Niemand is de huidige woningcrisis ontgaan. De rente begint langzaam aan te stijgen. De prijzen van de woningen blijven de pan uit rijzen. We hebben te weinig nieuwbouwwoningen en aannemers zijn duur. Je voelt de wanhoop bij veel mensen en starters hebben geen idee hoe ze ooit aan een woning kunnen komen.
Overheidsbemoeienis
Wij schreven eerder een blog over de oplossingen voor de woningmarkt. Wij vertelden hoe de overheid zich probeert te bemoeien met de woningmarkt. Opkoopbescherming, veranderingen in de verhuurregels en restricties rondom stikstof. Maar werken deze bemoeienissen? Of zorgt het er juist voor dat het probleem nog groter wordt?
We hebben te veel vierkante meters per persoon
In Nederland hebben we gemiddeld 65 m2 per persoon. We wonen daarmee veel groter dan bijvoorbeeld de Duitsers. Zij hebben gemiddeld zo’n 46 m2 per persoon ter beschikking. Britten hebben nog net wat minder vierkante meters. Zij moeten het met gemiddeld 44 m2 per persoon doen.
Je ziet dat alleenstaanden gemiddeld genomen het grootste wonen. Gemiddeld wonen alleenstaanden in ons land op 88 m2 per persoon. Maar in steden zoals Amsterdam, Utrecht, Wageningen, Delft en Groningen wonen alleenstaanden op minder dan 70 m2 per persoon. Iedereen denkt dat we in Amsterdam het kleinste wonen. Hier moeten Nederlanders het doen met 49 m2 per persoon. Maar in werkelijkheid leven mensen in Scherpenzeel op het minste aantal vierkante meters per persoon, namelijk 44 m2 per persoon. Grappig genoeg is Amsterdam dus niet de stad waar mensen gemiddeld genomen het kleinste wonen.
Nog minder mensen in een woning
Voor opdrachtgevers kijken wij mee bij het kopen van een woning voor studerende kinderen in Rotterdam. Je kunt er veel van vinden dat ouders kinderen helpen met het kopen van een woning. Sander en de kloof is niet voor niets een hit. Maar deze vader wil wel extra woonruimte creëren voor zijn kinderen en mede studenten. Sterker nog hij wil er niet aan verdienen maar wil voor zijn kind en medestudenten vooral een hele fijne plek creëren. Nou is er in Rotterdam een opkoopbescherming ingevoerd, maar ook nieuwe regelgeving omtrent woningdelen. Dit moet resulteren in meer woningen voor starters en minder woningen voor beleggers. Beleggers zijn de duivel en het grote kwaad in de woningmarktcrisis. Maar is dat ook zo? Zoals eerder gezegd, hebben we in Nederland veel vierkante meters per persoon. We hebben gemiddeld maar liefst 65 m2 per persoon beschikbaar. Relatief gezien hebben we meer dan genoeg woonoppervlak voor het aantal inwoners. Maar we wonen gemiddeld gezien te luxe en te groot. Door de regelgeving waarbij er geen woningen meer mogen worden gedeeld, krijgen we gemiddeld nog meer vierkante meter per persoon. Maar daar krijgen we niet meer woningen van. Eigenlijk maken we het probleem dus alleen maar groter. Ik weet dat veel mensen nu boos worden en lelijke berichten zullen plaatsen onder deze blog. Uit frustratie en dat snap ik. Maar we willen allemaal een grote en betaalbare eengezinswoning. Echter, betaalbaar, groot en voldoende groen overhouden, is niet mogelijk.
Vooral ouderen wonen groot. Ze zitten ‘vast’ in hun woning. Vaak is hun grote eengezinswoning hypotheekvrij of ze huren de woning al heel erg lang. De maandlasten zijn dus laag. Verhuizen naar een kleiner en comfortabeler huis zorgt ervoor dat de maandlasten veel hoger worden. Dit resulteert erin dat veel ouderen blijven wonen in hun grote eengezinswoning. Met de regelgeving zoals deze nu in Rotterdam is, kunnen deze senioren geen studenten meer in huis nemen. Tenzij ze nog met z’n tweeën wonen. Dan kunnen ze met de hospitaregeling nog twee studenten bij zich in laten wonen.
Het aantal huishoudens ten opzichte van de woningvoorraad
Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) is er geen sprake van een groot woningtekort. Er zouden momenteel meer woningen per huishouden zijn dan twintig jaar geleden. Sinds 2012 nam volgens het CBS het aantal woningen administratief toe met 52.000, en het aantal huishoudens af met 35.000. Dit klinkt mooi, maar eigenlijk is het een correctie. Per 1 januari 2012 is er een wijziging doorgevoerd in het BAG. Hiervoor waren er dus eigenlijk 52.000 woningen te weinig geregistreerd. Het aantal huishoudens werd jarenlang op basis van data overschat. Dit is gecorrigeerd. Het is dus helaas niet zo dat er meer woningen bij kwamen en het woningtekort daadwerkelijk afnam.
Volgens het CBS zouden er in de periode tussen 2008 en 2018 12.000 huishoudens meer bijgekomen zijn dan de uitbreiding van de woningvoorraad. In de crisis waarbij de woningen in prijzen flink zijn gedaald en waarbij men de woningen aan de straatstenen niet kwijtraakte, was juist een periode waarin de krapte op de markt toenam.
Feitelijk gezien is er eigenlijk nog een groter aantal huishoudens. Woningdelers en jongeren die noodgedwongen thuiswonen worden in deze cijfers namelijk niet meegenomen. Door het aantal woningdelers te beperken zal de vraag naar woningen nog verder oplopen.
Is wonen duurder geworden?
Wij schreven in onze blog over betaalbaarheid al dat de huizenprijzen stegen, omdat de betaalbaarheid toenam. In de coronatijd veranderde de vraag naar woningen. We zochten naar grotere woningen, meer buitenruimte en extra kamers. Ook dit zorgt voor extra druk op de markt. In Utrecht zoeken ca. 27.000 mensen een koopwoning. Er zijn maar 251 woningen beschikbaar. Er zijn ca. 1,1 woningen die voldoen aan de eisen van een zoeker. Je snapt dat dit zorgt voor een enorme krapte. Van deze 27.000 zoekers zoeken ca. 18.000 mensen een eengezinswoning. Ter beeldvorming, we hebben in Utrecht maar ca. 67.370 eengezinswoningen. Dit is inclusief het verhuurde aanbod. Er zijn dus maar 30.317 eengezinskoopwoningen. De grootste groep zoekt een woning met meer dan 5 slaapkamers en groter dan 100 m2. De huizenprijzen stegen hard en daarmee ook de prijzen per vierkante meter. Daarentegen daalde de rente de afgelopen jaren flink. Door een deels aflossingsvrije hypotheek af te sluiten zorgden kopers ervoor dat de kosten per maand vaak niet te ver opliepen. Mensen konden het zich dus veroorloven om een duurder huis te kopen. Dit zorgde ervoor dat de prijzen konden blijven stijgen. Pas sinds kort stijgt de rente.
Een goed voorbeeld blijf ik onze eigen verhuisplannen vinden. Door de dalende rente en de stijgende prijzen is het voor ons aantrekkelijk om te verhuizen. Wij wilden graag het buurpand kopen. Onze woning is in de afgelopen twee jaar door onze verbouwing en door de prijzenstijging op de woningmarkt meer waard geworden. De rente is in de afgelopen twee jaar gedaald. Als wij het pand naast ons zouden kopen, zouden wij in absolute getallen € 150.000,– meer betalen. Maar onze maandelijke kosten zouden met € 300,– dalen. Daarnaast zouden we er met z’n tweeën ca. 50 m2 bij krijgen. Groter wonen voor minder geld. Dat is best heel erg aantrekkelijk. En zo denken meer mensen. Hierdoor zijn woningen in absolute getallen dus wel duurder geworden, maar voor doorstromers zijn de woningen per maand goedkoper geworden.
Moeten we wel kijken naar het aantal woningen?
Je hoort iedereen roepen bouwen, bouwen, bouwen. Maar is dat wel zinvol? Nederland begint behoorlijk vol te raken. Op 12 april 2022 bereiken we al de Earth Overshoot Day. We hebben ruimte nodig voor woningen, zonnepanelen, windmolens, havens, industrie, maar ook voor onze natuur. We kunnen simpelweg niet ons hele land volbouwen.
Conclusie
Ik denk dat we moeten kijken naar een betere verdeling van onze vierkante meters. De oplossing is dus niet om het woningdelen tegen te gaan om zo meer kansen voor starters te creëren. Sterker nog. Je maakt de woningnood hiermee alleen maar groter. De oplossing zou kunnen zijn:
- Subsidie voor senioren om te verhuizen naar een passende woning
- Stijgende rente, hierdoor wordt het voor doorstromers minder aantrekkelijk om te verhuizen naar een grotere woning
- Woningdelen stimuleren in plaats van ontmoedigen
Alleen door onze vierkante meters beter te verdelen kunnen we ons woonprobleem oplossen. Dat zullen de meeste mensen niet zo leuk vinden. We zijn immers gewend aan onze ruimte. Maar onze bevolking groeit en ons oppervlak helaas niet. We kunnen simpelweg niet steeds groter gaan wonen met meer mensen. Daar hebben we de ruimte niet voor. We moeten dan flink de hoogte in. Maar dat sluit ook niet aan bij de woonwensen die we hebben. We willen eengezinswoningen met een voor- en achtertuin, 5 slaapkamers en groter dan 100 m2. De ideale wereld.