Het kantelpunt bereikt op de woningmarkt bereikt? Was de kop van een blog in juli 2019. Economen schreven erover, iedereen riep het. Bijna iedere bezichtiging begon of eindigde met deze vraag. De kredietcrisis nog vers in het geheugen. Mensen twijfelde. Wel of niet instappen? Zou de bubbel knappen en zouden ze dan direct met hun woning onder water staan? Ik wist zeker dat het niet het geval zou zijn. Ook al laten de opiniemakers met vertekende grafiekjes ons graag wat anders geloven.
Huizenprijsbubbel
Wanneer hebben we te maken met een huizenprijsbubbel? Er wordt gekeken bij de huizenprijsbubbel naar de verhouding tussen de gemiddelde huizenprijs en naar het inkomen. Als deze verhouding langdurig hoog oploopt, dan is er sprake van een bubbel. Als je dan kijkt naar de prijselasticiteit, je weet wel dat begrip van de economieles van vroeger, waarbij vraag en aanbod samen kwam. Als de prijzen te hoog worden, neemt de vraag af. Huishoudens kunnen het zich dan niet meer veroorloven om een huis te kopen.
Als je dus alleen naar de verhouding van de absolute huizenprijzen en het inkomen kijkt, zie je dat deze verhouding langdurig lang oploopt. Je zou zeggen, hier is dus zeer zeker spraken van een huizenprijsbubbel. Die moet binnenkort wel knappen. Ik wacht geduldig tot de bubbel knapt en dan koop ik.
Maar in dit geval geloof ik dit niet. In deze ratio is de rentestand niet meegenomen. De huizenprijzen ten opzichte van het inkomen stijgen wel, maar de betaalbaarheid is nog goed. Bij een lage rente worden de woonlasten lager. Met de dalende rente, stijgen de huizenprijzen wel. Fe verhouding van de maandelijkse woonlasten ten opzichte van het inkomen stijgt niet. Door de dalende rente en enorme overwaarde worden huizen voor de huidige groep huizenbezitters juist steeds beter betaalbaar. De hoge woningprijs leidt daardoor niet tot betalingsproblemen.
Aflossingsverplichting
Daarnaast zijn ze nog een belangrijk aspect vergeten. We lossen tegenwoordig af op onze woonhuizen. Heb jij een lineaire hypotheek dan worden jouw maandlasten steeds een beetje lager. Door de hoge overwaarde zie je ook dat de lasten dalen. De rente opslag verdwijnt bij een hogere woningwaarde. Hierdoor worden de lasten lager. Daarnaast zijn de rente steeds verder gedaald. Veel huishoudens zetten de rente vast, maar op dit moment zie je dat als de rentevaste periode afloopt, huishoudens de rente opnieuw langer laten vast zetten tegen een zeer laag rente percentage. Hierdoor neemt ook weer de betaalbaarheid toe. Gaan mensen verhuizen, dan is er ineens een enorme soms met geld. Doordat ze dit meenemen naar de volgende woning zie je een kettingreactie ontstaan.
Lage rente en aflossingsplicht
Daarbij wordt volgens de auteurs de lage rente over het hoofd gezien. Bij een langdurige lage rente hoeft een hoge woningprijs niet te leiden tot onbetaalbare maandlasten. In het oude model wordt volgens Boelhouwer c.s. ook geen rekening gehouden met het feit dat er sinds 2013 verplicht (deels) afgelost moest worden. Voor die tijd werd er gerekend met aflossingsvrije hypotheken, waardoor de woonlasten in verhouding tot woningprijs redelijk constant bleven. Door de verplichte annuïtaire (minimaal) of lineaire aflossing zullen die lasten in de loop der tijd juist dalen.
Huizen hoppen
Onze woonquote is vrij constant. Als we in Nederland in aanmerking komen voor een ruimere hypotheek gaan we over het algemeen vrij snel een duurdere woning kopen. Wanneer de rente stijgt of daalt of als het inkomen stijgt of daalt passen we onze woningen aan. We blijven procentueel gezien ongeveer hetzelfde uitgeven aan ons woonhuis. Grappig, dit schreef ik laatst ook al in een blog. Op dit moment is de rente zo laag en verdienen we relatief goed. Daarnaast hebben we allemaal relatief veel overwaarde. Omdat we procentueel gezien hetzelfde aan woonlasten blijven uitgeven stijgen de prijzen enorm. Hierdoor heb je eigenlijk een enorme woonhuisinflatie.
Zeepbel? Of juist onderwaardering
Als je kijk naar het langetermijnevenwicht op basis van de maandelijkse woonlasten ten opzichte van het inkomen is er eerder spraken van een onderwaardering van de huizenprijzen dan van een overwaardering. Voor ons zelf is het ook een goed voorbeeld. Wij hebben 2,5 jaar geleden het huis gekocht waar we nu wonen. We hebben het goed laten opknappen en verbouwd. Maar we hebben nog een hogere rente. Ook hebben we inmiddels veel overwaarde opgebouwd. Mochten wij nu gaan verhuizen naar een ander huis van ca. € 150.000,– hoger in waarde. Dan zijn we per maand net wat minder kwijt, dan dat we dan op dit moment kwijt zijn. Hierdoor zou het voor ons heel erg gunstig zijn om na 2 jaar weer onze spullen in te pakken en te gaan. ‘Dit is anders dan de situatie voorafgaande aan de financiële crisis van 2008. Toen bevond het prijsniveau zich juist enigszins boven de evenwichtswaarde. De kans op een tragere koopprijsontwikkeling reëel. Vervolgens heeft de financiële crisis in 2008 ook daadwerkelijk gezorgd voor een prijsdaling van ongeveer zes procent in de periode 2008–2011.’ Met het huidige inkomens- en renteniveau zouden de prijzen nog veel hoger kunnen zijn. We hebben in de periode van 2013 tot 2016 het ook wel heel riant gehad als we een huis wilde kopen. Daardoor zijn we een beetje verwend geworden.
Afhakers en rentestijging
Starters, ja daarvoor is dit een hele sneue markt. Als jouw ouders geen koopwoning hebben, waar ze relatief gunstig hun hypotheek kunnen verhogen en jou een ton kunnen schenken ben je kansloos. Als starter zonder vermogen kun je geen kant op. Hierin zit een groot probleem op de markt. De jubelton schenken, de overdrachtsbelasting afschaffen, het komt allemaal leuk over. Maar voor de huidige bezitters van vastgoed is dit vooral fijn. Voor starters heeft het echt geen zin. Huishoudens met de minste koopkracht hebben echt een probleem in deze markt. Ze moeten duur huren en heel hard sparen.
Willen we dat de bubbel knapt
Iedereen roept heel hard dat het zielig is voor de starters en dat kopen onmogelijk is. Maar willen we echt dat de waarde van de woning zakt? Nee, stiekem niet. Het voelt heerlijk zoveel ‘geld’. We kunnen daarmee naar serieus grote huizen hoppen. Zo solidair zijn we dus ook niet met de starters. Er zal gebouwd moeten worden. Vooral voor de starters. De starters, zullen wat eisen van hun zeer lange wensenlijstje moeten halen. De overheid zal de plaatsen waar gebouwd gaat worden aantrekkelijk maar vooral goed bereikbaar moeten maken. We hebben gewoon te weinig woningen. Maar we wonen in Nederland gemiddeld genomen ook te ruim. Niemand wil uren in het OV zitten om op zijn werk te komen en bijna niemand wil alleen de Spar als supermarkt.
Dus stap jij nu in, zodat de prijzen niet nog hoger worden? Bekijk ons aanbod.