Huizen zijn duur. Het makkelijkste is om te zeggen dat dit komt door de huisjesmelkers. Dit doet de politiek dan ook graag. Vandaar dat er nu enorm veel regelgeving is om de huisjesmelkers aan banden te leggen. Alleen wordt iedereen nu huisjesmelker genoemd. Terwijl de meeste beleggers zijn juist de oplossing in plaats van het probleem.
Woningcrisis
De belangrijkste reden voor de woningcrisis is simpel: er zijn gewoon te weinig huizen beschikbaar. Je zou denken dat het antwoord dan eenvoudig is, namelijk snel meer huizen bouwen. Echter, de woningbouw in Nederland wordt ernstig verstoord door allerlei regels, beperkingen, kritische omwonenden en welwillende maar soms starre wethouders. Maar we hebben weer best veel woonoppervlak in Nederland. We wonen alleen relatief groot. Er zijn woonprotesten met leuzen als in ‘Wachtlijsten kun je niet wonen’, ‘Wonen is een recht’ en ‘Mens boven markt’.
Ik denk dat we te gemakkelijk wijzen naar ‘de rijken’, ‘de markt’ en de ‘huisjesmelkers’. Als we dan die zogenaamde ‘rijke’ ‘huisjesmelkers’ van ‘de markt’ af hebben, hebben we er nog steeds geen woning bij. Sterker nog zonder investeerders, komt er zeker geen woning bij. En met de komende maatregelen is het voor investeerders niet meer interessant om te investeren in extra woningen, want dat kost geld. De correspondent gaf een mooi metafoor. Eigenlijk is de woningmarkt een stoelendans. Als de muziek stopt, heeft niet iedereen een plek om te zitten. En in dit geval niet iedereen een plek om te wonen. Maar of het nou koop, huur of sociale huur is. We hebben niet voor iedereen een wooneenheid.
Huisjesmelkers verdrijven
Zelfs als je alle huisjesmelkers (woningbeleggers) zou verdrijven en de huurmarkt strenger zou reguleren. Komt er geen woning bij. Sterker nog als je de huurwoningen goedkoper zou maken, zou de vraag naar deze woningen alleen maar toenemen. Het probleem van toegankelijkheid van woningen blijft bestaan. De vraag verschuift. Het voelt misschien eerlijker, maar het wordt zeker niet toegankelijker. Het fundamentele probleem is dus niet zozeer de verdeling van huizen, maar het gebrek aan beschikbare huizen.
Kloof tussen vraag en aanbod
Vooral in de grote steden van Nederland is er een enorme kloof tussen vraag en aanbod. De trek naar stedelijke gebieden is de afgelopen tien jaar versneld. Dit heeft geleid tot een groot tekort aan beschikbare woningen in deze steden. Het argument dat lage hypotheekrentetarieven en gemakkelijke leningen de huizenprijzen omhoog drijven, klopt weliswaar, maar het draait uiteindelijk om de maandelijkse lasten voor kopers, niet alleen om de woningprijzen. Alles draait om de betaalbaarheid en dan met name per maand.
De Nederlandse woningmarkt is echter inelastisch (denk hierbij even terug aan de lesjes economie) als het gaat om het reageren op de toenemende vraag. De prijs van een woning stijgt, maar het aanbod blijft achter. Er zijn verschillende redenen voor deze schaarste, waaronder overheidsbeperkingen en lokale belangen die de ontwikkeling van nieuwe huizen blokkeren.
Beperkingen bij nieuwbouw en verbouw
De overheid beperkt vaak de woningbouw door regels en voorschriften op te leggen, zoals bestemmingsplannen en ruimtelijke restricties. Lokale belangen wegen vaak zwaarder dan het algemeen belang van woningbouw, waardoor veel bouwprojecten worden tegengehouden. Daarnaast bemoeien lokale overheden zich vaak met de kleinste details van bouwprojecten, zoals parkeernormen en architecturale eisen. Dit verhoogt de kosten en vermindert de opbrengsten van projecten, waardoor ontwikkelaars minder geneigd zijn te bouwen. Maar ook omwonende zorgen voor lange tegenwerking.
Vorig jaar op de Provada werd er een bijzonder onderzoek gepresenteerd. Iedereen wilde extra woningen. Maar niemand wilde die woningen om de hoek. Het not in my backyard principe. Mensen wilde graag betaalbare woningen voor hun kinderen, maar het mocht vooral hun uitzicht niet beperken, geen extra parkeerdruk veroorzaken in hun wijk, er mochten geen parkjes worden opgeofferd of extra wegen of openbaar vervoer worden aangelegd in hun wijk. Best raar toch? Het moet allemaal beschikbaar en bereikbaar zijn, maar niet in ‘hun achtertuin’. Bij voorkeur mocht het ook geen hoogbouw zijn, maar moesten het grote eengezinswoningen met voor- en achtertuin zijn. We kunnen helaas niet alles hebben…
Regels en restricties
Wat we ook zien, hier in de straat is het echt een ratjetoe aan bouwhoogtes, uitbouwen, bouwstijlen en afwerking. Twee keer is er een rijtje van drie waar de gevels wel hetzelfde zijn. Een jong gezin wil heel graag in hun huis blijven wonen. Echter, ze mogen alleen een verdieping erop zetten als de buren het ook doen. Maar de buren hebben daar niet de financiële middelen voor. Dit gezin wordt dus gedwongen om te verhuizen, terwijl ze op hun eigen plek kunnen blijven wonen en Hugo de Jonge nu roept dat we juist verdiepingen op flats en huizen moeten zetten. Schiet mij maar lek hoor.
Door de enorme lijst aan regels en restricties is het onmogelijk om extra woningen en woonoppervlak te creëren. De Gemeente wil het straatbeeld gelijk houden, maar ze willen ook betaalbare woningen in Utrecht houden. Daarom mogen woningen niet te groot worden. Dat begrijp ik niet!? Uiteraard begrijp ik het dat je een straatbeeld in eren wilt houden, maar ons straatbeeld is sowieso niet heel fraai. Er zijn veel foei lelijke opbouwen en uitbouwen geplaatst. Deze opbouw wordt getekend door een tekenaar. Een bouwkundig tekenaar die al meer opbouwen in de straat heeft getekend. Wij zijn er echt geen voorstander van om overal maar hoogbouw te creëren of midden in de natuur een nieuwbouwwijk te plaatsen. Er zijn genoeg goede redenen om nieuwbouw of op-en uitbouwen op bepaalde plekken te beperken. Je wilt geen woontoren op de grachtengordel of stadsparken vol met appartementen. Het moet in verhouding zijn.
Niet in mijn achtertuin
Mijn opa was aannemer, de man van zijn zus bioloog. Ze waren beste vrienden in het weekend en op feestjes, maar stonden ook weleens recht tegenover elkaar in de rechtszaal. Ome Koen wilde graag onderzoek laten doen op iedere bouwlocatie naar beschermde plantsoorten, insecten en dieren en allerlei andere onderzoeken. Veelal om de natuur te behouden en hij wilde de natuur vooral zoveel mogelijk zijn eigen gang laten gaan. De natuur was heel erg belangrijk voor hem. Mijn opa bouwde voor ontwikkelaars en voor hem was het belangrijk dat er mooie wijken gerealiseerd werden en dat de woningbouw rendabel was. Voor beide partijen was er wat te zeggen. We hadden woningen nodig, maar we willen ook dat de natuur zijn gang kan gaan.
Toen Ome Koen vervolgens zelfs wilde bouwen, hielden veel partijen (buren) dat tegen. Ineens besefte hij dat het heel vervelend was, als je een huis wilde bouwen op een bepaalde plek dat kleine onderzoeken enorm vertragend werken en je plannen in de weg staan. Toen het om zijn eigen huis ging had hij ineens toch hele andere wensen en plannen. Zijn eigen woongenot stond toen voorop. In alle andere gevallen indirect ook. Hij vond het prettig om en in de stad te leven en de natuur te behouden. Hij wilde wel betaalbare woningen. Maar niet in de natuurgebieden om hem heen.
De dochter van opa’s zus kan uren vertellen over de ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied. Ze werkt als beleidsadviseur voor de Provincie Utrecht. Wij staan niet lijnrecht tegenover elkaar. Maar bekijken wel deze vraagstukken ieder vanuit ons eigen vakgebied. Ik vind het interessant wat ze te vertellen heeft en hoe de afwegingen gemaakt worden. Wonen op de Utrechtse Heuvelrug is zo fijn, juist omdat er zoveel natuur is. We zullen toch vaak echt de hoogte in moeten binnen stedelijke locaties in plaats van overal in de natuur bouwen. Juist door af en toe haar afwegingen te horen op een verjaardag kijk ik soms weer anders naar de woningmarkt vraagstukken. Ik besef mij ook dat we allemaal de hoogbouw en afname van groen niet om ons heen willen. Maar dat is best egoïstisch. Wij hebben allemaal al een huis en kunnen ons zelf beschermen. De mensen die nog een huis zoeken niet.
Niet rendabel
Eerder schreef ik al dat nieuwbouw op dit moment vaak niet rendabel is. Bij de constructie van sociale huurwoningen lijden bouwbedrijven een beetje verlies, omdat de inkomsten de bouwkosten niet volledig dekken. Voor betaalbare koopwoningen en woningen in het middensegment komen bouwbedrijven net uit de kosten, terwijl ze winst kunnen maken bij de bouw van luxere woningen. Als de verkoop van deze luxere woningen wegvalt, dan verdwijnt het verdienmodel voor een nieuwbouwproject. De recente veranderingen in ons huurbeleid hebben sociale huurwoningen volledig verlieslatend gemaakt, waardoor het onmogelijk is om ze te bouwen. Dit is problematisch, aangezien vergunningen vaak vereisen dat een aanzienlijk deel van de woningen sociale huur of middensegment huur betreft. De prijzen van de overige woningen stijgen dan evenredig, waardoor ze te duur worden voor potentiële kopers, en een negatieve exploitatie is ook geen haalbare optie voor investeringsfondsen.
Gemeentes kunnen zich enorm bemoeien met de eisen van de woningbouw. Soms gaat het zo ver dat ze bepalen welke materialen er worden gebruikt. Ze willen dure materialen en tegelijkertijd moet het betaalbare woningbouw worden. Toemalig wethouder van de SP Ivens uit Amsterdam zei ‘We willen woningen die de zo groot zijn als woningen van € 500.000,- en eruit zien als € 500.000,-, maar die maar € 300.000,- kosten. Dat is ons doel’. Ik vroeg mij toen echt af of deze man in sprookjes geloofde. Iets wat te mooi lijkt te zijn om waar te zijn is dat meestal ook. De eisenpakketten van de Gemeente zijn nooit gratis en drukken het rendement van een bouwer enorm.
Het lijkt zo sympathiek
Het klinkt allemaal heel nobel die betaalbare woningen voor iedereen. Dit is een patroon dat we steeds weer zien. Bijvoorbeeld, in 2017 introduceerde het stadsbestuur van Amsterdam de bekende 40-40-20-regel. Volgens deze regel moet elk bouwproject in principe bestaan uit 40% sociale huur (met een maximale huur van € 808,06 per maand), 40% gereguleerde middenhuur (met een maximale huur van 1.000 euro per maand) en 20% koopwoningen. Hoewel Amsterdam bekendstaat om zijn strenge eisen, legt vrijwel elke gemeente tegenwoordig regels op met betrekking tot het percentage sociale huurwoningen en steeds vaker ook middenhuurwoningen in nieuwbouwprojecten.
Op het eerste gezicht lijkt dit een sympathiek streven: meer betaalbare woningen bouwen. Maar helaas is de realiteit minder rooskleurig. Ontwikkelaars worden namelijk geconfronteerd met de verplichting om marktprijzen te betalen voor bouwgrond, terwijl de gemeente eist dat de woningen die ze bouwen, niet tegen marktprijzen worden verkocht of verhuurd. Dit maakt nieuwbouw vaak financieel onrendabel, waardoor ontwikkelaars in veel gevallen besluiten om helemaal niet te bouwen. Ironisch genoeg is de gemeente in veel van deze projecten zelf de eigenaar van de grond en vraagt zij dus zelf die marktprijzen voor de bouwgrond. Het is dus een beetje meten met twee maten.
Bouwen ook voor de rijken
Uiteindelijk is het bovengenoemde beleid van de gemeente niet zo slim. Alleen het neerzetten van betaalbare woningen, zo zorgen voor voldoende woningen. Maar dat is niet juist. Er zijn voldoende grote gezinswoningen, alleen ons woningaanbod is niet helemaal juist verdeelt. Juist een grote villa of een luxe appartementen complex voor ouderen kan zorgen voor meer betaalbare huur. Als het hele treintje doorschuift ontstaat er aan de onderkant een betaalbare woning voor een starter of een student. Ook zullen we als ‘verwende Nederlanders’ onze eisen een beetje moeten bijstellen. We zijn allemaal op zoek naar een grote eengezinswoning, het liefste met een voor-, achtertuin, zolder en achterom.
Ik schreef in een vorig blog al, hoe we met z’n allen op zoek zijn naar dezelfde woning voor een laag bedrag en het liefste ook nog in de stad. Dat is echt niet mogelijk. Als nieuwbouwprojecten niet doorgaan, omdat het niet rendabel is om zoveel sociale en middenhuur woningen te bouwen, dan zit de Gemeente met zijn beleid er echt naast. We kunnen beter meer appartementen bouwen, dan kunnen deze tegen marktconforme prijzen verkocht en verhuurd worden. Dan komen er meer woningen bij en waarschijnlijk verlaten ook wel mensen hun sociale huurwoning. Op dit moment zijn er enorm veel scheefhuurders, maar er is een enorme kloof.
Prijselasticiteit
Sterker nog, als huurwoningen verplicht goedkoper worden gemaakt, neemt de vraag naar die woningen alleen maar toe. Een alleenstaande wil natuurlijk ook wel in een eengezinswoning op een toplocatie wonen, als die maar de helft of minder van de markthuur hoeft te betalen. Wat betekent ‘betaalbaarheid’ dan nog? Als er straks duizenden mensen reageren op één woning die fiks onder de marktprijs is gereguleerd, dan is het voor één bofkont ‘betaalbaar’, maar voor duizenden anderen niet. Die zijn letterlijk de sjaak. De stad blijft ontoegankelijk, want die is nog steeds bomvol met mensen die allemaal betaalbaar in het centrum willen wonen.
Bij deze prijselasticiteit denk ik toch altijd aan de economielessen van mevrouw De Kruijf. Ze legde dit toen uit met snoep uit de automaat. Als het goedkoper werd, wilden we allemaal nog meer snoep uit de automaat. Snoep was prijselastisch. Bij een rekenmachine als die goedkoper werd, wilden we er niet allemaal een bij. Eén was genoeg. Daarom was de rekenmachine prijsinelastisch.
Daarnaast bepaalt de Provincie hoeveel er gebouwd mag worden in een gebied. Eigenlijk wordt er altijd aangestuurd op schaarste en schaarste zorgt ervoor dat huizenprijzen onder druk komen te staan. Door verder te reguleren wat de linkse beleidsmakers het liefste willen zal er nog meer schaarste ontstaan. Nog meer schaarste betekent nog onbetaalbaarder. Kwestie van vraag en aanbod.
Hoe komt de woningnood?
Wie zich afvraagt wat de oorzaken zijn van de huidige woningnood, komt uiteindelijk uit bij een cruciaal moment in de geschiedenis.
Toch is het de ‘Ontwerpnota volkshuisvesting in de jaren 90’ die als de start van dit alles geldt. Het beëindigen van subsidies voor woningcorporaties, wat leidde tot een afname in hun bouwactiviteiten. Hierdoor ontstonden er vrije sector woningen met hoge huurprijzen en werd eigen woning bezit bevorderd. Ons woningbouwbeleid hing van subsidies aan elkaar. Dit was helemaal niet meer te betalen door de overheid. Eigenlijk waren de woningen te goedkoop en werden de betaalbare woningen vanuit de gemeenschap betaalt. Door het liberaliseren van het woonbeleid werden woningen duurder en ontstond er een kloof. En deel van Nederland woont te goedkoop en een deel betaalt de marktprijzen.
Voor de kleinste beurs
Woningbouw corperaties zorgde voor woningen voor mensen met de kleinste beurs. Er kwamen voorstellen om de huren van woningen bij de corperaties geleidelijk te laten stijgen, zodat de huren de nieuwbouw van woningen konden financieren. De overheid stond garant voor hun leningen bij banken, zodat ze goedkoop konden lenen. Later werden alles subsidies afgeschaft voor de corperaties. Alles wat nog open stond aan leningen werd kwijtgescholden. De corporaties werden in een klap zelfstandig. Hierbij werd er wel opgenomen dat de woningen bedoelt waren voor de mensen die de woningen het hardste nodig hebben.
Verhuurdersheffing
In 2013 voerde Blok de verhuurderheffing in, een aanzienlijke belasting voor verhuurders van sociale huurwoningen. Deze maatregel bracht woningcorporaties in totaal ongeveer 12 miljard euro aan kosten met zich mee. De oorspronkelijke bedoeling was dat corporaties hogere huurprijzen zouden vragen en meer woningen zouden verkopen. Hoewel dit deels gebeurde, was het meest opvallende effect van deze maatregel dat de nieuwbouw van sociale huurwoningen bijna werd gehalveerd. De kosten van de verhuurdersheffing drukte enorm op het rendement. Stef blok lobbyde ook behoorlijk bij buitenlandse investeerders om in Nederland vastgoed aan te kopen. Dat lukte, alleen werden dat niet alleen maar betaalbare woningen. Rendement maken en onder marktprijzen verhuren gaat niet goed samen. De grondprijzen en bouwkosten zijn hoog en de huren relatief te laag. Er is een groot gat tussen de goedkopere sociale huurwoningen die onder marktprijzen worden verhuurt en de woningen die tegen marktprijzen worden verhuurt.
Huizen zijn duur
Huizen zijn duur. Maar heel veel huizen zijn dus ook eigenlijk te goedkoop. We dragen met z’n allen de lasten voor de huizen die onder marktwaarde worden verhuurt. Maar ook door alle regelgeving om zoveel mogelijk onder marktwaarde te verhuren zien we dat er helemaal niet meer gebouwd wordt. Het is simpelweg te duur om zoveel goedkope woningen te bouwen, omdat er dan geen rendement gemaakt kan worden. Kennen jullie dat voorbeeldje nog, ooit heeft iemand dat gemaakt voor de verkiezingen van de VVD? Er zitten een aantal mensen in de kroeg. Als de rekening komt, wordt de rekening verdeelt aan de hand van de inkomsten van de vrienden. De persoon die het meest verdient betaalt het grootste gedeelte van de rekening. Maar dat vinden ze niet eerlijk. Hij kan best wat meer missen. Maar als de vriend die het meest betaalt niet meer komt, kunnen ze de rekening niet meer betalen….
De rekening kan niet meer betaalt worden
Eigenlijk gebeurt dat nu ook. De mensen die altijd de rekening betaalde zijn de mensen aan de bovenkant: de ‘rijken’, de ‘huisjesmelker’. Ze waren altijd bereid om meer te betalen. Om risico’s te nemen. Maar het houd een keer op. Als ze maar bij moeten blijven leggen, dan vertrekken ze. Er is dan niemand meer die de rekening kan betalen. Zo ben je bijna bij het einde van de stoelendans. Alleen de geluksvogels met een betaalbare woning en de rijken hebben een ‘stoel’ en de rest is af. Laten we meer bouwen, dan is er misschien straks niet de aller mooiste stoel voor je over. Maar ben je niet ‘af’. Dan zijn er voldoende woningen en wordt het vanzelf betaalbaar.
De oplossing?
Als je het woning probleem wil oplossen zal de overheid weer woningen moeten gaan bouwen zoals in de jaren ’80 of subsidies moeten verstrekken aan corperaties, coöperaties en ontwikkelaars. We kunnen alleen op die mannier voldoende woningen gebouwd worden.
Ben jij een lucky one en zoek je een huis? Bekijk ons aanbod. Gaat jouw huurder uit jouw beleggingsobject en is het niet meer rendabel om te verhuren? Wij geven graag verkoopadvies. Mocht je jouw geld anders willen investeren? Gé helpt je graag.
Er is nog een pareltje, zo een waar de gemeente dwarsligt…
P.S. Er staat op de Amsterdamsestraatweg nog een groot restaurant met een enorme tuin leeg. De gemeente wil hier geen 8 woningen realiseren. Het moet een restaurant blijven. Het staat al jaren leeg en restaurant na restaurant ging er failliet. Maar er is volgens de gemeente echt behoefte aan een restaurant op die plek. Ik denk dat hier vooral een mooie kans is om woningen met tuinen te realiseren op een prima locatie. Maar wie ben ik?