De huizenmarkt in 2022, wie had er in januari 2022 gedacht dat er zo’n omslag zou komen? Heel eerlijk ik niet. In het begin van 2022 schreef ik wel dat ik oplossingen had voor het stabiliseren van de huizenmarkt. Ik schreef toen dat de stijgende rente er voor zou zorgen dat de prijzen zouden dalen en dat dat het enige instrument is/was wat we hadden. Op de woningmarkt draait alles om betaalbaarheid.
Er gebeurde het afgelopen jaar veel op de woningmarkt:
- De onzekerheid nam toe door de oorlog in Oekraïne
- De inflatie liep op
- De rente steeg
- De kosten van de woningbouw liepen op
- De bouw stagneerde
Gaat de huizenmarkt crashen?
In heel de wereld dalen de huizenprijzen door de oplopende rente. In Nieuw-Zeeland zijn de huizenprijzen met zo’n 12% gedaald. Nieuw-Zeeland had afgelopen jaren de snelst stijgende woningmarkt. In Canada en Zweden daalden de prijzen met 8% op jaarbasis. In heel Nederland daalden de prijzen afgelopen kwartaal met 6% ten opzichte van het vorige kwartaal. Dat is de hoogste daling ooit. Maar voor heel Nederland zijn de woningen nog steeds 10% duurder dan vorig jaar. Hoewel in Utrecht de prijzen gemiddeld 6% gedaald zijn dit jaar.
Landen met extreem hoge prijsstijgingen zijn ook de eerste landen waar de prijzen het hardst zullen dalen. Vaak heeft zo’n prijsstijging te maken met de betaalbaarheid. Hoe betaalbaarder een woning is, hoe sneller de prijzen zullen stijgen. Neemt die betaalbaarheid af. Dan zullen de prijzen ook sneller dalen.
Nederlanders hebben een relatief hoge woningschuld. Wij hoeven maar weinig eigen geld mee te brengen om een huis te kopen. Juist doordat we alles zo makkelijk kunnen financieren, konden onze prijzen ook in rap tempo stijgen.
Op dit moment zijn wij als Nederlanders dus het grootste risico op een huizencrash en niet de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk of Spanje. De schuld van huishoudens in Nederland vorig jaar bedroeg 222% van ons nationaal inkomen. Dat is ruim twee keer zo veel als in de Verenigde Staten (101%).
Gelukkig leggen Nederlanders hun rentetarieven over het algemeen lang vast. Daardoor komen ze niet in de knoop met betalen. Een dure woning die onder water staat, betekent nog steeds ‘relatief’ lage maandlasten. Dit zorgt ervoor dat het in Nederland veel ernstiger lijkt dan dat het is.
Flinke groei inwoners Nederland
De Nederlandse bevolking is flink gegroeid. In de eerste negen maanden van dit jaar is ons land met 191.000 inwoners gegroeid. Dat zijn ruim twee keer zoveel inwoners als in diezelfde periode vorig jaar.
Er werden relatief weinig baby’s geboren en de sterfte was hoog. De groei komt dus met name door de hoge immigratiegraad. Afgelopen jaar vonden zo’n 318.000 mensen een nieuw thuis in Nederland.
Overheidsbeleid laat prijzen in Nederland exploderen
Afgelopen jaren gaven we graag de schuld aan het woningtekort of aan de belegger voor de hoge woningprijzen. Maar feitelijk was dat niet het grootste probleem. De regulering van de overheid. Dat was het probleem.
Woningbezit was in Nederland zeer gunstig. De lage hypotheekrente, de soepele hypotheeknormen en de hypotheekrenteaftrek maakten een koopwoning in Nederland spotgoedkoop. Het was bijna voor iedereen weggelegd om, zelfs met weinig eigen inbreng, een woning te kopen. We kregen een steeds hogere loan to value, waardoor een huis kopen wel heel erg aantrekkelijk werd.
Door de vermogensrendementsheffing en het zeer lage rendement op spaargeld en staatsobligaties investeerden velen in vastgoed. Daarnaast hebben we in Nederland ook nog Box 3, ook wel bekend als de feestbox. Hierdoor werd het nog aantrekkelijker om te investeren in vastgoed. Door al deze beleggers werd er veel woningaanbod gecreëerd. Echter, de woningen moesten steeds groter worden. Appartementen van 30 m2 mochten niet meer gerealiseerd worden binnen de bestaande bouw. In Utrecht moest een woning die gesplitst werd bijvoorbeeld minimaal 140 m2 zijn en dan gesplitst worden in appartementen van minimaal 50 m2. We gingen relatief dus groter wonen, waardoor extra druk op de woningmarkt ontstond.
Ook ging de overdrachtsbelasting voor investeerders omhoog naar 8%. Net voordat deze regeling ingevoerd werd explodeerden de prijzen van de woningen die geschikt waren voor verhuur. Daarna zag je dat er niet alleen minder appartementen werden gekocht, maar dat ook het aantal transformaties afnam. Het ombouwen van bijvoorbeeld oude kantoorpanden tot woningen was voorheen interessant voor beleggers, maar de rekensom klopte niet meer met 8% overdrachtsbelasting. En de appartementen die beleggers aankochten, bleken starters toch vaak minder interessant te vinden als eerste koopwoning. De populariteit van appartementen rondom het centrum in minder populaire buurten nam snel af. Er gingen relatief minder mensen per appartement wonen.
Plannen Hugo de Jonge
Hugo de Jonge, wat ik daarvan vind? Niet alleen zijn schoenen zijn clownesk… Ik kan mij heel erg boos maken om zo iemand die nergens iets van begrijpt op zo’n belangrijke post. Zijn ego is te groot. Maar goed, mijn mening doet er niet toe.
Hugo voerde de opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht in. Daarnaast wil Hugo de Jonge meer reguleren in de huursector. Opzich een nobel streven. Echter, de minister denkt dat doel te bereiken door het reguleren van de middenhuur. Op dit moment vallen alleen woningen met een aanvangshuurprijs van maximaal 763,47 euro in het sociale huurstelsel. De minister wil nu een nieuwe middenhuur introduceren voor huren tot 1.000 euro per maand. Naar mijn idee slaat Hugo hier de plank volledig mis.
Als je de middenhuur volledig wilt reguleren, zal dat betekenen dat deze woningen op grote schaal verkocht zullen worden. Ook projectontwikkelaars denken wel een keer extra na om woningen in de middenhuur te bouwen. Geen enkele projectontwikkelaar wil ten slotte verlies maken. Er zullen alleen sociale huurwoningen van coöperaties overblijven en grote, zeer dure huurwoningen. Juist het middensegment wordt dan compleet van de huurmarkt gedrukt.
De markt gaat op slot
Als een bouwproject leidt tot stikstofneerslag in een kwetsbaar natuurgebied, is nu weer een natuurvergunning nodig. Door deze uitspraak van de Raad voor Volksgezondheid & Samenleving (RVS) moeten alle nog niet vergunde bouwprojecten een individuele milieuvergunning aanvragen. Branchevereniging Bouwend Nederland stelt dat met deze uitspraak Nederland ‘op slot gaat’. We zijn dus terug bij af. Het zorgt voor enorme vertragingen. Wat grote gevolgen heeft voor de Nederlandse woningmarkt, economie en energietransitie. Er was een vrijstelling voor de bouw, aanleg en sloop van onder meer woningen, energieprojecten en wegen: er was geen natuurvergunning voor nodig. Maar voor stikstofuitstoot dichtbij natuurgebieden, met een mogelijk negatief effect op deze natuur, is dat vanaf nu wel een vereiste.
Volgens de RVS was er geen andere mogelijkheid om het stikstofbeleid terug te brengen. De bouwvrijstelling was van belang voor de hoeveelheid woningen die gebouwd moeten worden en de energietransitie, ziet de Raad van State. Hugo de Jonge vindt de nieuwe regels geen reden om de bouwambities bij te stellen. De opstapelende problemen op de woningmarkt moeten geen reden zijn om de bouwambitie van 900.000 woningen in de komende acht jaar naar beneden bij te stellen. ‘Iedereen zegt dat het niet meer kan, maar we hebben geen alternatief.’ Niet dat het haalbaar of realistisch is. Maar dat maakt Hugo sowieso niet heel veel uit.
De rente is gestegen, de bouwkosten zijn enorm gestegen, het inwoneraantal is opgelopen, het consumentenvertrouwen is gedaald en het aantal bouwvergunningen stagneert. Ik heb werkelijk geen idee hoe Hugo dan toch denkt dat de doelstellingen behaald kunnen worden. Maar ik geloof dan ook niet in sprookjes. Wellicht is dat het verschil.
Voor de vastgoedmarkt heeft de combinatie van enerzijds inflatie en dus hogere bouwkosten, en anderzijds een hogere rente grote gevolgen. De rentestijging drukt de vraag naar vastgoed en zet de prijs ervan onder druk. Hierdoor is investeren in vastgoed minder interessant. Zeker met alle plannen van Hugo de Jonge, waarin het rendement wordt gedrukt. Investeren in vastgoed is daarom momenteel zeer risicovol.
Bouwinvesteringen in vastgoed komen alleen uit als de marktwaarde van het nieuwe vastgoed hoger is dan de bouwkosten. De markt wordt dus geconfronteerd met een dubbele schaarbeweging: de marktwaarde daalt, terwijl de bouwkosten stijgen. Het moet wel heel raar lopen als dit niet leidt tot een forse terugval in nieuwbouw. Dit lijkt me slecht nieuws voor Hugo de Jonge. Van zijn ambitie om jaarlijks honderdduizend nieuwe woningen te bouwen zal weinig terecht komen. Maar Hugo de Jonge schijnt zich deze gevolgen niet te beseffen.
Prijscorrecties
De lage rente en daarmee de lage financieringskosten hebben ervoor gezorgd dat de rendementseisen omlaag zijn gegaan in de woningbouw en bij de aanschaf van vastgoed voor verhuur. Om de rekensom nu kloppend te maken zal de prijs naar beneden bijgesteld moeten worden. Er zijn voorbeelden waarbij de financieringslast nu vier keer zo hoog is als een jaar geleden. Dit zorgt dat de huizenprijzen onder druk staan.
Doordat het rendement laag is zullen veel fondsen hun kapitaal in alternatieven onderbrengen. Op zoek naar rendement. Noorse en Zweedse obligaties zijn onder de pensioenfondsen nu erg in trek.
Maar niet alleen voor beleggers en projectontwikkelaars is dit zo. Ook voor de consument. Als consument had je vorig jaar nog een hypotheekrente van ca. 1,6%. Op dit moment is de rente ca. 5 %. Dit zorgt ervoor dat jouw maandbedrag een stuk hoger is. En het bedrag dat je kunt uitgeven aan een woning is dus een stuk lager.
Moet je nu wel een huis kopen?
De huizenprijzen dalen, de energiekosten stijgen, de rente stijgt, de inflatie stijgt, de bouwkosten stijgen, het inwoner aantal loopt op en de bouw stagneert. Toch stijgen ook de lonen, maar niet zo hard als de inflatie op dit moment. Beleggers zijn niet meer zo happig op het ontwikkelen en verhuren van woningen. Door alle reguleringen word je van de middenhuurmarkt afgedrukt. Waar moet je dan wonen? Bij je ouders tot je 40ste? Slapen onder een brug? Waar doe je goed aan? Moet je wachten met een huis kopen? Of moet je gewoon in het diepe springen.
Heel eerlijk? Als ik een glazen bol had dan had ik het je kunnen vertellen. Maar ik denk dat de betaalbaarheid een belangrijk punt blijft. Op dit moment is alles erg onzeker. Maar door de enorme krapte op de huurwoningmarkt, zijn de prijzen daar skyhigh. Ik zou zelf een woning kopen. Je lost behoorlijk af op de lening. Op dit moment loopt het woningtekort nog steeds op. Op het moment dat de inflatie wat daalt, de bouwkosten stabiliseren en de rente weer wat daalt, hebben we een probleem op de woningmarkt, waarvan ik geen idee heb hoe het opgelost moet worden. Als je nu de woningmarkt betreedt, kun je tenminste iets opbouwen. Zie voor de eerste jaren jouw woning niet als vastgoedobject met rendement, maar gewoon als een fijn huis waar je in gaat wonen. Vergelijk jezelf niet met vrienden die vorig jaar € 100.000,– overwaarde hadden in 1 of 2 jaar, maar zoek een huis dat bij je past en waar je even kunt blijven wonen.
Over een paar jaar ben je dankbaar dat je hebt gekocht. Want over 8 jaar zijn de problemen niet meer te overzien op de huizenmarkt. De rente daalt dan weer iets en de vraag zal groter dan ooit!
Bekijk ons aanbod of neem contact met ons op voor het kopen of verkopen van jouw woning. Wil je weten wat jouw woning waard is? We komen graag langs voor een vrijblijvende waardebepaling of het opstellen van een taxatierapport.