De huizenmarkt in Utrecht, ook in onze vakantie was het van veel mensen die we tegen kwamen een prangende vraag. De rente is gestegen dus de huizenprijzen moeten toch wel dalen? Op een huwelijk in Italië zaten ook wat opdrachtgevers van ons. Ze waren benieuwd, was de deal die ze gedaan hadden nou slim? Hadden we het eigenlijk druk of hadden we drie weken vakantie omdat er simpelweg niets te doen was?
De huizenmarkt in Utrecht
Eigenlijk is er niet echt een huizenmarkt. Je hebt een markt voor koopwoningen en voor huurwoningen en je hebt ook nog overlap met de dorpen er omheen. Maar ook de rente, demografie en consumentenvertrouwen zijn van belang bij de huizenmarkt. De prijs van een huis heeft met heel veel factoren te maken. Ook met trends en cultuur.
Maar om even een beeld te geven van de Utrechtse woningmarkt omvang:
159.671 woningen in Utrecht, hiervan is 44% een koopwoning, 32% een huurwoning van een coöperatie en 24% van overige verhuurders
Van die 159.671 woningen is 43% een eengezinswoning en 57% een appartement
72% van die 159.671 woningen is gebouwd voor 2000. De overige 28% is na 2000 gebouwd.
En dan hebben we nog de vraagzijde van de Utrechtse woningmarkt:
21.425 serieuze zoekers in Utrecht
1.293 woningen in aanbod (inclusief onder bod verkocht onder voorbehoud en in optie), waarvan 352 bestaande woningen en 388 nieuwbouw woningen nog beschikbaar zijn.
Van deze zoekers, zoeken 8.809 mensen een appartement en 12.616 een woonhuis. Er zijn 205 appartementen en 147 woonhuizen beschikbaar.
Dat betekent dat…
We met heel veel mensen op zoek zijn naar een woning en dan het liefste ook nog een koopwoning. We hebben maar 70.255 koopwoningen in Utrecht. Daarvan is maar 30.210 een eengezinswoning. En er zoeken 12.616 mensen een koop eengezinswoning. De grootste groep zoekt ook nog een woning met 5 slaapkamers, 125+ en maximaal € 500.000,-. De gemiddelde transactieprijs van een tussenwoning is € 5.192,- per vierkante meter. De eisen en het bedrag liggen dan zo’n € 149.000,- uit elkaar. En je moet een komen hebben van € 133.500,- bruto per jaar bij een hypotheekrente van 4,9%. Tja dat is best een heel pittig salaris… En dat voor een huis waar je gewoon je gezin in kwijt kunt.
Utrecht koploper in daling huizenprijzen
Dit was de kop bij RTV Utrecht in April. Utrecht had de sterkste daling van de huizenprijzen. Utrecht had een prijsdaling van 7,4%. In Utrecht hadden we te maken met de opkoopbescherming, de stijgende rente & oude huizen in combinatie met stijgende energieprijzen. Mensen waren aan het afwachten, wilde niet kopen in een dalende markt. Ze zagen de prijzen in rap tempo stijgen toen de rente in rap tempo opliep. Door de stijgende energieprijzen kozen veel mensen ervoor om zich te verdiepen in de nieuwbouw. Echter, door de stijgende bouwkosten, de stikstofproblemen, de stijgende rente en de onzekere opleverdata haakte er veel mensen ook weer af voor de nieuwbouw. Het duurde simpelweg te lang en de prijzen van de nieuwbouw waren te hoog.
Nieuwbouw blijft achter
Hugo de Jonge had ambitieuze plannen voor de volkshuisvesting. Er kwamen nieuwe regels voor de verhuur, de opkoopbescherming werd in gevoerd, de huurprijzen moesten naar beneden en er moesten heel veel betaalbare woningen gebouwd worden. Tegelijkertijd steeg de rente door. Betaalbare woningen lijken verder weg dan ooit… En het bijbouwen van woningen gaat zeer traag. Media koppen nu dat bouwprojecten worden uitgesteld:“Vraag naar nieuwbouwflats neemt af, hele projecten worden geannuleerd” & “Teruglopende animo investeerders bij nieuwbouw”.
Op de sociale huur maken bouwers een klein beetje verlies. Voor de bouw van een sociale huurwoning dekken de opbrengsten de bouwkosten niet. Bij betaalbare koop en middenhuur speelt een bouwer quitte en bij het duurdere segment wordt de winst behaalt. Als de verkoop van de duurdere woningen wegvalt, dan is het verdienmodel van een nieuwbouwproject ook weg. Door de veranderingen in ons huurstelsel zijn de huurwoningen helemaal verliesgevend en is het niet mogelijk om te bouwen, terwijl voor de vergunning vaak een groot gedeelte sociale huur en middenhuur moet zijn. De andere woningen worden naar verhouding zo duur, dat ze te duur worden voor de kopende partij en voor een investeringsfonds is een negatieve exploitatie ook geen optie.
Huizenprijzen dalen
Ik krijg steeds vaker een appje met Lin hoe zit dat nou? Ik lees en hoor overal dat de huizenprijzen dalen, maar vervolgens stijgen de prijzen in Utrecht. Wanneer gaan die huizenprijzen nou dalen in Utrecht? Misschien geeft het segment waarin wij ons begeven ook een verkeerd beeld. De woningen tot ca. € 550.000,- zijn enorm in trek en mensen in deze prijscategorie verhuizen meestal niet uit een enorme luxe positie. Men heeft echt een huis nodig om een gezin te stichten of om te starten.
ABN AMRO denkt zelfs dat de prijzen met nog eens 5% gaan dalen. Vorig jaar in mei stegen de hypotheekrentes enorm. De energieprijzen schoten omhoog en de huizenprijzen zakte in Utrecht enorm hard in. De prijsdaling waar we bovenin naar verwezen is een beetje een vertekent beeld. Ze rekenen daar met de kadasterdata. Dat loopt altijd een beetje achter. De gemiddelde oplevertermijn is zo’n drie maanden. Daarmee loopt het kadaster altijd zo’n drie maanden achter. In mei daalde de prijzen ineens met zo’n 10 tot 15%. Daarna daalde de prijzen langzaam door. De rente liep gestaag op. November, december, januari en februari waren moeizaam. Er was veel aanbod en er was een grote onzekerheid. De rente begon te stabiliseren, iedereen was inmiddels een beetje gewend aan de inflatie en de enorme energieprijzen. Mensen waren in onderhandeling geweest over hun salaris en de er waren grote CAO loonstijgingen in 40 jaar. Door de stijgende lonen, kwam er iets meer leencapaciteit.
In de zomervakantie werd ik gebeld door mijn neefje. Hij wilde bieden op een huis. Een leuk huis relatief nieuw, helemaal netjes en een leuke keuken in de buurt van Nijmegen. Op de boot zat ik alles te berekenen, belde Moreno Joosten en Danielle de Rooij, twee makelaars in die omgeving voor advies. De woning kon op max € 305.000,– getaxeerd worden, met moeite… Ik adviseerde om net wat hoger te bieden. Maar bam de woning werd met ca. 10% overboden. Een hogere vraagprijs dan in de hoogtij dagen. Ik sprak de verkopend makelaar en die gaf aan dat het eigenlijk bijna niet gedaald was en dat de leuke gezinswoningen nu weer hard aan het stijgen waren.
De cijfers in Utrecht
De cijfers van Gemeente Utrecht op een rij. Deze cijfers zijn wat meer behouden dan van de stad Utrecht, maar helaas beschik ik niet over de gegevens van de stad zelf. De krapteindicuator was 2,4 in het laatste kwartaal van 2022. Op dit moment is dat 1,8 en het laatste kwartaal van 2021 was dat 0,9. De krapte op de woningmarkt is dus behoorlijk afgenomen, maar tegelijkertijd neemt de krapte nu ook weer behoorlijk toe. In het tweede kwartaal van 2021 werden er 1.102 woningen te koop gezet. In het tweede kwartaal van 2022 werden er 1.384 woningen te koop gezet en dit jaar 1.022 woningen. We hebben dus net wat minder woningen dan op het hoogtepunt van de markt. En het overbieden dan? In Q2 2021 werd er in 88,7% van de gevallen een transactieprijs boven de vraagprijs gerealiseerd. In Q2 2022 was dit 92,7% en dit jaar is dat nog maar 53,6%. De vierkante meterprijzen zijn jarenlang steeds gestegen ten opzichte van het jaar ervoor. Nu zijn de prijzen nog steeds net iets lager dan het jaar ervoor. Toch zien we in de markt dat de huizenprijzen met woningen tot zo’n € 550.000,- die er goed uitzien stijgen in prijs. Ik verwacht dat we over 2 kwartalen een grote stijging in de tabellen terug zien.
Conclusies
Helaas lieve zoekers, de prijzen zijn heel hard gedaald in Utrecht, maar de stijging is ook alweer ingezet. Men is in Utrecht weer massaal aan het overbieden. Begin van het jaar schreef ik een blog: ‘De huizenmarkt in 2023, wat gaat het ons brengen?’. In mijn conclusie schreef ik dat ik dacht dat mensen vooruit zouden willen na onze covid jaren, waarbij ons leven voor ons gevoel stil stond. Ik dacht ook dat er een evenwichtige markt kwam. Dat was ook twee, maximaal drie maanden zo. Maar daarna schoot alles behoorlijk door. Wel zie je dat appartementen die wat kleiner zijn of die geen of weinig buitenruimte hebben zien we dat er wat minder vraag is. Maar juist de huizen die horen bij plannen maken en gezinnen stichten of op laten groeien zien we dat de druk enorm toeneemt.
Eind 2022 schreef ik een blog: ‘Huizenmarkt 2022, wat een jaar!’ was mijn conclusie :‘Ik zou zelf een woning kopen. Je lost behoorlijk af op de lening. Op dit moment loopt het woningtekort nog steeds op. Op het moment dat de inflatie wat daalt, de bouwkosten stabiliseren en de rente weer wat daalt, hebben we een probleem op de woningmarkt, waarvan ik geen idee heb hoe het opgelost moet worden. Als je nu de woningmarkt betreedt, kun je tenminste iets opbouwen. Zie voor de eerste jaren jouw woning niet als vastgoedobject met rendement, maar gewoon als een fijn huis waar je in gaat wonen. Vergelijk jezelf niet met vrienden die vorig jaar € 100.000,– overwaarde hadden in 1 of 2 jaar, maar zoek een huis dat bij je past en waar je even kunt blijven wonen.
Over een paar jaar ben je dankbaar dat je hebt gekocht. Want over 8 jaar zijn de problemen niet meer te overzien op de huizenmarkt. De rente daalt dan weer iets en de vraag zal groter dan ooit!’
En wat denk ik nu? Ik vind het lastig. Door het woningbeleid van de overheid wordt de schaarste alleen maar groter. Onze bevolking groeit, we krijgen steeds meer eenpersoonshuishoudens en gebroken en samengestelde gezinnen. De behoefte voor extra woonruimte is groot. Daarnaast woont een groot gedeelte van Nederland echt te groot. De bouwkosten blijven stijgen en we hebben een enorme vergrijzing, waardoor het leven steeds duurder wordt. Ik denk dat we dus meer geld uit gaan geven aan onze woonlasten, maar dat simpelweg door de grote te korte en onze soepele leennormen de huizenprijzen blijven stijgen. De verhoogde grens van de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting naar € 510.000,- zal er voor zorgen dat juist de gezinswoningen in Utrecht die nu rond de € 440.000,- blijven steken hier ruim overheen gaan en er dus een groei is in de huizenprijzen in deze categorie die ervoor zullen zorgen dat dit doorsijpelt naar de hogere klasse, vanwege de opbrengst van hun huidige woning.
Ik zou dus niet afwachten op betere tijden, maar je goed laten adviseren. Wat is het huis waard, hoeveel kun en wil je per maand besteden en nog belangrijker: ‘Waar word je nou echt gelukkig van?’. Ik vrees dat over 5 jaar de woningen helemaal onbetaalbaar zijn. En een huis is om in te wonen en je moet je er thuisvoelen. Het is geen melkkoe.
Wil jij een huis kopen? Bekijk dan ons aanbod. Of kom een kop koffie drinken voor advies voor de aankoop van een woning.