Gaan de woningprijzen weer stijgen? Blijft het briesje waaien over de woningmarkt? Vragen die ons allemaal bezig houden. De woningmartkcrisis is groot, maar de onzekerheid ook. Op 5 augustus werd ik uitgenodigd voor een podcast. Toen waren de cijfers nog anders. We zagen 2 tot 5 bezichtigingen per woning. Maar nu lopen die aantallen weer op. Hoe kan dat? En moet je je emotie uitschakelen en juist nu een woning kopen?
Het aanbod neemt iets af
Weken achter elkaar nam het aanbod toe. Men schoot in de paniekstand. Zo snel mogelijk woningen aanmelden en dat zorgde voor enorme toename van het aanbod. Meer keuze betekent minder druk. Nu zwakt het exploderende aanbod langzaam af. Op dit moment hebben we in Utrecht zo’n 24.750 serieuze woningzoekers. Daarnaast hebben op dit moment ca. 1.170 woningen in aanbod, inclusief nieuwbouwaanbod. Dit zijn ongeveer 100 woningen minder dan vorige maand.
Een logische verklaring voor minder zoekers is de stijgende rente. Door de stijgende rente is het niet meer zo aantrekkelijk om steeds groter te gaan wonen. Waar het voor ons vorig jaar nog gunstig was om het buurhuis te kopen. Het huis was dan ongeveer € 150.000,– euro duurder, maar per maand scheelde dit € 300,–. Zo was het voor veel mensen aantrekkelijk om steeds groter en luxer te gaan wonen. Die zoekers zijn afgevallen. Daarnaast trekken onzekere zoekers zich ook even terug.
De rente daalt iets
De vaste hypotheekrentes zijn aan het dalen en zullen de komende weken waarschijnlijk verder dalen. Echter, de marktrentes stijgen weer langzaam. De hypotheekrentes zijn gebaseerd op de marktrentes. Maar de marges liggen op dit moment hoog bij de hypotheekverstrekkers. Er is dus nog ruimte om verder te dalen. Zelfs dan kunnen ze met een gezonde marge werken. Verlagingen gaan over het algemeen langzamer dan de stijgingen. Een stijging gaat bijna twee keer zo snel als een daling.
Ik neem altijd de basis rente 10 jaar vast voor 100% als ijkpunt. Die staat op dit moment op 3,88%. Een paar maanden geleden stond deze rente nog op 4,41%. De rente is dus best behoorlijk gedaald. Maar nog steeds zo’n 2% hoger dan vorig jaar op dit moment. Als je kijkt naar de inflatie dan is een stijging van de rente logisch. Normaal gesproken stijgt of daalt de rente mee met de inflatie. Een dalende rente zorgt voor een betere betaalbaarheid. Dit zien we weer terug in het aantal bezichtigingen. Het aantal bezichtigingen loopt weer op.
Wat grappig is om te zien, is dat er een seizoenspatroon in de hypotheekrente zit. Jaarlijks verlagen vooral de grootbanken rond april de rente iets. Dit was voorheen de periode rondom de Open Huizen Dag. In juni werden de hypotheekrentes altijd iets verhoogt. Dit om de aanvragen voor de zomervakantie begint rustig te kunnen verwerken. Over het algemeen zie je de grootste daling rond augustus. Rond november worden de rentes weer iets verhoogd voor het einde van het jaar. Daarmee zie je dat zowel voor koop als verkoop september en oktober goede verkoopmaanden zijn en april en mei ook.
We negeren de demografie
We hebben in Nederland lang gerekend op een bevolkingskrimp. Vroeger werd er flink bijgebouwd voor de bevolkingsgroei. Maar dat lijken we verleerd. Zo wordt het woningtekort steeds groter. Daarbij wonen we ook steeds groter.
De regionale diversiteit heeft een grote invloed op wat we moeten bouwen, waar we moeten bouwen en voor mie we moeten bouwen. Dat er veel gezinnen uit de Randstad vertrekken betekent niet automatisch dat jonge gezinnen niet meer in de Randstad willen wonen.
Daarbij is het natuurlijk zo dat één woningmarkt niet bestaat. Er zijn lokaal en regionaal enorme verschillen. Verschillen in type woningen, gezinssamenstellingen en cultuur. We vergeten weleens dat we een enorme instroom hebben van migranten, vluchtelingen, expats, seizoenswerkers en studenten. Al deze mensen moeten gehuisvest worden. Daarnaast hebben we een enorme vergrijzing. Ook zien we dat we relatief veel eenpersoonshuishoudens hebben. De vraag zal aangepast moeten worden op de demografie om ons woningaanbod op peil te houden. Door de enorme opkomst van eenpersoonshuishoudens en de vergrijzing hebben we relatief meer vierkante meters per persoon. Maar ook het aandeel gebroken gezinnen, waarbij er voor 1 gezin ineens twee huizen nodig zijn zorgt ervoor dat we steeds meer woningen nodig hebben.
Hierdoor loopt de vraag harder op dan het aanbod.
Inflatie
De wereldeconomie zit in een prijsspiraal. Niemand weet hoe lang dit zal aanhouden. Dit zorgt voor grote zorgen onder consumenten. Ze zijn dat hun inkomen en vermogen afneemt. Niemand wil zijn vermogen zien verdampen. Mijn acupuncturist klaagt iedere week. Haar familie woont in China. Ze maakt altijd geld over. Iedere maand het zelfde bedrag in Yen. Maar iedere maand moet ze meer overmaken in Euro’s. Onze munt wordt minder waard. Ook zien we dat onze Euro nu vaak gelijk is aan de Dollar. De Euro is op dit moment soms zelfs minder waard dan de dollar. De waarde van het spaargeld van Nederlanders daalde in 2022 met meer dan 11,6%. Nederlanders betalen bij de meeste banken nog steeds voor het stallen van hun geld. Ook op de aandelen- en obligatiemarkt vielen raken klappen. Het vermogen van ons Nederlanders wordt dus rap uitgehold.
De algemene conclusie is dat een huis geen perfecte bescherming biedt tegen de inflatie, maar meer dan aandelen en veel meer dan obligaties. Maar vastgoed wordt over een langere periode altijd meer waard. Daarmee is het altijd verstandig om te investeren in vastgoed als je een lange termijnvisie hebt.
In de Podcast met Christie Albai had ze het over een exit maken. Juist nu al je vastgoed verkopen. Net als met crypto. Maar juist net als met crypto is het slim om te kopen als niet iedereen koopt. Je moet juist inkopen als er twijfel is. Juist dan maak je het geld. Zeker als je nu eigen vermogen hebt. De huizenprijzen zijn afgelopen maanden iets gedaald. Dit zorgt ervoor dat je juist nu gunstig vastgoed kunt aankopen en je slag kunt slaan.
Veranderde regelgeving
Tot het einde van het jaar kun je gebruik maken van de schenkingsvrijstelling, de jubelton. Vanaf januari gaat de belastingvrije voet voor de overdrachtbelasting van een eerste woning omhoog naar € 440.000,–. Wat wij afgelopen periode zagen, was dat mensen niet boven de € 400.000,– konden en wilde bieden. Veel woningen kwamen met hun transactieprijs daar net niet boven uit. € 1.000,– meer bieden betekende € 9.000,– meer betalen. Een heel fors verschil. Met de verhoging van de belastingvrije voet, verwachten wij dat een deel van deze woningen dus weer behoorlijk door stijgt, maar met een plafond van € 440.000,–.
We verwachten voor het einde van het jaar weer een eindspurt. Stijgende woningprijzen zijn in deze markt niet gek. Enerzijds mensen die nog gebruik willen maken van de jubelton en de opleverdatum voor 1 januari 2022 willen laten plaatsvinden en anderzijds mensen die gebruik willen maken van de vrijstelling van de overdrachtsbelasting en juist de opleverdatum na 1 januari 2022 willen laten plaatsvinden.
Dit zorgt aan de onderkant van de markt voor extra druk op de markt.
Conclusie
De rente daalt, waardoor de betaalbaarheid weer iets toeneemt. De krapte wordt weer iets groter. Vraag en aanbod komt steeds verder uit elkaar te liggen. Hoge inflatie en veranderende regelgeving. Wij verwachten dat het de komende drie maanden flink druk wordt op de woningmarkt. Wij denken dat de woningprijzen weer iets stijgen. Wil je meer weten? Je mag altijd langskomen voor een borrel, kop koffie of gewoon even bellen.