Geopolitieke spanningen, wat betekent dat voor de woningmarkt? Er gebeurt zo ontzettend veel. Maar welke invloed heeft dit.
In februari 2022 schreef ik een blog over de invloed van de oorlog in Oekraïne op de woningmarkt. Drie jaar later is dat artikel weer een van de meest gelezen stukken op onze site. En logisch ook. Want de wereld is onrustig, er zijn veel geopolitieke spanningen, Trump is terug aan de macht, en we willen allemaal weten: wat betekent dit voor mijn huis, mijn hypotheek, mijn toekomst?
Na het uitbreken van de oorlog in Oekraïne stegen de energieprijzen én de hypotheekrente in recordtempo. En omdat onze woningmarkt drijft op de rente – het bepaalt simpelweg wat je kunt lenen – kwam de markt tijdelijk tot stilstand. Maar inmiddels? Zijn we die dip allang voorbij. In Utrecht liggen de prijzen ruim boven het niveau van eind 2021. En de vraag is: wat gaat er nu gebeuren?
De wereld onder spanning: geopolitiek in een notendop
Geopolitieke spanningen, waar zit het? Even een wereldrondje, want die geopolitieke onrust die heeft invloed op onze economie en woningmarkt.
- Oekraïne – Rusland: oorlog sinds 2022. Energie duurder, inflatie omhoog, bouwmaterialen prijzig.
- Midden-Oosten: spanning rondom Israël, Gaza en Iran zet olieprijzen onder druk.
- China – Taiwan: dreiging voor de wereldhandel, schaarste aan goederen.
- VS – Trump: terug aan de macht, met plannen voor importheffingen, economische onrust en renteverlaging.
Die onrust? Die maakt geld lenen duurder (want extra risico opslag), vertraagt de bouw (want moeilijkere verkrijgbaarheid van materialen en grondstoffen) en zorgt ervoor dat iedereen nét iets voorzichtiger wordt. Kopers en banken proberen hun risico’s in te calculeren.
Hypotheekrente: wat gebeurt er nú?
Banken verhogen de hypotheekrente. Maar waarom? De ECB heeft toch net de rente verlaagd? Het is een risico opslag. Geopolitieke spanning betekent meer risico voor het uitlenen van geld. Maar… en hier komt een hersenspinsel van mij: er worden nu minder hypotheken afgesloten. En als niemand leent, verdienen banken niets. De ECB heeft de rente al verlaagd, en ik verwacht dat banken dat voorbeeld toch zullen volgen. Minder hypotheken, is minder winst. En de ontwikkelingen in Amerika, ik verwacht dat die ook van invloed zijn op de hypotheekrente.
De Utrechtse woningmarkt, wat zijn de cijfers nu?
Oké, wat zeggen de cijfers?
- Appartementen: €6.718 per m² (+15,4% t.o.v. vorig jaar)
- Tussenwoningen: €6.146 per m² (+13,5%)
- Gemiddelde transactieprijs: €540.000 (was €482.000 in feb ’24)
- Aantal transacties: +24,4% t.o.v. vorig jaar
Wat opvalt: de afgelopen 4 maanden stegen de prijzen met ongeveer 0,2% per maand of ze daalde juist met dit percentage in Utrecht., maar daarvoor zagen we maandenlang prijsstijgingen van 2 tot zelfs 4% per maand. De stijging was insane. Dus een klein beetje stabilisatie is niet verkeerd. Wil jij weten hoe de markt er nu voorstaat en wat je nu moet overbieden? We schreven er een blog over: Overbieden in Utrecht 2025
Trump’s grote plan en wat dat betekent
Ik ben een beetje een gekkie. Mijn hoofd staat nooit stil. Dus hier hersenspinsel van mij. Ik denk dat Trump bewust onrust veroorzaakt om de rente omlaag te krijgen. Hij moet $7 biljoen staatsschuld herfinancieren. Met een goge rente kost dit klauwen met geld. Wat gaat hij doen? Importheffingen omhoog gooien, handelsoorlogen voeren en dan vluchten vluchten naar veiligheid van staatsobligaties. De markt crasht. de rente zakt en dan kan hij zijn staatsschuld goedkoop herfinancieren.
Als de Amerikaanse rente zakt, volgt Europa. In Nederland zijn we extreem afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrente. We mogen als een van de weinige landen 100% van de woningwaarde lenen. Dus lagere rente, betekent meer lenen, betekent dat de rente stijgt.
Maar intussen worden ook de bouwmaterialen duurder. Die importheffingen zorgen voor hogere grondstoffen en hogere kosten voor materialen. Huur- en nieuwbouwprijzen mogen niet stijgen door wetgeving. Gevolg? Er wordt niet gebouwd. Tekort loopt op, prijzen stijgen nóg harder. Oja, en de Europese economie wordt sterker. Dus meer investeringen in Europa.
Mijn verwachting: huizenprijzen gaan knalhard omhoog
Wat ik denk? De prijzen schieten dan omhoog. Want minder aanbod, lagere hypotheekrente, nog steeds een krappe arbeidsmarkt, geen nieuwbouw. De schaarste is dan nog erger, dan wat het nu al is.Mijn verwachting? Als Trump slaagt in zijn plan, gaan we binnen 12 tot 18 maanden weer naar 3 à 4% prijsstijging per maand. Net zoals in 2021 en net zoals een paar maanden geleden. Dus maak je borst maar nat. Ik kan er ook compleet naast zitten natuurlijk. Dus neem dit niet aan als financieel advies.
Prognose van de huizenprijzen in 2025.
De Nederlandsche Bank verwacht voor 2025 een stijging van 7,5%, en 4% in 2026. Maar in Utrecht? Waarschijnlijk méér. De markt is krap, bouwen kostbaar, en straks (denk ik) wordt lenen weer goedkoper. Ik verwacht dat we dan weer terug gaan naar een stijging van 25% per jaar in plaats van 15% die we nu hebben. Check dus ook bij jouw financieel adviseur wat slim is. De rente korter vast zetten. Of juist langer. En als de prijzen flink stijgen. Dan kan het slim zijn om je huis opnieuw te laten taxeren en de risico opslag van de rente af te halen.
Advies: nu kopen of wachten? Dit is wat wij denken
Die geopolitieke spanningen, moeten we kopen of afwachten? Toen ik in 2022 schreef dat huizenprijzen ondanks alles zouden blijven stijgen, klonk dat voor velen onwaarschijnlijk. Toch bleek het zo te zijn – de prijzen daalde, alleen de maandlasten liepen harder op door de rente. Het voelde dus als een soort van stijging van de woningprijzen. Alleen in absolute getallen was de woningwaarde gedaald. Ik gaf aan dat ik geen directe prijsstijging in de transactieprijs verwachtte. Maar dat het dus toch een soort van prijsstijging zou zijn. En ik kreeg gelijk. Nu durf ik opnieuw te zeggen: ik verwacht volgend jaar een flinke prijsstijging, ondanks of misschien juist dankzij alle geopolitieke onrust. Misschien niet meteen, maar als de rente daalt en bouwen nog moeilijker wordt, dan kan het hard gaan. Heel hard.
Laat je goed adviseren over je mogelijkheden én de rente. Want wachten op een dipje? In Utrecht, met torenhoge vraag en een krappe arbeidsmarkt, kan dat betekenen dat je straks alleen maar méér eigen geld nodig hebt. En als ik echt alles kon voorspellen? Tja, dan zat ik op een tropisch eiland in plaats van deze blogs te schrijven 😉.
Zoek jij een huis? Bekijk ons aanbod.