De markt is grillig. Moet je nou overbieden op een huis anno 2023 in Utrecht? Of kun je juist dik onder de vraag prijs kopen? Een jaar geleden was het antwoord de gemiddelde woning wordt rond de 12% overboden. Maar is dat nu nog nodig? En als je nu een inschrijving onder je neus krijgt, is dat dan bluf?
Als je op zoek bent naar een woning in Utrecht in 2023, dan is de kans groot dat je te maken krijgt met overbieden. De woningmarkt in Utrecht is de afgelopen jaren enorm gegroeid en de vraag naar woningen is groter dan het aanbod. Dit heeft geleid tot een zeer competitieve markt, waarbij overbieden vaak de norm is om een woning te kunnen kopen.
Overbieden in Utrecht 2023: is het nodig?
Ik vergeet nooit dat we op een housewarming binnenkwamen van een opdrachtgever en de gasten daar vroegen: ‘ Wow, hoe hebben jullie dat voor elkaar gekregen? Een huis voor de vraagprijs’. Ik voelde mij een beetje ongemakkelijk. Ik stond zelf niet helemaal achter de deal en had de koper dat ook uitgelegd. Hij had goede redenen, waarom het voor hem wel heel erg interessant was. In zijn geval was het een slimme investering en hebben we in de onderhandeling de laagste prijs kunnen onderhandelen. Toch vond ik dat niet een werelddeal. Het was oke. Ik had een paar maanden ervoor een huis aangekocht met een overbieding van ca. € 125.000,-. Die vrienden zeiden nog, ja zo heb je natuurlijk zeker dat huis als je zoveel gaat overbieden. Echter, ik was daar trotser op. De woning stond te laag in de markt. We handelde super snel en de woning werd uiteindelijk ook hoger getaxeerd. De woning was meer waard op basis van referenties, dan waarvoor we het hadden aangekocht. Gek toch, op de vraagprijs niet trots, ver over de vraagprijs een goede deal.
De belangrijkste reden waarom overbieden al die jaren de norm is geworden, is vanwege de grote vraag naar woningen en het beperkte aanbod. Dit heeft geleid tot een situatie waarin potentiële kopers tegen elkaar opbieden om een woning te bemachtigen. Hierdoor worden vaak hogere prijzen betaald dan de vraagprijs van de woning. Kijk altijd naar wat een woning echt waard is. Weet je dit niet? Laat je dan adviseren.
Wat moet je bieden?
Overbieden of onder de vraagprijs?
Als je wilt overbieden op een woning in Utrecht in 2023, is het belangrijk om goed voorbereid te zijn. Allereerst is het essentieel om je financiële situatie goed in kaart te brengen. Dit betekent dat je moet weten wat je maximale hypotheekbedrag is en wat je maandelijkse lasten zijn. Als je weet wat je financiële mogelijkheden zijn, kun je een realistisch bod uitbrengen.
Maar de marktwaarde is veel belangrijker. Leuk dat je misschien wel € 700.000,– kunt lenen. Misschien krijg je een taxateur ook nog wel zo ver om rond dat bedrag te taxeren. Maar als de woning € 650.000,– waard is, dan betaal je te veel. Je kunt de marktwaarde achterhalen met handige tools op de website van de makelaar of via Walterliving.
Wij als makelaars hebben ook handige tools om te gebruiken. Toch zie ik vaak dat net niet de juiste vergelijkbare panden zijn gebruikt. Juist op basis van onze kennis weten we of de transactieprijzen gecorrigeerd moeten worden en of de woningen wel echt vergelijkbaar zijn. Vraag een expert om met je mee te kijken en de actuele marktwaarde te bepalen. De markt gaat razendsnel alle kanten op. Je wil dan wel weten wat de woning op dit moment in de huidige staat waard is en of je een realistisch bod doet.
Als je een bod wilt uitbrengen op een woning, is het belangrijk om snel te handelen. Zorg dat je al het papierwerk op orde hebt en laat weten dat je serieus geïnteresseerd bent. Het kan helpen om een persoonlijke brief aan de verkoper te schrijven, waarin je uitlegt waarom je geïnteresseerd bent in de woning. Dit kan soms het verschil maken tussen jouw bod en dat van iemand anders. Wat belangrijk is is dat je in jouw voorstel de volgende onderdelen laat terugkomen:
- Voorstel
- Ontbindende voorwaarden
- Opleverdatum
- Spullen ter overname
De woningmarktcijfers 2023
Wat zijn de cijfers? Wat wordt er gemiddeld overboden in Utrecht in 2023? We hebben het eerste kwartaal erop zitten. Grappig genoeg zien we dus dat afgelopen kwartalen het gemiddelde verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs 0% is. Dat betekent dat er gemiddeld gezien voor de vraagprijs gekocht wordt.
In 2023 zijn er in totaal 802 huizen verkocht. Gemiddeld bij een niet-NVM makelaar werd er verkocht met 1,9% onder de vraagprijs. Bij de 5 grootste NVM-kantoren is er gemiddeld 1,15% onder de vraagprijs verkocht. Bij Gusto Casa is er met gemiddeld 0,4% onder de vraagprijs verkocht.
Het is belangrijk dat je kijkt naar de waarde van een woning. Een woning aanmelden met een bepaalde verkoopprijs is een verkoopstrategie. Het is daarbij belangrijk dat je niet kijkt naar de vraagprijs en percentages. Maar juist de kenmerken van de woningen, de locatie en de afwerking hierbij afweegt.
Update in November 2023
Tot nu toe zijn er 3.145 woningen verkocht in 2023. De gemiddelde transactieprijs was € 425.000,-. Er werd gemiddeld 1,1% bovenop de vraagprijs geboden. De woningen werden binnen gemiddeld binnen 25 dagen verkocht en daarvan werd 42% aangekocht met een aankoopmakelaar. Bij Gusto Casa verkochten wij dit jaar met gemiddeld 3,1% boven de vraagprijs.
Wat gebeurt er op de woningmarkt?
We zien dat de markt aan het veranderen is. In januari werden er 283 woningen verkocht met een gemiddelde transactieprijs van € 410.000,–. Gevolgd door februari, daar werden er 200 woningen verkocht met een gemiddelde transactieprijs van € 407.594. In maart werden er 314 huizen verkocht met een gemiddelde prijs van € 437.500,-. De woningen stonden minder lang te koop. We zien iedere week langzaam aan het aantal zoekers toenemen. De vraag is nog altijd veel groter dan het aanbod. Wij verwachten dan ook dat de prijzen niet veel verder zullen dalen.
De nieuwbouw komt niet opgang. De woningen zijn duur en de oplevertijden zijn onzeker. Door alle plannen van Hugo de Jonge is een huurwoning vinden ook nog lastiger. Men neemt een groot risico bij het kopen van een nieuwbouwwoning. De kans dat de huidige woning minder waard wordt is te groot. Er ontstaat dan een gat. Maar ook mensen die nu een woning nodig hebben, kunnen niet wachten op een onzekere opleverdatum. Dit zorgt ervoor dat er geen goede doorstroom in de markt zit.
Update November 2023
Vanaf september zag de markt er ineens heel anders uit. Het werd weer ouderwets druk, volle bezichtigingsdagen, inschrijvingen en er wordt weer ver boven de vraagprijs geboden. Leuk 1,1% gemiddeld boven de vraagprijs. Maar over het algemeen ga je dat nu niet redden. Helaas. De gemiddelde transactieprijs is opgelopen tot € 433.493,-. De gemiddelde verkooptijd is teruggegaan naar 22 dagen gemiddeld en er werd gemiddeld met 4% overboden. Bij ons werd er gemiddeld 6,7% overboden. Er werd iets vaker een woning aangekocht met een aankoopmakelaar. Maar liefst 45%.
Mensen met een aankoopmakelaar in Utrecht betaalde gemiddeld 3,5% boven de vraagprijs in 2023. Vanaf september zelfs 7,6%. Betekent dat dan dat je met een aankoopmakelaar duurder uit bent? Zou kunnen, als je er een hebt die weinig voorwerk doet en vooral snel een deal wil doen. Maar de meeste aankoopmakelaars weten goed te vertellen voor hoeveel een woning weg gaat. Veel super populaire huizen worden aangekocht met een aankoopmakelaar. Deze woningen worden vaak ook goed overboden. We hebben afgelopen maand zelfs weer oud vertrouwd € 127.000,- overboden, maar ook een woning met € 60.000,- onder de vraagprijs aangekocht. Ons gemiddelde ligt voor dit jaar op een gemiddeld overbieding van 0% en vanaf september op 1%. Ik vrees dus wel met de grote overbieding dat ons percentage stijgt;) Ook hier is het weer belangrijk om goed te kijken naar de waarde en niet alleen naar de vraagprijs en een percentage wat je moet overbieden.
Benieuwd wat mensen van onze verkoop en aankoopskills vinden? Check hier de beoordelingen.
Conclusie
Overbieden in Utrecht in 2023 is helaas nog niet passe. Soms zul je nog flink moeten overbieden en soms kun je zelfs onder de vraagprijs uitkomen. Hier kun je geen percentage aanhangen. Analyseer iedere woning aandachtig, schakel een expert in en bemachtig jouw nieuwe thuis. Want thuisvoelen, is thuis zijn.
De Utrechtse makelaar waar je thuiskomt. Of je nou een rasechte Utrechter bent of Utrecht op je wishlist hebt staan. Wij zijn dé NVM-taxateur, verkoop- en aankoopmakelaar van Utrecht. Wij combineren expertise, gevoel voor styling en marketingskills met lokale marktkennis.
Benieuwd naar de cijfers van 2024? We hebben ook en blog geschreven over het overbieden in 2024 in Utrecht.