Chaos op de woningmarkt. Vandaag wordt er gestemd over de wet betaalbare huur. Of is het de wet (on)betaalbare huur? Waar gaat het heen. Victor van Bommel, een grote jongen in de vastgoedwereld, heeft onlangs flink zijn ongerustheid geuit over de belachelijke stijgingen die we kunnen verwachten in de huizenprijzen. Maar waar komt dit allemaal vandaan, en wat staat ons te wachten?
Het drama van de regulering
Een van de grote boosdoeners hier is de overheid die de boel te strak heeft gereguleerd. Van Bommel heeft daar wel een punt. Door al die regels is het woningtekort alleen maar erger geworden. En geloof me, dat tekort wordt niet snel minder. De gevolgen? Een extreme prijsstijging en dit gaan we de komende jaren flink voelen.
De Nederlandse woningmarkt staat onder druk vanwege de alsmaar stijgende prijzen, vooral in steden zoals Amsterdam en Utrecht. Hoewel regulering wordt gezien als een mogelijke oplossing, zijn er voorbeelden, zoals het Berlijnse huurreguleringsexperiment, die laten zien dat dit niet altijd het gewenste effect heeft.
In Nederland zijn de huurprijzen aanzienlijk gestegen, met een gemiddelde huurprijs van € 1.595 in 2023 in Utrecht, een stijging van € 195 in vergelijking met het voorgaande jaar. Dit heeft geleid tot een afname van het aantal beschikbare huurwoningen, wat de druk op de markt verder vergroot. Hoewel Nederland een hoog percentage sociale huurwoningen heeft, blijft de vraag hoog en is er sprake van concurrentie. Dit komt met name door het feit dat mensen niet kunnen en willen doorstromen. Sociale huurwoningen worden onder de kostprijs verhuurd.
Er bestaan enkele misvattingen over huurprijzen, beleggers en belastingen. Hoewel sommige beleggers investeren om hun pensioen op te bouwen, zijn anderen daadwerkelijk huisjesmelkers die excessieve huurprijzen vragen. De belastingdruk op verhuurders is aanzienlijk hoger dan op eigenaar-bewoners, met ongeveer 2% van de WOZ-waarde via box 3-heffing voor huurders/verhuurders tegenover slechts 0,2% via het eigenwoningforfait voor eigenaar-bewoners.
Het kopen van een woning in Nederland wordt steeds moeilijker vanwege de stijgende prijzen en het feit dat huizenprijzen worden gebaseerd op leencapaciteit. In andere landen, zoals België en Spanje, zijn de financieringsmogelijkheden anders, met striktere regels voor het percentage van de woningwaarde dat kan worden gefinancierd. Hierdoor lijken de huizenprijzen gunstiger in vergelijking met Nederland. Maar wij Nederlanders financieren alles aan elkaar. Doordat we 100% van de woningwaarde mogen lenen, zijn onze huizenprijzen ook enorm afhankelijk van rente en leennormen.
Het vinden van een balans tussen dromen en realiteit op de woningmarkt is cruciaal. Het maken van tussenstappen, zoals het accepteren van een minder perfecte woning en deze in de loop van de tijd te verbeteren, kan helpen bij het realiseren van woonwensen.
Jasper de Groot van Pararius het grootste platform van Nederland zegt over de Wet betaalbare huur: Ik voorspel dat als de Wet betaalbare huur daadwerkelijk wordt ingevoerd zoals deze er nu ligt, er een voortzetting zal plaatsvinden van de uitpondgolf die reeds gaande is. Dit zal snel en gestaag plaatsvinden bij elke huurwoning die vrijkomt van huurders. Institutionele beleggers zullen het gat dat wordt geslagen pas in decennia weer kunnen vullen. Bij de huidige vraag betekent dit een langdurige verdere stijging van de huurprijzen in de vrije sector van de woningen die in dat segment resteren. Met daarbij een serieuze stagnatie van de doorstroming van mensen met behoefte aan flexibele woonruimte.
Ik ben van mening dat, indien er toch een vorm van regulering gewenst is, dit dan enkel en alleen zou moeten gelden voor nog niet gerealiseerde woningen. Dan behoud je een gelijk speelveld voor de bestaande beleggers waardoor je de sector niet verder verkleint en huurprijzen vanwege de grote vraag juist nog harder zullen stijgen. Voor particuliere beleggers kun je de regels niet tijdens het spel veranderen. Voor nieuw te bouwen woningen kan dit wel. Bouwende beleggers kunnen dan voor nieuw te realiseren woningen rekenen met dit nieuwe model.
Dereguleren kan de oplossing zijn
Op alle regulering komt als reactie het vertrekken van beleggers. Goede zet toch? Kunnen al die starters eindelijk een woning kopen. Maar waren al die woningen wel zo duur? Is alles wel een exces? Waren er niet ook heel veel prima betaalbare huurwoningen? Zorgde die verschrikkelijke beleggers niet voor extra huurwoningen? Ik denk hierbij altijd aan mevrouw Kruijf van economie. Ze liet een Mars zien in de klas. Ze noemde het bedrag van € 0,5 en vroeg hoeveel mensen de Mars voor dat bedrag wilde kopen. Volgens mij was dit de hele klas. Ze ging door tot zo’n € 8,- toen was er nog maar één iemand die het wilde kopen. Vervolgens deelde ze een hele zak uit met mini Marsjes, Snickers, Milkey Ways en andere repen. Waren we dan nog bereid om zoveel te betalen? Als je wist dat er zoveel was en er was keus? Zo probeerde ze de werking van vraag en aanbod uit te leggen. Te laten zien dat als er meer keus was, de vraag veranderde en dat schaarste ervoor zorgde dat je bereid was meer te betalen. In de blog ‘Waarom zijn huizen zo duur?’ legde ik al uit dat we in de woningmarkt altijd zorgen voor schaarste en in de kantorenmarkt altijd zorgen voor overvloed. Als er veel aanbod is, dan zijn de slechte woningen moeilijk te verhuren en moeten verhuurders vanzelf zakken met hun prijs of hun woning verbeteren.
Ik volg de Havermelkelite en de Huizenmarkt op instagram. Ze gaven als voorbeeld als je een yup in de pijp vraagt, wil je goedkopere havermelk, dan antwoorden ze uiteraard ja. Als je studenten vraagt wil je gratis bier, dan zegt iedereen ja. Als je woningzoekers vraagt wil je een goedkopere woning. Dan zeggen ze uiteraard ja. Maar is dat houdbaar? Kunnen we wel onder de marktwaarde blijven verkopen/verhuren? Is juist dat niet oneerlijk? Moet een huurbaas, wat zijn pensioen is maandelijks maar grote sommen belasting betalen en dan ook nog bijleggen voor onderhoud en voor de aflossing op de hypotheek?
De harde realiteit
Als experts op de woning de noodklok luiden, krijgen ze flink wat kritiek om hun oren. Demissionair minister van wonen, Hugo de Jonge, wordt steeds meer onder druk gezet om iets te doen. Maar zijn antwoorden? Die lijken steeds meer op afleidingsmanoeuvres. Kritiek op zijn plannen? Die noemt hij gewoon ‘vastgoedlobby’. Maar eerlijk? Zijn verdediging begint scheurtjes te vertonen. Het is duidelijk dat er iets moet gebeuren op die woningmarkt van ons. Maar dat gaat niet gebeuren met alleen maar illusies en verwarrende praatjes. We hebben actie nodig. Minder regels, meer investeringen. Alleen zo kunnen we die woningnood echt aanpakken en onze woningmarkt weer gezond maken. Tijd om wakker te worden en de realiteit onder ogen te zien! Er wordt massaal uitgepond. En die woningen zijn duur.
Met een aankoopklant ging ik even bij de buren kijken van het pand wat te koop stond. De woning was iets kleiner. Maar een leuk en net appartement. Huurprijs € 1.250,- inclusief per maand. De huurste gaf aan dat ze graag wilde kopen. Ze vond de huur erg duur. Ze vroeg wat zo’n woning zou kosten. De woning is verkocht voor € 450.000,-. De bruto maandlast (zonder VvE lasten) zijn € 2.243,-. Dat is netto € 1.708,- Daarvan los je in een jaar € 7.441,- af. Dat houdt in dat je zonder de aflossing even veel lasten hebt als een huurwoning. Maar dan moet je het onderhoud wel zelf betalen + alle gemeentelijke heffingen. Is het dan nog zo’n belachelijk hoge huur? Of heeft de huurder juist geluk. Die loopt geen risico op grote onderhoudskosten of een daling in de markt. En nee, inderdaad ook niet op stijging. Maar juist voor het risico wat je neemt, kun je beloond worden.
Toen vorig jaar de rente enorm steeg en de huizenprijzen hard daalde, waar was toen iedereen? Onze zoekers zeiden, nee dit is niet het juiste moment. Ik wil geen schuld ontwikkelen. Zien we in Nederland een woning kopen niet als een recht, maar vooral als een recht om vermogen op te bouwen. Ik hoor mensen vooral zeggen ik wil niet de hypotheek van de huurbaas betalen, ik wil geen geld weggooien. Zijn we een huis kopen niet teveel gaan idealiseren?
Huurprijsregulering een goed idee?
Het had best een goed idee kunnen zijn. Vooral een aantal jaar geleden. Door de extreem lage rente, stegen de huizenprijzen enorm. Maar door de extreem lage rente gingen veel mensen ook op zoek naar rendement. Hierdoor bleven de huizenprijzen stijgen. Was hier voor de extreem lage rente wat aan gedaan, dan was de prijsstijging beperkt gebleven en was de investering in verhouding gebleven met een huurprijs. Een matiging van de huurprijs lijkt mij best een goed idee. Maar zullen we dan wel onderscheid maken of een woning in de Pijp staat of in Drenthe? Het puntensysteem is ook hopeloos verouderd. Je krijgt extra punten voor een mengkraan met eenhandsbediening. Maar een heetwaterkraan daar krijg je dan geen punten voor. Moet dit systeem niet veel uitgebreider worden? Hoge plafonds met ornamenten? Daar krijg je niets voor. Wij hebben bijvoorbeeld een woning waarbij we een super grote overloop hebben met een werkplek. Maar dit mag al niet bij de punten berekend worden. Terwijl de prijs van deze woning veel hoger ligt. Daarnaast is het nu vooral de stapeling van maatregelen. De overheid bepaald op basis van de WOZ-waarde wat jouw opbrengst moet zijn. Hierover betaal je belasting. Maar vervolgens bepalen de punten dat die opbrengst veeeeeeeel lager moet zijn. Dus de belastingdienst, die mag wel belastingheffen over een reëel bedrag, die vindt dat dus ook een reëel bedrag. Maar volgens de punten is het geen reëel bedrag.
Ons kantoor is eigenlijk ook ingericht als woonhuis en zou je zo kunnen verhuren. Het heeft 156 punten. Het is gerenoveerd, goed energielabel, grote keuken etc. Alleen geen buitenruimte. Je mag hier € 970,25 voor vragen aan huur. Wij betalen alleen al aan aflossing en rente ca. 1,5 keer zoveel. Dan zouden we het nog moeten onderhouden en nog belasting moeten betalen. Ja het klopt dat we ook dit bedrag ongeveer per maand aflossen. Maar cashflow technisch houd je dus niets over, maar moet je ca. € 1.000,- per maand bijleggen. En dan heb je nog geen belasting betaald. Dan loop je nog het risico dat huurders niet betalen, je woning uitleven, de markt instort en je niet bij je geld kunt als je het nodig hebt. Is dat reëel? En kijk eens heel eerlijk naar jezelf. Zou jij dat doen? Iedere maand duizenden euro’s bijleggen om een ander van een goedkope woning te voorzien? Zou iemand ons pand nu kopen om het zelf te bewonen, dan mag hij wel in 30 jaar aflossen. Dan betaalt een koper nu bruto € 1.677,-. Is het dan reëel dat iemand maar € 970,25 aan huur moet betalen? Daarbij komt dat je geen huurovereenkomst voor bepaalde tijd meer mag afsluiten. Je zit dus direct vast aan de huurder. Je kunt niet eerst kijken of het een prettige huurder is die keurig betaalt en voor je huis zorgt.
Utrecht komt met vergunningen
Utrecht wil met woonvergunningen op nieuwbouwwoningen zorgen dat de goedkope woningen bij de middenklasse terecht komen. Nobel. Ze verkopen zelf hun grond wel heel erg duur, de processen duren te lang. Maar nobel. Maar wie gaat deze woningen bouwen als er geen winst te behalen valt en zelfs verlies gemaakt wordt? De gemeente bouwt niet. Dus heb je er wat aan? Nee. De oplossing zit hem in bouwen. Er zijn genoeg mensen met veel geld, die nu in een kleinere woning wonen. Maar voldoende middelen hebben voor een grote woning en dat ook wel willen. Er zijn voldoende oudere mensen die te groot wonen, maar waar geen passende gelijkvloerse woning met een groot terras voor beschikbaar zijn. Als deze woningen gebouwd worden, komen er andere woningen vrij.
Als niet alle nieuwbouwprojecten verplicht sociale huur en middenhuur hoeven te realiseren, kunnen de andere koopwoningen en vrije sectorwoningen goedkoper gebouw worden. Dan komt er doorstroom. We hebben namelijk de meeste sociale huurwoningen van de hele wereld. Meer zelfs dan dat we nodig hebben. Alleen wonen er ontzettend veel scheefhuurders. Bouw woningen en geef scheefhuurders twee jaar de tijd om een andere woning te vinden. Dan komt de markt in beweging. Kan er gebouwd worden en hebben we straks wel een dak boven ons hoofd.
We zijn verwend
We wonen in Nederland te groot. Ieder kind heeft zijn eigen slaapkamer nodig. We willen nog werkplekken voor ons zelf, een logeerkamer en het liefste een speelkamer voor de kinderen. Steeds meer gezinnen blijven niet samen. Waar we voorheen voor een gezin een woning nodig hadden, hebben we er nu twee nodig. Ons kleine land heeft dus steeds meer ruimte nodig en daarbij groeit het inwoneraantal ook nog eens. Als ik in de dorpen waar ik vandaan kom zie hoe groot jonge stellen wonen, maar ook mensen alleen. Dan begrijpen we meteen dat dit niet houdbaar meer is. Ja, jarenlang konden we zo wonen. Maar we zijn met te veel. We zullen deze luxe moeten opgeven.
We betalen gemiddeld 30% van ons gezinsinkomen aan onze woonlasten. Dat is veel. En ja ook ik ken mensen die wel 50% van hun inkomen aan woonlasten betalen, maar ik ken er ook genoeg die amper woonlasten hebben. Vind ik dat sneu voor die mensen die veel betalen? Jazeker, zou ik daar zelf wakker van liggen? Jazeker. Maar dit kunnen we niet oplossen door voor een klein gedeelte de woningen onder kostprijs te verkopen of te verhuren. Dan wordt het nog oneerlijker. Dan is het echt geluk hebben. We kunnen er wel voor zorgen, dat er meer gebouwd wordt. Dan denk ik weer aan mevrouw Kruijf met haar mini mix repen. Als er wat te kiezen valt, zelfs als ze kleiner zijn. Dan hoeven we niet meer zoveel te betalen. Dus laten we zorgen dat er meer bijkomt en er wat te kiezen valt. Anders is al het vermogen om mee te bouwen straks in Spanje, Dubai en de rest van de wereld. En valt er helemaal niets meer te kiezen. Maar dan worden we noodgedwongen economische vluchtelingen.