Waar we vorig jaar nog onder de vraagprijs konden bieden is helaas voorbij. De inschrijving is weer terug van weggeweest en overbieden is eerder regel dan uitzondering. Is het een zeepbel, betaal je te veel? Kun je beter wachten? Of is het tijd om toe te slaan?
Als je op zoek bent naar een woning in Utrecht in 2024, dan is de kans groot dat je te maken krijgt met overbieden. De woningmarkt in Utrecht is de afgelopen jaren enorm gegroeid en de vraag naar woningen is groter dan het aanbod. Dit heeft geleid tot een zeer competitieve markt. De prijzen van december 2023 ten opzichte van december 2023 lieten een stijging van de m2 prijs zien van 18% in Utrecht. In 2023 schreef ik ook een blog over overbieden in 2023. Best een groot verschil, zelfs als je kijkt naar de update die ik daar nog gaf.
Overbieden in Utrecht 2024: is het nodig en zo ja hoeveel?
Overbieden, het is een raar fenomeen. Vaak vragen mensen: ‘Hoezo zet je de vraagprijs dan niet hoger in?’. Terechte vraag overigens. Zo een stuk makkelijker zijn. Onze dagen zouden dan ook een stuk rustiger zijn en de teleurstelling bij aankoopklanten minder groot. Maar het is een strategie. Iedereen is zo gewend over te bieden en een lagere vraagprijs, dat als de vraagprijs realistisch is mensen niet meer komen. Ze gaan er toch al vanuit dat er overboden moet worden en de woning niet in hun budget past. Ik krijg ook vaak de vraag: ‘Hoeveel % moet ik overbieden‘. Maar de waarde is echt van belang en niet de vraagprijs en een percentage overbieden. Vorig jaar was het echt nog wel mogelijk om een woning onder de vraagprijs aan te kopen. Het omslagpunt van de markt was zo’n beetje de Open Huizenroute van de NVM in april. Het was enorm druk en de biedingen kwamen binnen.
Wat moet je bieden? De financiele voorbereiding
Overbieden of onder de vraagprijs?
Als je in 2024 wilt overbieden op een woning in Utrecht, is een grondige voorbereiding essentieel. Ik zie dat mensen maar wat doen. Een van de blogs die nog steeds als een van de beste wordt gelezen is: ‘Bod geaccepteerd, en nu?’. Een huis is geen pakje boter. Dus bereid je goed voor. Begin met het nauwkeurig in kaart brengen van je financiële situatie. Dit betekent niet alleen het bepalen van je maximale hypotheekbedrag en maandelijkse lasten, maar ook het onderzoeken van de marktwaarde van de woning.
Hoewel het verleidelijk kan zijn om te focussen op het bedrag dat je kunt lenen, is de marktwaarde van de woning van cruciaal belang. Het feit dat je wellicht € 750.000 kunt lenen, betekent niet automatisch dat dit het juiste bedrag is. Het is mogelijk dat de woning een marktwaarde heeft van € 700.000, waardoor je te veel zou betalen. Handige tools op de makelaarswebsite of via platforms zoals Walterliving kunnen helpen bij het achterhalen van de marktwaarde. De markt is op dit moment wel zo in beweging, dat deze rapporten niet het juiste bedrag weergeven.
Makelaars beschikken over handige tools, maar het is belangrijk op te merken dat niet altijd de juiste vergelijkbare panden worden gebruikt. Op basis van hun kennis kunnen makelaars beoordelen of transactieprijzen moeten worden gecorrigeerd en of de vergeleken woningen echt vergelijkbaar zijn. Het raadplegen van een expert om samen met jou naar de situatie te kijken en de actuele marktwaarde te bepalen, is dan ook aan te bevelen. De woningmarkt evolueert snel, en het is van belang te weten wat de woning op dat moment werkelijk waard is, zodat je een realistisch bod kunt doen.
Wanneer je klaar bent om een bod uit te brengen, is snel handelen van groot belang. Zorg ervoor dat al het benodigde papierwerk op orde is en laat de verkoper weten dat je serieus geïnteresseerd bent. Het schrijven van een persoonlijke brief aan de verkoper, waarin je uitlegt waarom je enthousiast bent over de woning, kan soms het verschil maken tussen jouw bod en dat van andere potentiële kopers. Het is van essentieel belang om in je voorstel de volgende elementen te benadrukken:
- Het concrete bod
- Ontbindende voorwaarden
- Gewenste opleverdatum
- Eventuele spullen die je wilt overnemen
Waarom moet je overbieden in Utrecht
In Utrecht is overbieden op de woningmarkt in 2024 de norm geworden, vooral door de enorme vraag naar woningen en het beperkte aanbod. Dit fenomeen heeft geleid tot een intense concurrentie onder potentiële kopers, waarbij vaak hogere prijzen worden betaald dan de oorspronkelijke vraagprijs. Het is cruciaal om altijd de werkelijke waarde van een woning te overwegen voordat je een bod uitbrengt, en professioneel advies in te winnen indien nodig.
Woningmarktcijfers 2024
Het jaar is net begonnen, maar voor ons makelaars voelt het als een compleet ander jaar en een andere markt. Terwijl de druk aan het einde van vorig jaar al behoorlijk toenam, bereikt deze in januari en februari een hoogtepunt. De gemiddelde vierkantemeterprijs voor een woning steeg in december met 18% ten opzichte van december 2022, en in januari 2024 is de vierkante meterprijs voor een woning 9% hoger dan in januari 2023. De gemiddelde transactieprijs steeg in december 2023 met 10,8% ten opzichte van 2022, en in januari 2024 is er een stijging van 10,5% ten opzichte van januari 2023, wat ongeveer gelijk is. In december was de gemiddelde prijs per vierkante meter € 5.830, terwijl deze in januari is gedaald naar € 5.380. Het lijkt een aanzienlijke daling, maar we merken op dat de gemiddelde prijs per vierkante meter in februari alweer op het niveau van december ligt. Met de gemiddelde prijzen per vierkante meter zijn we zelfs al voorbij het hoogtepunt van april, mei en juni 2022, vóór de marktdaling. We bevinden ons dus al boven het historische hoogtepunt!
In Utrecht kost een tussenwoning in februari gemiddeld € 609.000, met een gemiddelde prijs per vierkante meter van € 5.873. Een appartement heeft een gemiddelde prijs van € 402.000, met een gemiddelde prijs per vierkante meter van € 5.666. In januari 2024 zijn er 189 woningen in aanbod. In januari 2023 waren dit er 450. Je zag dat deze aantallen vorig jaar hoog waren en tussen de 450 en 500 zaten tot juli. Daarna nam het aanbod weer rap af. De aantallen in aanbod waren in begin 2022 laag. Maar vanaf april/mei nam het aanbod enorm toe. Het aanbod ten opzichte van vorig jaar is met 58% gedaald.
Hoeveel wordt er gemiddeld overboden in Utrecht?
In januari 2024 zien we hier in Utrecht dat huizen gemiddeld zo’n 6,9% meer opbrengen dan de vraagprijs. Dat betekent dat mensen over het algemeen meer neertellen dan er aanvankelijk wordt gevraagd. Maar het is niet alleen een kwestie van cijfers, hè? De eigenschappen, locatie en afwerking van een huis spelen ook een rol. En nu, tot dusver in februari, wordt er zo’n 9% boven de vraagprijs geboden. In 2022, tussen februari en mei, was het percentage misschien hoger, maar de vraagprijzen liggen nu hoger.
De huizenmarkt in Utrecht is in beweging. Verkoopcijfers en prijzen wisselen maandelijks, maar over ’t algemeen is de vraag nog steeds groter dan het aanbod. De krapteindicuator is lager dan ooit te voren met 0,8. Nieuwbouw loopt wat stroef door de hoge prijzen en onzekere oplevertijden. Aankoopmakelaars spelen een rol in de biedingsstrijd, waarbij er met aankoopmakelaar gemiddeld zo’n 12,6% boven de vraagprijs wordt betaald. Dat betekent niet dat je met een aankoopmakelaar altijd duurder uit bent, maar wel dat de meest populaire huizen vaak met een aankoopmakelaar worden aangekocht. Het is gewoon belangrijk om niet alleen naar die vraagprijs te staren, maar ook kritisch naar de waarde van het huis te kijken.
Impact van uitpondgolf op de woningmarkt
De uitpondgolf onder kleine beleggers heeft het aanbod op de koopmarkt vergroot, vooral voor starters. Echter, dit leidt niet automatisch tot betaalbaardere woningen. De oververhitte biedingsstrijd en stijgende vraagprijzen maken het voor starters moeilijk om een woning te bemachtigen. De balans tussen het stimuleren van de koopmarkt en betaalbare huisvesting voor starters blijft een uitdaging.
Overbiedende starters blijken goudmijntjes te zijn voor afhakende beleggers. In grote steden is overbieden weer normaal, vooral bij kleine box 3-beleggers die hun eigendommen uitponden. Door het fiscale regime en huurwetgeving komen niet-liberaliseerbare appartementen steeds vaker op de koopmarkt, vooral onder de NHG-grens van €435.000. Starters vinden hun weg naar deze woningen, waardoor kleine beleggers vorig jaar zo’n 4.600 woningen verkochten aan starters. De vraagprijzen in steden als Amsterdam en Utrecht liggen vaak tussen €350.000 en €450.000, met biedingsstrijden als gevolg. Starters, die soms tot €60.000 overbieden, kunnen dit betalen door gestegen inkomens en financiële hulp van ouders. Ondanks het toenemende aanbod blijven starterswoningen prijzig door de competitieve markt en financiële steun van ouders, wat ook gunstig is voor de overheid in termen van belastinginkomsten.
Update maart 2024
In de afgelopen paar jaar hebben we op de vastgoedmarkt een opmerkelijke dynamiek gezien. In maart 2022 werden er 253 nieuwe woningen aangemeld, een aantal dat in 2023 toenam tot 482, maar vervolgens in 2024 weer daalde naar 242 nieuwe aanmeldingen.
Wat nog interessanter is, zijn de transactiecijfers. In maart 2023 waren er 204 transacties, terwijl dat aantal in 2022 nog op 237 lag. Maar opvallend genoeg is het aantal transacties in 2024 significant afgenomen, tot slechts 153.
De cijfers worden nog boeiender wanneer we naar de prijsontwikkeling kijken. Vorig jaar, in 2023, bedroeg de gemiddelde prijs per vierkante meter € 4.902,-, maar dit jaar is die gestegen tot € 5.858,-, wat een indrukwekkende stijging van 19,5% laat zien.
Niet alleen de prijs per vierkante meter stijgt, maar ook de gemiddelde transactieprijs. Van € 448.000,- in 2023 naar € 471.000,- in 2024, een toename van 5,6%.
Ondanks deze stijgingen in prijzen, zien we dat de woningen die verkocht worden, iets kleiner zijn geworden. In maart 2023 was het aanbod gemiddeld 93 m2, terwijl de transacties gemiddeld 90 m2 groot waren. In maart 2024 is het aanbod gedaald naar 90 m2 en zijn de transacties verder afgenomen tot 88 m2.
De prijsstijgingen hebben echter ook hun weerslag op de vraagprijzen. Hoewel de vraagprijs in maart 2024 € 493.000,- bedroeg, een daling ten opzichte van januari dat jaar toen het nog € 555.000,- was, zien we een opmerkelijke stijging ten opzichte van maart 2022 en maart 2023, toen de gemiddelde vraagprijs respectievelijk € 460.000,- was. .
Maar er is een eigenaardigheid merkbaar: de vraagprijzen beginnen weer te dalen. Dit kan betekenen dat er procentueel gezien weer meer overboden zal worden. De gemiddelde vraagprijs van € 493.000,- in maart 2024 is aanzienlijk lager dan de € 555.000,- die we in januari zagen, maar nog steeds hoger dan de gemiddelde vraagprijs van € 460.000,- in maart 2022 en maart 2023. Procentueel overbieden is niet erg. Zeker niet als de vraagprijzen dalen. Maar blijf zorgen dat de waarde en rekensom klopt.
Update juni 2024
Er gebeuren gekke dingen op de woningmarkt. Werd er in 2022 in mei nog 14,8% overboden, zo was dat vorig jaar rond dezelfde tijd 1,5%. Op dit moment is de gemiddelde overbieding zelfs weer 12,9%. Het woningaanbod is zelfs fors lager dan het hoogtepunt van de markt in 2022. We hebben nu maar 223 woningen in aanbod.In mei 2023 werden er 265 transacties gedaan. In mei 2022 werden er 250 transacties gedaan. In 2024 werden er 275 transacties gedaan.
Vorig jaar was gemiddelde prijs per vierkante meter € 5.096,-. Nu is dat € 6.414,-. Dat is een stijging van 25,9%. Best heel fors. Onze gemiddelde vierkante meterprijs is nog eens 5% hoger. Zelfs nu we 5 enorme kluswoningen hebben verkocht.
De gemiddelde transactieprijs is van € 428.000,- gestegen naar € 520.000,-. Dit is een stijging van 21,3 %. Het aanbod is met 52,2% afgenomen. Dit gaat echt zorgen voor enorme problemen.
Het overbieden nam heel iets af. De vraagprijzen stijgen licht en de uiteindelijke transactieprijzen ook. De gemiddelde vraagprijs is in mei 2024 € 528.000,-
Update juli 2024
Ondanks een lichte daling van de hypotheekrente blijft de woningmarkt krap. In vergelijking met juli vorig jaar is de gemiddelde transactieprijs maar liefst 21,5% gestegen en de prijs per vierkante meter met 20,1%. Hoewel de vierkante meterprijs in juli 2024 iets daalde naar € 6.395,- ten opzichte van € 6.542,- in juni, blijft de concurrentie hevig.
In de update zag je een iets lagere gemiddelde vierkante meterprijs. De cijfers worden altijd nog iets gecorrigeerd, door het later doorvoeren van de transacties. Het percentage overbiedingen daalde slechts licht van 14,3% naar 13,9%, en de krapte-indicator (KI) verbeterde marginaal van 1,1 naar 1,2, wat aangeeft dat de markt iets ruimer is geworden. Maar nog steeds extreem krap. Het verschil is nihil.
Het aanbod blijft echter beperkt; het aantal beschikbare woningen is met 26,5% gedaald, terwijl het aantal transacties met 7% steeg. Dit suggereert dat kopers nog steeds actief zijn, ondanks de beperkte keuze en hoge prijzen. Wachten op verdere renteverlagingen kan riskant zijn, vooral als de huizenprijzen blijven stijgen.
Update augustus 2024
De markt is grillig. Het aantal zoekers nam af. Maar de prijzen bleven hoog.
In augustus 2024 steeg het gemiddelde overbiedingspercentage naar 12,8%, vergeleken met 3,4% in 2023 en 5,3% in 2022. Het woningaanbod is met 25,9% gedaald: van 400 woningen in 2022, naar 351 in 2023, en 260 in 2024. Deze daling leidt tot intensere concurrentie onder kopers en minder transacties (221 in 2024 tegenover 255 in 2023 en 238 in 2022).
De prijs per vierkante meter is het afgelopen jaar met 18,1% gestegen, van € 5.268 in augustus 2023 naar € 6.224 in augustus 2024. De gemiddelde transactieprijs steeg eveneens met 18,1%, van € 422.000 naar € 495.000. De gemiddelde vraagprijs in augustus 2024 is € 539.000.
Hoewel de prijzen stijgen, is augustus traditioneel een minder actieve maand voor vastgoedtransacties. Veel mensen nemen een pauze, wat resulteert in minder transacties en vaak lagere prijzen.
De markt blijft competitief met dalend aanbod en stijgende prijzen. Kopers moeten snel beslissen, terwijl verkopers profiteren van de beperkte beschikbaarheid en hogere prijzen.
De hypotheekrente daalt. Hoe kun je daarvan profiteren en toch nu toeslaat?
Conclusie: Overbieden in 2024 en toekomstige ontwikkelingen
Welkom in Utrecht, waar overbieden in 2024 de norm is. De dynamiek is totaal anders dan eind 2022 en begin 2023. De gemiddelde vierkantemeterprijs is in januari 2024 9% hoger dan in januari 2023, en de transactieprijzen zijn gestegen met respectievelijk 10,5% in dezelfde periode. Overbieden is niet langer een uitzondering, vooral voor starters die goudmijntjes blijken te zijn voor afhakende beleggers. Kleine box 3-beleggers, die hun woningen uitponden, profiteren hiervan, maar de impact op betaalbare huisvesting voor starters is twijfelachtig. Ondanks een toegenomen aanbod door de uitpondgolf blijven de prijzen hoog door een oververhitte biedingsstrijd.
De vraagprijzen liggen tussen €350.000 en €450.000, wat leidt tot biedingsstrijden in steden als Amsterdam en Utrecht. De gemiddelde transactieprijs in Utrecht is nu € 475.000,-. De gemiddelde vraagprijs is nu rond de € 500.000,-. Veel starters en doorstromers, soms met financiële steun van ouders, bieden gemiddeld 6,9% boven de vraagprijs in januari 2024. Hoewel dit percentage lager lijkt dan in 2022, reflecteren de hogere vraagprijzen de nieuwe realiteit. Een kritische financiële voorbereiding is essentieel voor wie wil overbieden, met de marktwaarde als cruciaal punt. Laat een aankoopmakelaar je adviseren en staar je niet blind op een bepaald percentage wat je moet overbieden. Soms is 20 tot 25% overbieden nodig om juist dat leuke huis te bemachtigen. Kortom, de woningmarkt in Utrecht evolueert snel, en overbieden lijkt nu de sleutel, maar niet zonder strategische voorbereiding en realistische waardebepaling. Benieuwd naar de cijfers van vorig jaar? Lees het overbieden in 2023 blog hier.
Gusto Casa: Uw Utrechtse Makelaar
Als dé NVM-taxateur, verkoop- en aankoopmakelaar van Utrecht, biedt Gusto Casa expertise, gevoel voor styling en lokale marktkennis. Onze beoordelingen getuigen van onze vaardigheden en toewijding. Laat ons jou begeleiden in de dynamische woningmarkt van Utrecht en jouw thuisgevoel realiseren. We halen ‘letterlijk’ alles uit de kast voor de allerhoogste vierkantemeterprijs voor jouw woning. Een huis aankopen? Dan kijken we hoe we dat zo gunstig mogelijk kunnen doen en wat je kunt doen om uiteindelijk de vierkantemeterprijs te laten stijgen;) We zijn altijd opzoek naar potentie.