Betaalbare nieuwbouwwoningen dat klinkt als een droom. Zeker als je er niet 1,5 jaar op hoeft te wachten. De woningmarkt is oververhit. Dat hoeven we jullie niet te vertellen. Overbieden is weer de norm. We horen overal bouwen, bouwen, bouwen. Maar er wordt bijna niets gebouwd. Door alle regelgeving neemt het aantal huurwoningen af, er wordt uitgepond en vertrekken beleggers naar het buitenland. Wat kan de overheid doen om de woningen betaalbaar te houden? We schreven al een blog over de betaalbaarheid. We schreven ook al een blog over: ‘Waarom zijn huizen zo duur?’.
Vernieuwde huisvestingsverordening
In een stap naar een meer inclusieve woonomgeving heeft de stad Utrecht aangekondigd dat vanaf 1 juli 2024 een vergunning vereist zal zijn voor de aankoop van betaalbare nieuwbouwwoningen. Deze vergunning wordt alleen verleend aan kopers met een middeninkomen, zoals bepaald door de landelijke richtlijnen.
De vernieuwde Huisvestingsverordening van de stad, die deze zomer van kracht wordt, legt de grens voor een dergelijk inkomen vast op €62.191 voor alleenstaanden en €82.921 voor meerpersoonshuishoudens. Als alleenstaande kun je met dit inkomen € 297.228,- lenen voor een woning. Met het meerpersoonshuishouden kun je maximaal € 417.773,- lenen voor een woning. Deze maatregel is bedoeld om ervoor te zorgen dat de betaalbare woningen daadwerkelijk beschikbaar zijn voor mensen met een middeninkomen. Een gemiddelde woning kost in Utrecht € 475.000,-. De gemiddelde m2 prijs in Utrecht € 5.858,-. Deel je de gemiddelde transactieprijs door de gemiddelde m2 prijs, kom je uit op 81 m2. Een woning is dus veel duurder dan de ‘betaalbare nieuwbouwwoningen’. De NHG-grens is € 435.000,-. De betaalbare woningen zijn dus goedkoper dan de NHG-grens.
Wat houdt dat in?
Het houdt in dat potentiële kopers met een middeninkomen voorrang hebben bij de aanschaf van betaalbare nieuwbouwwoningen in Utrecht. Bovendien worden vitale beroepen zoals onderwijs, zorg en politie ook meegenomen in het voorrangsbeleid. Maar dit is nog niet alles. Het college introduceert ook een experiment waarbij bestaande voorrangsregels worden toegepast op betaalbare nieuwbouw koopwoningen. Dit betekent dat mensen uit bepaalde beroepsgroepen en doorstromers uit sociale of middenhuur ook voorrang kunnen krijgen. Maar is dit eerlijk? Wie bepaalt dat onderwijs, zorg en politie de belangrijkste mensen zijn voor de stad. En welke functie moet je dan hebben in het onderwijs, zorg of politie. Kun je dan niet beter even een jaartje als secretaresse gaan werken in de zorg, een huis kopen en dan iets gaan doen wat je leuk vindt? Is een woonwijk gebaat bij zo weinig diversiteit? Ik vraag het mij af. Hoe groot worden deze woningen? Ik ben benieuwd.
Wethouder Dennis de Vries benadrukt dat deze maatregelen niet in steen zijn gebeiteld. De gemeente blijft de huisvestingsverordening regelmatig evalueren en aanpassen om een eerlijke en rechtvaardige verdeling van woningen te waarborgen.
Regulering op de markt
Deze beslissingen komen niet uit de lucht vallen. Het progressieve stadsbestuur van Utrecht heeft al eerder aangekondigd actief in te grijpen op de woningmarkt om een meer sociaal volkshuisvestingsbeleid te realiseren.
Dit omvat onder andere verhoogde opkoopbescherming, anti-speculatiebedingen en zelfbewoningsplicht voor betaalbare nieuwbouwwoningen op gemeentegrond. De stad streeft ernaar om jaarlijks 40% van de nieuwbouw toe te wijzen aan sociale huur, waarbij speciale aandacht wordt besteed aan kwetsbare groepen.
Eerlijker en inclusiever
Kortom, Utrecht zet zich in voor een eerlijker en inclusiever woninglandschap door middel van deze nieuwe maatregelen. Maar is dit eerlijker en inclusiever? Zo krijg je wijken vol met verpleegsters, politie en onderwijzers. Politieagenten verdienen modaal en als ze dus wat langer in dienst zijn en samen zijn. Dan kunnen ze dus al geen vergunning krijgen. Het voelt toch een beetje tegenstrijdig dat er bepaalt wordt welk werk er wel en niet belangrijk is en dat we dat dan eerlijk noemen. Ook deze regelingen zorgen niet voor meer woningen en meer doorstroming. De nadruk moet op betaalbaar en doorstroming komen. Maar komt dat hierdoor op gang? Ik vraag het mij af. Moeten er niet juist appartementen voor oudere gebouwd worden? We wonen ten slotte te groot. Of juist grotere gezinswoningen, zodat de kleinere vrij komen. Juist duurdere woningen kunnen makkelijker gebouwd worden, dan komt er aan de onderkant voldoende vrij voor de doorstroming.
Ik vrees dat dit heel nobel klinkt. Maar waar eindigt het? Gaan we zo de koopwoningen toewijzen op geloof, kleur, leeftijd, geslacht, seksuele voorkeur? Als ik op Facebook of instagram een advertentie wil maken voor een woning, mag ik geen specifieke wijken, steden, leeftijd of geslacht aanvinken. Dat vinden we discriminatie. Maar bij het toewijzen van een koopwoning mag het wel?
Wat doen we bij verkoop?
Wordt dit net als de vroegere premie woningen. Mensen met een gemiddeld inkomen worden enorm gesubsidieerd door de staat en dus ons allemaal, maar daarna mogen ze wel voor de hoofdprijs verkopen. Dat voelt toch wat gek. Al moet ik zeggen dat de middeninkomens de afgelopen tijd hard geraakt worden. Geen recht op toeslagen, subsidies of tegemoetkomingen en daardoor houden ze per maand minder over, dan iemand die niet kei hard werkt. Maar wel alles extra’s krijgt. Wat dat betreft helemaal voor. Maar eerlijker en inclusiever? Nee zo klinkt het niet helemaal. Het klinkt als mooi voor de bühne. Maar de uitwerking is verschrikkelijk. Uit duizenden aanmeldingen zijn er paar de Lucky one, ze wonen (bijna) onder de kostprijs in de zeer gewilde stad Utrecht. De rest is nog verder van huis.