Overal waar ik kom is de vraag ‘Hoe is de woningmarkt nu? Stabiliseert het? Koelt de woningmarkt af?’ Ik krijg de vragen altijd achter elkaar, zonder dat iemand het antwoord afwacht. Wonen houdt ons bezig. De woningmarkt nog meer. Grappig ik schreef deze blog in maart 2023. Maar is nu eind januari 2025 een van onze meest gelezen blogs. Is dit wishfullthinking? Of gaan de prijzen echt dalen? Ik zal dus een update schrijven en onderaan dit bericht plaatsen.
Koelt de woningmarkt echt af?
De rente is flink gestegen. Vorig jaar in januari was de rente nog ca. 1,8%. Op dit moment is de rente 5%. Vorig jaar was de bruto maandlast bij een hypotheek van € 400.000,– nog € 1.439,- per maand. Op dit moment is de bruto maandlast € 2.147,-. De maandlast is ongeveer 50% hoger. Je betaalt dus nu 150% bruto maandlasten ten opzichte van vorig jaar. De daling van de prijs in Utrecht stad is gedaald met 15% tot 20%. Naar verhouding zijn de prijzen dus enorm gestegen per maand. Maar in absolute getallen zijn de prijzen van woningen gedaald.
Vorig jaar in januari hadden we 32.000 serieuze zoekers en ca. 600 woningen in aanbod. Op dit moment hebben we 19.750 serieuze zoekers en ca. 1.465 zoekers. Veel meer woningen en veel minder zoekers. Toch zien we dat het aantal zoekers weer toeneemt. We hadden in de zomer nog maar 13.000 zoekers en ook een woningaanbod van 1.300. De rente was van de zomer rond de 5,5%. De rente stijgt steeds licht en daalt vervolgens dan ook weer licht.
In januari stegen de huizenprijzen
In het nieuws stond:‘CBS: huizenprijzen verrassend gestegen in januari’. Ik vind dit persoonlijk niet zo verrassend. Per 1 januari 2023 ging de vrijstelling van de overdrachtsbelasting van € 400.000,– naar € 440.000,–. De prijzen waren dus hoger dan in december. Maar hoe gek is dat? Als je in december een woning kocht met een transactieprijs van € 440.000,– moest je € 8.800,- aan overdrachtsbelasting betalen en in januari niet. Hierdoor werden de woningen met een transactieprijs tussen de € 400.000,- en € 440.000,- getransporteerd (de sleuteloverdracht bij de notaris) in januari. Hierdoor zag je een stijging in de transactieprijs. Maar ook de NHG-grens ging omhoog naar € 405.000,-. De grens was in 2022 nog € 355.000,–. Hierdoor zie je dat er een aantal transacties doorgeschoven zijn, waardoor je een stijging in de transactieprijzen in januari zag. Het CBS rekent de transacties pas vanaf het moment dat ze in het kadaster staan. Wij rekenen met de cijfers bij de NVM met de data van afmelden in het systeem. Hierdoor ligt het CBS altijd wat achter.
Wat merken wij dagelijks op de woningmarkt?
Ik schreef begin dit jaar een blog: De huizenmarkt in 2023, wat gaat het ons brengen? Het aantal zoekers is afgenomen. We willen niet kopen in een dalende markt. Veel zoekers trapte op de rem en stopte met zoeken. Maar die zoekers zijn natuurlijk niet helemaal weg. We merken dat het overbieden bijna helemaal verleden tijd is. Mensen bieden weer onder de vraagprijs. We zien dat een energielabel en duurzaamheid veel belangrijker geworden zijn. De jaren ’30 woning is nog altijd populair, maar kijkers willen dan toch weten wat er qua duurzaamheid gerealiseerd kan worden. Een goed geïsoleerd appartement in een minder charmant complex is op dit moment populairder dan een jaren ’30 bovenwoning. Dit hadden we vorig jaar nooit geloofd.
We zien dat er meer zoekers komen. Het wordt weer wat drukker bij de bezichtigingen en mensen wennen aan de prijzen. We moeten toch wonen, door de plannen van Hugo de Jonge wordt een woning huren ook steeds lastiger. De nieuwbouw blijft achter en ons migratiesaldo neemt toe. Ik verwacht dat het woningtekort nog groter wordt. Over een aantal jaar zullen de prijzen door het dak gaan. De woningnood is dan nog erger dan we nu kunnen bedenken. Ik denk dus niet dat een woning kopen op dit moment een slecht plan is. Eerder een investering voor de toekomst. Ik schreef begin dit jaar: ‘Ik verwacht dat de rente stabiel blijft. Soms zal het licht dalen en daarna weer wat stijgen. We krijgen een markt waar we naar verlangd hebben. Alleen blijkt dat woningen dan nog steeds gruwelijk duur zijn en je wensen nog altijd € 100.000,– boven het budget liggen. Dit is iets van alle tijden en dat blijft. Maar we hebben meer tijd om na te denken.’
Data van de NVM en verwachting
Vandaag krijgen wij van de NVM ook weer de laatste woningmarkt cijfers door. De gemiddelde vierkante meterprijs voor heel Regio Utrecht nam met 12,7% af. Ook het aantal transacties in februari nam met 12,7% af ten opzichte van vorig jaar februari. De transactieprijzen zijn ca. € 10.000,– hoger dan in 2021. Maar gemiddeld € 66.000,– lager dan vorig jaar februari. De vrijstaande woningen waren een lange tijd schaars. Maar we zien nu dat juist de vrijstaande woningen minder goed verkopen. Zou dat komen door de stijgende energielasten? De looptijd van het aanbod is meer dan verdubbeld. Gemiddeld staat een woning nu 45 dagen te koop. Vorig jaar werd er gemiddeld 12,7% overboden. Nu wordt er gemiddeld 1,6% onder de vraagprijs geboden. Deze cijfers zijn voor de gehele regio Utrecht. De cijfers die wij meestal delen zijn voor de stad Utrecht. We zien dat de prijzen gedaald zijn, maar we zien dus ook dat het drukker wordt op de woningmarkt. Zouden de cijfers dan weer rooskleuriger worden? Wij verwachten dat de woningmarkt gaat stabiliseren.
Update januari 2025
Dat er zoveel wordt gezocht op ‘Koelt de woningmarkt echt af?’ betekent dat mensen bezig zijn met deze vraag. Het aanbod neemt flink toe. Vorig jaar in januari waren 352 woningen in aanbod. Nu zijn dat er al 443 en dan zijn we pas op 23 januari 2025. Een toename van 25,9%. De looptijd van het aanbod was vorig jaar nog 22 dagen en dat is nu net wat korter met 21 dagen. Vorig jaar in januari was de transactieprijs per m2 gemiddeld € 5.791,- en dat is nu € 6.499,-. Een stijging van ca. 12,2%. Voor zover zien we dat de prijzen dus nog steeds flink gestegen zijn.
Een korte terugblik: hoe ging het in 2024?
Ondanks de verwachting van sommige, bleek 2024 allesbehalve een rustig jaar voor de woningmarkt. Waar in begin 2023 de transactieprijzen licht afkoelden, zagen we in april dat de markt weer begon te stijgen en de vraag toenam. In 2024 was het weer dringen geblazen als vanouds. De gemiddelde transactieprijs per vierkante meter in Utrecht steeg met maar liefst 12,2%, van €5.791 in december 2023 naar €6.499 in december 2024. Appartementen namen de koppositie in, met een transactieprijs per m² van €6.634 in december 2024.
Ook het aantal transacties kende een opmerkelijke stijging, met pieken in de zomermaanden en een lichte afvlakking richting het einde van het jaar. Dit duidt op een markt die opnieuw oververhit is geraakt, ondanks hogere rentes en economische onzekerheid. Toch daalde de rente ook weer iets. Dit maakte de betaalbaarheid beter. De krapte-indicator bleef stabiel op 1,2, wat betekent dat er per potentiële koper weinig aanbod was.
Wat gebeurt er nu?
Een opvallend fenomeen dat van grote invloed is op de woningmarkt, is de uitponding door beleggers. Door de Wet Betaalbare Huur, de verplichting om verhuurcontracten voor onbepaalde tijd af te sluiten, en de aangekondigde maatregelen in box 3, hebben veel beleggers besloten hun panden te verkopen. Dit betreft vaak appartementen met een minder luxe afwerking, iets grotere oppervlakten en locaties die minder courant zijn. Bijvoorbeeld een appartementje in Overvecht met een brakke keuken en badkamer. Door het massale uitponden zien we dat het aantal transacties flink is toegenomen, zeker bij de appartementen. De m2 prijs is flink gestegen, maar had nog hoger kunnen zijn, als al deze uitpond appartementen er niet tussen zat. Doordat de kwaliteit vaak wat lager is van deze appartementen en de locaties wat minder zijn, zijn de m2 prijzen relatief lager.
Een andere ontwikkeling sinds oktober 2024 is een lichte daling van 0,1% per maand in de transactieprijzen, zoals blijkt uit de marktrapporten van Brainbay. Dit kan erop duiden dat (door-)starters, die nog wilden profiteren van de jubelton-regeling, hun transacties voor december hebben afgerond (transport bij de notaris). Hierdoor ontstond tot oktober extra druk op de markt, met starters die vaak wat hoger boden om meer kans te maken en zo de schenkbelasting te vermijden. De eerste cijfers van januari 2025 bevestigen wat velen al voelden: de woningmarkt in Utrecht blijft oververhit. De gemiddelde transactieprijs per m² ligt nu op €6.453, een lichte daling ten opzichte van december, maar nog altijd fors hoger dan een jaar geleden. Ieder jaar zien we dat de transactieprijzen in januari net wat lager liggen dan in december. Het aantal transacties laat een vergelijkbare cyclische beweging zien: een dip na de decemberdrukte, zoals we elk jaar zien.
Wat opvalt, is dat appartementen nog steeds de grootste prijsstijgingen laten zien, terwijl tussenwoningen en hoekwoningen een stabieler prijsniveau hebben bereikt. Vrijstaande woningen, die altijd al een segment met veel fluctuatie zijn, blijven schommelen in prijs en transacties.
Cyclische dynamieken: het patroon blijft
De woningmarkt volgt een ritme alsof het de seizoenen zelf weerspiegelt: een lente vol pieken in prijzen en transacties, gevolgd door een rustige herfst waarin kopers en verkopers weer op adem komen. Zoals we graag gekscherend zeggen: je moet niet verkopen in het zomerseizoen als wij willen varen en in de winter kunnen we skiën. Dat zijn die schaarse momenten waarop de markt even wat rustiger is – van half december tot half februari en van half juli tot eind augustus. Dit is overigens wel het moment om een huis aan te kopen. Deze dynamiek wordt versterkt door het beperkte aanbod en de aanhoudende vraag, vooral onder jonge gezinnen en starters die zich in Utrecht willen vestigen.
Wat dit betekent? De lente van 2025 zal waarschijnlijk opnieuw een piek in prijzen en transacties laten zien. Voor kopers betekent dit dat de komende maanden extra druk zullen brengen, terwijl verkopers kunnen profiteren van een verhoogde vraag.
De invloed van Trump en Duitsland op de woningmarkt
Ooit had ik een date. Ik maakte een grap over Trump en hij had serieus geen idee waar ik het over had. Toen dacht ik, oké dit wordt niets. Want die oude oranje man met zijn kuif, die heeft toch best veel invloed op het reilen en zeilen van de wereld. Hoewel de Nederlandse woningmarkt grotendeels door binnenlandse factoren wordt bepaald, spelen internationale ontwikkelingen ook een rol. Maar wat heeft Trump voor een invloed?
Ten eerste, zijn beleid kan leiden tot een verhoging van de rentes in de Verenigde Staten. De Federal Reserve kan hierdoor genoodzaakt zijn de rente te verhogen, wat op zijn beurt invloed heeft op de rentestand wereldwijd. Voor Europa betekent dit dat de Europese Centrale Bank wellicht hetzelfde pad volgt, waardoor ook hypotheekrentes in Nederland zouden kunnen stijgen. Een stijgende rente drukt op de betaalbaarheid van woningen en kan de vraag op termijn temperen.
Daarnaast is de wisselkoers van de euro ten opzichte van de dollar een belangrijk punt. Trump’s beleid, zoals belastingverlagingen of handelsbeperkingen, kan de dollar versterken. Een sterke dollar maakt Europese exportproducten minder competitief, wat extra druk legt op economieën zoals die van Duitsland, die sterk afhankelijk zijn van export. Dit kan indirect ook Nederland treffen door verminderde handel en investeringen.
Wat betreft Duitsland, de grootste economie van Europa: de voortdurende economische krimp en zwakke groeiprognoses in 2025 (slechts 0,3%) maken investeerders nerveus. De afnemende vraag naar Duitse exportproducten uit onder meer China versterkt dit effect. Dit leidt mogelijk tot meer voorzichtigheid bij internationale beleggers in de Nederlandse vastgoedmarkt.
Hoewel een volledige crisis niet waarschijnlijk is, kunnen deze factoren samen voor extra onzekerheid zorgen op de woningmarkt. Hoewel de Nederlandse woningmarkt grotendeels door binnenlandse factoren wordt bepaald, spelen internationale ontwikkelingen ook een rol. De economische impact van voormalig president Trump heeft wereldwijd gevolgen gehad, met name door geopolitieke onzekerheden en handelsoorlogen die invloed hebben op de wereldeconomie. Investeerders zoeken daardoor vaker naar stabiele markten, zoals Europa en specifiek Nederland. Dit heeft mogelijk bijgedragen aan de aanhoudende vraag naar Nederlands vastgoed, ondanks stijgende rentes.
Daarnaast speelt de krimpende Duitse economie, de grootste van Europa, een indirecte rol. Met een krimp van 0,2% in 2024 en een zwakke groei van slechts 0,3% verwacht in 2025, neemt de exportvraag af, wat ook Nederland kan raken. Deze economische druk kan leiden tot voorzichtigere beleggers en mogelijk invloed hebben op het vertrouwen in de huizenmarkt. Hoewel een directe crisis niet wordt verwacht, kan deze situatie de dynamiek van de markt verder compliceren.
Emigratiegolf
Ik durf het bijna niet hardop te zeggen. Maar waar ik zelf een beetje bang voor ben… Is dat er steeds meer hardwerkende Nederlanders klaar zijn met de regeldruk in Nederland. Ze gaan op zoek naar vrijheid. Veel beleggers en ondernemers verkassen naar Spanje, Portugal en Dubai. Maar we hebben wel een grote toestroom met mensen die Nederland inkomen. Echter, zijn dit veelal mensen die gebruik maken van de faciliteiten in Nederland. Maar als de vermogende Nederlanders vertrekken. Wie betaalt dat dan nog. Ik weet dat ik mezelf niet populair maak met deze uitspraak. Maar ik denk eigenlijk dat dit het grootste probleem gaat zijn. Er is steeds meer vraag naar woonruimte, maar wie betaalt dat?
Ik denk dan altijd aan de meme die mensen vroeger deelden op Facebook net voor de verkiezingen als ze de VVD wilde promoten. Daar zitten 10 mensen aan de bar. Nummer 10 betaalt altijd 52% van de rekening. Hij verdient ook veel meer dan de rest. Hij doet dat graag, hij vindt het prima om te delen met zijn maten. De rest betaalt het overige gedeelte van de rekening. Dan komt degene die het minst verdienen in opstand. Ze vinden het niet eerlijk. Want naar verhouding betalen zij veel meer. Ze vinden dat nummer 10 meer moet gaan betalen, want hij heeft genoeg. Nummer 10 vindt een klein beetje meer betalen geen probleem. Maar gaat niet de hele rekening betalen. Ze krijgen ruzie. Nummer 10 komt niet meer. Opeens beseffen de overige 9, dat ze dus met z’n 9e niet eens de helft van de rekening kunnen betalen… Shit. Dat was balen. Nu konden ze niet meer gaan.
Ik ben bang, dat we over een paar jaar in Nederland op dit punt staan. Dat we erachter komen dat we in al onze hebberigheid, nummer 10 het land uit hebben gejaagd en we niet eens meer de helft van de rekening kunnen betalen. Die nummertjes 10, die betalen dan op een andere plek de helft van de rekening.
Wat verwachten we verder voor 2025?
De woningmarkt zal naar verwachting ook dit jaar onder druk blijven staan. Hoewel de economische omstandigheden en stijgende rentes enige dempende werking hebben, blijft de vraag naar woningen in Utrecht groot. De centrale ligging, de populariteit van de stad onder jongeren en het beperkte nieuwbouwaanbod dragen hier allemaal aan bij.
De grootste uitdagingen liggen bij starters, die ondanks een lichte verhoging van de leencapaciteit vaak tegen hoge prijzen aanlopen. Ook kunnen ze geen gebruik meer maken van de jubelton. Toch zijn er nog veel opties om gebruik te maken van het vermogen van ouders en familie. Je kunt dit altijd overleggen met bijvoorbeeld Wietske van Koch Notarissen. Beleggers lijken daarentegen wat voorzichtiger geworden, mede door strengere regelgeving en dalende rendementen in de verhuurmarkt.
Conclusie: afkoeling? Voorlopig niet
Waar veel mensen in 2022 en 2023 hoopten op een structurele afkoeling, wijst alles erop dat de woningmarkt in 2025 opnieuw onder hoogspanning staat. Wellicht door een stijgende rente, dat de prijzen iets dalen. Maar de betaalbaarheid per maand zal ongeveer gelijk blijven. Cyclische patronen zorgen tijdelijk voor ademruimte in de wintermaanden, maar de lente belooft opnieuw drukte en stijgende prijzen. Voor kopers betekent dit dat strategisch handelen essentieel blijft, terwijl verkopers kunnen blijven profiteren van de sterke vraag. Dus op de vraag: ‘Koelt de woningmarkt echt af?’ ik denk het voorlopig niet. De vraag blijft hoog.
Wil jij hulp bij het kopen van een woning, een woning kopen of verkopen? Neem dan contact met ons op.