Overbieden in Utrecht, 2025. Hoeveel? Is het nog nodig? Wat is het gemiddelde? Zoveel vragen. Wat moet je doen?Overbieden, in 2024 was het eerder regel dan uitzondering. Vraagprijzen leken meer op een uitnodiging voor een biedwedstrijd dan een serieus startpunt. Kopers gooiden er vaak flinke bedragen bovenop de vraagprijs om überhaupt een kans te maken. Maar wat brengt 2025? Blijft het een markt Russisch roulette of zit er eindelijk wat lucht in de markt? In deze blog nemen we je mee in de huidige cijfers en een vooruitblik op wat kopers en verkopers kunnen verwachten in dit nieuwe jaar.
Een terugblik op 2024: overbieden als topsport
In 2024 was overbieden de norm. De gemiddelde transactieprijs per m² knalde omhoog met 12,2%, van €5.791 in december 2023 naar €6.499 een jaar later. Een bod onder de vraagprijs? Je werd nog net niet uitgelachen. Overbieden was toch wel de norm. Maar ca. 12% werd voor de vraagprijs of onder de vraagprijs verkocht. Vooral appartementen waren gewild: de prijs per m² tikte eind 2024 zelfs €6.634 aan. Meer dan 88% van de kopers bood boven de vraagprijs, zeker in populaire wijken zoals Utrecht-Oost en Leidsche Rijn.
De gemiddelde verkoopprijs van een woning steeg naar €538.000, een toename van 12,5% ten opzichte van het jaar ervoor. Deze stijging werd aangedreven door een combinatie van lage rentes, hoge vraag en krapte op de markt. Starters hadden het moeilijk, terwijl doorstromers vaak diep in de buidel tastten om een deal te sluiten.
Wat gebeurt er in 2025? Nieuwe regels, nieuwe kansen?
De cijfers van januari 2025 laten zien dat de markt nog altijd onder hoogspanning staat. De gemiddelde transactieprijs per m² is nu €6.453, een lichte daling ten opzichte van december, maar nog steeds indrukwekkend hoog. Hoewel dit een lichte daling is ten opzichte van december 2024, blijft de prijs fors hoger dan een jaar geleden. Het aantal transacties in januari toont een dip, wat deels te wijten is aan het gebruikelijke seizoenseffect. Ieder jaar is de gemiddelde vierkante meterprijs lager dan december.
Een ander opvallend punt is de invloed van uitponding door beleggers. Veel verhuurders hebben besloten hun panden te verkopen vanwege nieuwe regelgeving, zoals de Wet Betaalbare Huur en veranderingen in box 3. Hierdoor is er een toename in het aanbod van appartementen, vaak met een eenvoudige afwerking en gelegen op minder populaire locaties. Dit drukt de prijzen in dat segment wat, maar heeft vooralsnog geen grote invloed op de totale markt. We zien vooral dat er meer transacties zijn.
Blijft overbieden in Utrecht 2025 de norm?
Voorlopig blijft overbieden het toverwoord voor veel kopers in Utrecht. In januari 2025 zien we dat het verschil tussen vraag- en transactieprijs nog steeds gemiddeld 11,6% bedraagt. Vooral in de populaire wijken zijn de biedingen ruim boven de vraagprijs uit, aangejaagd door de krapte op de markt en de felle concurrentie. In december was de gemiddelde overbieding 11,6%. In de allerlaatste cijfers is dit iets afgenomen naar 10,8% in januari. Het overbieden liep op tot juni. Juli en augustus was de druk iets minder en in september was de gemiddelde overbieding weer 13,8%. Daarna liep het overbieden iets af.
Toch zijn er tekenen van verandering. De markt laat sinds oktober 2024 een lichte daling van gemiddeld 0,1% in de transactieprijs per maand zien in de inverkoopname rapporten van Brainbay. Dit wordt deels toegeschreven aan het wegvallen van de jubelton-regeling, waardoor starters die hiervan wilden profiteren hun aankoop naar voren hebben gehaald. Daarnaast zorgen stijgende rentes en economische onzekerheid ervoor dat sommige kopers voorzichtiger worden.
Maar staar je niet blind op percentages. Soms kun je zelfs onder de vraagprijs bieden. Of doe je een prima deal als je 30% hebt overboden. Misschien doe je dan wel een betere deal, dan die ene woning waar je onder de vraagprijs een deal kunt sluiten. Schakel een aankoopmakelaar in. Die kan met jou de beste tactiek bespreken en kan jou een inschatting geven van de marktwaarde.
Vooruitblik: wat brengt 2025 voor overbieden in Utrecht?
Hoewel de woningmarkt in Utrecht waarschijnlijk krap blijft, verwachten we enkele ontwikkelingen die impact kunnen hebben op het overbieden:
- Stijgende hypotheekrentes: Hoewel de Europese Centrale Bank in 2024 meerdere renteverlagingen doorvoerde vanwege afnemende inflatie en economische groeivertraging, blijven toekomstige renteontwikkelingen onzeker. De ECB heeft in december 2024 de rente met 25 basispunten verlaagd en voor 2025 worden mogelijk verdere verlagingen verwacht. Dit kan kopers enigszins ademruimte bieden, maar ook de dynamiek op de woningmarkt veranderen. Toch zien we afgelopen weken op www.hypotheekrente.nl dat de hypotheekrentes oplopen.
- Meer aanbod door uitponding: Het extra aanbod van appartementen en woningen kan zorgen voor enige prijsdruk in dat segment, wat op termijn ook invloed kan hebben op de rest van de markt.
- Cyclische bewegingen: Zoals elk jaar verwachten we een piek in de lente- en zomermaanden, gevolgd door een rustiger najaar. Dit patroon kan kopers strategisch voordeel bieden als ze bereid zijn om buiten de drukke perioden te zoeken.
Update na 1,5 maand
De markt is in beweging. In januari 2025 werden 215 woningen verkocht, een toename van 35,2% vergeleken met vorig jaar. Dat lijkt goed nieuws, maar waarom wordt er meer verkocht? Simpel er was wat meer aanbod. Wet betaalbare huur, de plannen voor de BOX3 belastingen in combinatie met huurcontracten voor onbepaalde tijd zorgde ervoor dat er veel woningen uitgepond worden. De gemiddelde transactieprijs steeg met 6,5% naar €499.000, wat relatief bescheiden is. Dat lijkt goed nieuws toch? Hebben ze in Den Haag toch gelijk gekregen? Het gemiddelde salaris is met het zelfde bedrag gestegen…. De echte stijging zit in de prijs per vierkante meter, die met 20,8% steeg naar €6.472. Dit wijst erop dat er vooral kleinere woningen zijn verkocht. De prijzen zijn dus flink gestegen….
Er kwamen in januari 231 nieuwe woningen op de markt, een stijging van 57,1%. Klinkt positief, maar tegelijkertijd daalde de krapte-indicator van 0,9 naar 0,7. Dit betekent dat de vraag nog altijd sneller groeit dan het aanbod. Zo zie je maar dat cijfers je ook voor de gek kunnen houden en je er eigenlijk maar weinig mee opschiet. In januari zijn de m2 prijzen altijd lager dan in december. Het lijkt dan altijd alsof dat goed nieuws is. Maar we zien meestal ook dat direct in februari de prijzen weer hoger zijn dan in december. Conclusie? Je kunt het beste in januari een huis kopen 😉
Gemiddeld is de overbieding nu zo’n 12%. Kijk je alleen naar Utrecht stad, zonder Leidsche Rijn dan is dat 10,9%. Een behoorlijke overbieding. Toch zien we dat de gemiddelde vraagprijs is gedaald? Hoe dat kan? Er worden vooral kleinere huizen verkocht. Het is interessanter om te kijken naar de prijsstijging per m2. De stijging van appartementen en tussenwoningen is het grootst.
- Appartementen: De prijs per m² is gestegen van €5.821 in februari 2024 naar €6.718 in februari 2025. Dat is een stijging van 15,4%.
- Tussenwoningen: De prijs per m² is gestegen van €5.414 in februari 2024 naar €6.146 in februari 2025. Dat is een stijging van 13,5%.
Update begin maart 2025
Wie dacht dat de markt zou afkoelen, komt bedrogen uit. In februari 2025 werd er gemiddeld 13% overboden, een duidelijk signaal dat de concurrentie hevig blijft. De gemiddelde transactieprijs steeg met 12,1% naar €540.000,-, terwijl de vierkantemeterprijs met 14,1% opliep naar €6.638,-.
Wat écht in het oog springt? Het aanbod nam met 52,7% toe, een bijna ongekende stijging. Toch leidt dit niet tot prijsdalingen. Integendeel: in februari werden 275 woningen verkocht, 24,4% meer dan een jaar geleden. Een minder forse stijging dan in januari, maar nog steeds een teken dat kopers niet wachten.
Met een dalende hypotheekrente en een groeiend aantal zoekers lijkt de markt zichzelf opnieuw op te stuwen. Vraagprijzen mogen dan licht dalen, de uiteindelijke verkoopprijzen blijven stijgen. De stabilisatie die we eind 2024 en in januari 2025 even zagen, is alweer verleden tijd. Utrecht blijft een kopersmarkt waarin snelheid en een goed doordachte strategie cruciaal zijn.
Moet je blijven overbieden in Utrecht 2025?
Hoewel er tekenen zijn van lichte afkoeling, blijft overbieden in Utrecht in 2025 waarschijnlijk de norm, vooral in populaire wijken en voor woningen in het hogere segment. Toch zijn er kansen voor kopers die strategisch te werk gaan, bijvoorbeeld door te focussen op minder populaire segmenten of door geduld te hebben in de drukke maanden. Ieder jaar weer blijken, mei, juni en september de duurste en drukste maanden met de hoogste overbiedingen.
De woningmarkt in Utrecht blijft dynamisch en uitdagend. Of je nu wilt kopen, verkopen of gewoon op de hoogte wilt blijven, wij volgen de ontwikkelingen op de voet en houden je op de hoogte. Gé Hoeijmakers deelt iedere week de woningmarktcijfers op Linkedin. Volg hem op Linkedin en je hebt altijd het laatste nieuws. Heb je vragen of wil je advies over jouw specifieke situatie? Neem gerust contact met ons op!