In Nederland zijn we gewend geraakt aan ruimte. Een woning met een tuin, drie slaapkamers, een werkplek en het liefst op fietsafstand van de stad. Voor veel mensen voelt dat als een recht, niet als een luxe. Maar ondertussen schuurt dat beeld steeds harder tegen de werkelijkheid. We wonen te groot. De huizenprijzen stijgen hard. Er is een enorm tekort. De wooncrisis is real.
De woningmarkt in Utrecht is oververhit. Starters vinden geen plek, gezinnen kunnen niet doorstromen, investeerders haken af. En hoewel we graag wijzen naar het tekort en de huisjesmelkers. Toch ligt de kern van het probleem vaak net even anders. Het zit niet alleen in het aantal woningen, maar in hoe we die woningen gebruiken, voor wie ze beschikbaar zijn en wat we bereid zijn te accepteren.
We beseffen ons dat dit geen populaire standpunten zijn. We beseffen ons ook dat wij zelf geluk hebben dat we 8 jaar geleden voor het eerst een huis hebben gekocht. Dat beseffen we goed, als geen ander. Maar ik startte met een bouwval, waarbij ik douchte in de kast en de tegeltjes van de muur kwamen op het toilet. Maar wat was ik trots. Ik moest ergens beginnen…
Bij Gusto Casa geloven we dat je pas naar oplossingen kunt zoeken als je de feiten onder ogen ziet. Begin klein, begin niet Pinterestwaardig, maar kijk met een nuchtere blik naar de woningmarkt en probeer er het beste van te maken. Hoe moeilijk dat soms ook is. Begin bijvoorbeeld in Nieuwegein en stroom dan door naar steeds een mooier, leuker en beter huis. Misschien eindig je dan wel aan de Nieuwegracht in Utrecht.
Utrecht in cijfers, de stand van zaken
Volgens de laatste cijfers (2025):
-
Aantal inwoners: 359.370
-
Aantal huishoudens: 181.775
-
Aantal woningen: 159.671
-
Gemiddelde woningwaarde (maart 2025): €506.000
-
Gemiddelde huurprijs vrije sector (2024): €1.345 per maand
-
Gemiddelde huurprijs per m²: €18,46
-
Rente koopwoning (maart 2025): 3,57% – 4,3%
Wat direct opvalt: Utrecht is een relatief jonge en compacte stad, met veel kleine huishoudens, een hoog opleidingsniveau en een sterk groeiende vraag naar woningen – met name in het middenhuur- en koopsegment.
Wat kost wonen in Utrecht, echt?
Dat huizen duur zijn in Utrecht is geen verrassing. Dat de huurprijzen hoog zijn ook niet. De nieuwskoppen staan er vol mee. Iedere verjaardag is het het gesprek van de avond. Maar wat zijn de cijfers echt? En is huren echt zo duur? Is het kopen echt zo duur? Of valt alles wel mee? De cijfers liegen niet:
Kopen in 2025
-
Gemiddelde woningprijs: €506.000
-
Hypotheeklast bij 4% rente (30 jaar): ± €2.416 bruto per maand
-
Benodigde eigen inbreng: vaak minimaal €25.000–40.000
Huizenkopers tussen 18 en 35 jaar betalen in 2025 geen overdrachtsbelasting voor een woning van maximaal € 525.000. Maar je betaalt je hypotheekadviseur, een bouwtechnische keuring, de notaris en eventuele aankoopmakelaar en de taxateur. Heb je flink overboden en ligt de taxatiewaarde lager, dan moet je het verschil tussen de aankoopprijs en taxatiewaarde met eigen middelen betalen.
Vergeet niet dat de vraagprijs niet de waarde is. Het betekent dus niet dat alles wat je gaat overbieden uit eigen middelen betaalt moet worden.
Huren in de vrije sector
-
Gemiddelde huurprijs: €1.345 per maand
-
Gemiddelde prijs per m²: €18,46
Huren is dus voor wie geen eigen geld heeft aanzienlijk goedkoper in maandlasten. Maar daar staat tegenover: je bouwt geen vermogen op. Je ‘betaalt voor iemand anders z’n hypotheek’, zeggen mensen dan. Klopt. Maar je koopt wel rust, flexibiliteit en duidelijkheid over je maandelijkse lasten. Helaas is met de nieuwe regelgeving er geen woning meer te vinden in de middenhuur. Er zijn enorm veel beleggers die aan het uitponden zijn en hun investeringen doen in Spanje, Duitsland, de VK of Dubai.
Utrecht in perspectief: hoe staan we er écht voor?
Vergeleken met andere grote steden (de G4) doet Utrecht het verrassend goed. Niet het goedkoopst, niet het duurst – maar wel opvallend in balans.
| Stad | Gem. koopprijs (2025) | Gem. huurprijs | Huur per m² |
|---|---|---|---|
| Amsterdam | €590.000 | €1.600 | €21,50 |
| Rotterdam | €367.000 | €1.210 | €17,80 |
| Den Haag | €405.000 | €1.260 | €18,40 |
| Utrecht | €506.000 | €1.345 | €18,46 |
In de afgelopen tien jaar zijn koopprijzen met 81% gestegen. Huurprijzen in de vrije sector gingen omhoog met circa 40%. Als we inflatie (20%) en loonontwikkeling (25%) meerekenen, blijkt: de reële kosten van huren zijn echt veel minder hard gestegen. Het grote probleem is, dat er alleen geen aanbod meer is. Alle beleggers verkopen, want verhuren kost nu geld. Huren waren echt best reëel. We vergeten vaak dat onze salarissen omhoog zijn gegaan. Dat er een flinke inflatie is. Dus dat heel veel kosten voor beleggers flink hoger zijn. Alleen al bijvoorbeeld de kosten van het onderhoud van de CV-ketel, de servicekosten en het schilderwerk zijn flink gestegen.
Je zag vaak dat een huurder er woonde voor € 1.350,- per maand, terwijl precies hetzelfde huis werd verkocht voor € 500.000,-, dat betekent een bruto maandlast van € 2.396,-. En ja je lost af, en ja je krijgt wat hypotheekrente terug. Maar het kan ook zijn dat je geld verliest op een huis, in plaats van alleen maar winst maakt. Vergeet ook niet dat de onderhoudskosten voor je eigen rekening komen. Soms is huren dus interessanter. Maar ja dan moeten er wel huurwoningen zijn.
Kopen daarentegen is flink duurder geworden, zeker voor wie nu instapt. De doorstromers, die hebben vaak hele lage maandlasten. Maar vergeet niet. Als je nu koopt, ben je ooit een doorstromer.
We zijn gemiddeld genomen door de jaren heen gemiddeld 30% van ons gezinsinkomen blijven uitgeven aan wonen. En ja we kennen allemaal mensen die misschien wel 50% uitgeven. Maar er zijn heel veel mensen die nauwelijks woonlasten hebben. Ook hier is het weer zo. Alles is een gemiddelde.
We hebben geen tekort aan ruimte, maar we gebruiken de ruimte verkeerd
In Nederland hebben we gemiddeld 65 m2 per persoon. We wonen daarmee veel groter dan bijvoorbeeld de Duitsers. Zij hebben gemiddeld zo’n 46 m2 per persoon ter beschikking. Britten hebben nog net wat minder vierkante meters. Zij moeten het met gemiddeld 44 m2 per persoon doen.
Je ziet dat alleenstaanden gemiddeld genomen het grootste wonen. Gemiddeld wonen alleenstaanden in ons land op 88 m2 per persoon. Maar in steden zoals Amsterdam, Utrecht, Wageningen, Delft en Groningen wonen alleenstaanden op minder dan 70 m2 per persoon. Iedereen denkt dat we in Amsterdam het kleinste wonen. Hier moeten Nederlanders het doen met 49 m2 per persoon. Maar in werkelijkheid leven mensen in Scherpenzeel op het minste aantal vierkante meters per persoon, namelijk 44 m2 per persoon. Grappig genoeg is Amsterdam dus niet de stad waar mensen gemiddeld genomen het kleinste wonen.
In Utrecht bestaat ongeveer 43% van de woningvoorraad uit eengezinswoningen. Die worden steeds vaker bewoond door eenpersoonshuishoudens, inmiddels goed voor meer dan 90.000 huishoudens in de stad. We wonen dus ruim.
We hebben het vaak over gemiddelde en iedereen kent wel heel veel mensen die echt klein wonen en met veel mensen in een klein huis. Maar, wat altijd is met een gemiddelde. Ook veel mensen wonen dus in een groot huis, of op veel vierkante meters in hun eentje. We zien veel oudere mensen die nog in een groot appartement of een eengezinswoning wonen.
Wat echt een groot probleem is, is het scheefwonen.
Sociale huur is bedoeld voor mensen met een laag inkomen of kwetsbare positie. Toch blijkt uit onderzoek en praktijk dat duizenden woningen worden bezet door mensen met een bovenmodaal inkomen, of zelfs met vastgoedbezit. Zoals in de bekende zaak van woningcorporatie Ymere, waar een huurder met twee koopwoningen zelf in een sociale huurwoning bleef wonen. De rechter stelde de corporatie in het gelijk. Alleen al bij ons in de straat, staat een woning leeg zolang als we er wonen. Deze meneer woont in een sociale huurwoning, maar bezit enorm veel woningen voor de verhuur. Zo kan ik nog meer voorbeelden noemen. Dit klopt gewoon niet. Maar ja, zeg eerlijk. Op een top plek wonen voor nog geen € 800,- per maand en zelf vastgoed kopen en verhuren. Dat is toch best chil. Mijn morele kompas zou dat niet trekken. Maar ik kan wel begrijpen dat andere mensen gebruik maken van deze mogelijkheid in het systeem.
Dit is geen pleidooi om mensen uit hun woning te zetten. Maar wél om het systeem eerlijk te houden. Doorstroming begint bij een eerlijke toets: past de woning nog bij de situatie van de bewoner? We hebben namelijk het grootst aantal sociale huurwoningen. We hebben ook meer sociale huurwoningen dan mensen die er recht op hebben. Maar, omdat er zoveel mensen in wonen die er eigenlijk niet horen, zijn er niet genoeg woningen voor mensen die het echt nodig hebben. Een sociale huurwoning wordt eigenlijk door ons als maatschappij gesubsidieerd. Ook als je geen huurtoeslag krijgt. De exploitatie is duurder dan de huurinkomsten.
Wat werkt?
-
Een jaarlijkse toetsing van inkomen én vermogen, verdien je te veel, bezit je te veel, dan moet je doorstromen
-
Een overgangstermijn van twee jaar om passende woonruimte te vinden
Zo blijft sociale huur beschikbaar voor wie het op dat moment écht nodig heeft.
Bouwen moet, maar het moet ook weer lonen
In de discussie over betaalbaarheid wordt vaak geroepen: “Bouwen, bouwen, bouwen.” En ja, er moet gebouwd worden. Maar bouwen is niet vanzelfsprekend. Simpelweg, de rekensom komt niet uit. Niet als je de cijfers kent.
In Utrecht liggen bouwgrondprijzen rond de €1.000 tot €1.200 per m². Vergunningprocedures nemen vaak 3 tot 7 jaar in beslag. De nieuwe Wet betaalbare huur (die overigens niet echt bestaat, maar een set maatregelen inhoud voor andere wetten) maakt middenhuur minder aantrekkelijk voor investeerders. Maar ook de vaste huurcontracten beperken de flexibiliteit. Tel daar de fiscale druk op vastgoed bij op (box 3-belasting). Dan weet je het is niet gek dat ontwikkelaars en beleggers hun handen ervan aftrekken. Sterker nog, waarom zou je iets bouwen wat alleen maar geld kost? Niemand loopt risico waarbij je al weet dat je verlies gaat leiden.
Neem Greystar, de internationale partij die in de podcast BNR Vastgoed gezocht aangaf wél te willen investeren in betaalbare woningen. Ze hebben het geld, de kennis, de mensen. Maar wat ze missen, is duidelijk beleid en een eerlijke kans op rendement. Ze moeten nu bouwen om verlies te maken? Dat werkt niet. Zie beleggers niet steeds als huisjesmelker. Maar gebruik ze als oplossing in het woningmarkt probleem.
We moeten durven zeggen: de markt alleen lost het niet op, maar zonder de markt komen we er ook niet.
Wat kunnen we wél doen? Vijf voorstellen die haalbaar zijn
1. Breng de juiste woning bij de juiste bewoner
Introduceer een jaarlijkse toets bij sociale huur. Als het inkomen of vermogen te hoog is, geef twee jaar ruimte om door te stromen.
2. Stimuleer betaalbare middenhuur
Verlaag grondprijzen voor projecten onder €1.250 huur. Bied fiscale voordelen voor langetermijnverhuur. En geef ontwikkelaars zekerheid in regelgeving. En zorg dat de grond die de gemeente uitgeeft voor woningbouw, betaalbaar is.
3. Bouw niet méér, maar slimmer
Compacte woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens. Levensloopbestendige woningen voor ouderen. Woningdelen voor studenten en starters. Niet elk huis hoeft een tuin en drie slaapkamers te hebben om een thuis te zijn.
4. Herverdeel de ruimte die we al hebben
Woningdelen stimuleren. Woningsplitsing mogelijk maken. Woningruil faciliteren. Kleine ingrepen, groot effect. Dit wordt tegengegaan. De kamerhuurprijzen moeten extreem laag zijn, terwijl het fictieve rendement op de WOZ waarde extreem hoog is. Je moet als belegger dan betalen om mensen in jouw vastgoed te laten wonen. Dat doet natuurlijk niemand.
5. Herdefinieer ‘betaalbaar’
Niet elk huishouden heeft dezelfde draagkracht. Laten we daarom werken met huur- en koopnormen als percentage van het inkomen, in plaats van absolute bedragen. Maar kijk ook naar de daadwerkelijke kosten. Nu wordt er niets gebouwd en dat maakt alles nog duurder en het tekort nog groter.
Tot slot: een thuis voor iedereen begint met keuzes durven maken
Als we in Utrecht, of waar dan ook, willen dat wonen weer klopt, dan moeten we verder kijken dan tabellen en sentiment. We moeten accepteren dat het woonideaal van vroeger niet meer voor iedereen haalbaar is. Simpelweg zijn we met teveel en is onze verzorgingsstaat te duur geworden. Vroeger woonden mensen ook lang bij hun ouders. Spaarde ze iedere euro en verbouwde ze langzaam aan, beetje bij beetje. We moeten helaas weer klein beginnen en iets minder eisen hebben. Anders eindigen we als de IC’ters in de Sillicon Valley met een jaarinkomen van $ 150.000,- in een tentje voor de tech campus.
Door eerlijk te kijken naar hoe we wonen, waar we bouwen en voor wie, kunnen we ruimte maken. Niet alleen op papier, maar in de stad. In wijken waar huur en koop naast elkaar bestaan. Waar starters, gezinnen, ouderen en investeerders elkaar niet in de weg zitten, maar aanvullen. Ik weet het, het is niet wat iedereen wil horen. Mensen willen ‘betaalbaar’ wonen. Groot, midden in de stad op een A locatie. Maar helaas. we moeten realistisch zijn. Wij verwachten dat de prijzen komende jaren blijven stijgen. Simpelweg, omdat er geen woning bij komt. En er vooral symbool politiek is. Er is een enorme vergrijzing, wellicht als we een aantal jaren verder zijn, dat er meer evenwicht komt. Maar ik vrees dat we zo ver achter liggen met de bouw, dat dat ook niet echt zoden aan de dijk zet.
We hebben weer heel leuk aanbod. Wil jij toch starten op de woningmarkt of doorstromen? Kom dan kijken.