In het nieuws lees je dat de prijzen aan het dalen zijn. Maar als je een bezichtiging in Utrecht probeert te plannen is het bijna ouderwets druk. Soms is er een inschrijving. Veel huizen verkopen weer boven de vraagprijs. What is going on? Wat moet je nou bieden? Weet jij het nog?
Woningmarkt in Utrecht
Op dit moment zijn er 21.005 serieuze zoekers in de stad Utrecht. Er zijn 1.429 woningen in aanbod. Dit is inclusief de woningen die onder bod zijn en inclusief het nieuwbouwaanbod. Bestaande bouw en nog echt beschikbaar, dat zijn nog maar 516 woningen in Utrecht. Het gaat hard. Wittevrouwen is de populairste buurt en de rente schommelt rond de 4,8% bij 10 jaar vast 100%. Dit is al ca. 4 maanden zo. De prijscategorie tussen de € 375.000,- en € 500.000,- is het drukste. Men wil het liefste 75 m2 of meer en het liefste meer dan 4 slaapkamers. Ongeveer 6.000 mensen zoeken zo’n woning in Utrecht. Waarvan 5.000 ook nog echt een woonhuis. Er zijn 48 van deze woonhuizen beschikbaar die aan deze criteria voldoen. Dan kun je wel nagaan dat het echt dringen geblazen is.
Maar deze cijfers, wat zegt dat ten opzichte van de cijfers van twee maanden geleden. Toen konden we onder de vraagprijs bieden en heel flexibel een afspraak inplannen. Twee maanden geleden hadden we dezelfde rente. We hadden met 19.487 zoekers 1.518 zoekers minder. Het woningaanbod was ongeveer gelijk en de rente ook. Maar we zien in de prijsvergelijker dat de prijzen met 0,7% tot 1,1% gestegen zijn ten opzichte van maart in de stad Utrecht. De laatste cijfers zijn nog niet verwerkt, maar we zien dat de huizen met een tuin, minimaal twee slaapkamers en zonnepanelen of goede isolatie tussen de 5 en 10% gestegen zijn. Dit is in de afgelopen maand gebeurd. Deze cijfers zie je nog niet terug in het nieuws, want dat ligt meestal een beetje achter. Cijfers in het kadaster zijn tussen de 3 en 6 maanden oud gemiddelde en de cijfers van de NVM Brainbay, zijn meestal een aantal weken oud.
De rente stijgt en de prijs ook
Maar juist met de stijgende rente zou je toch denken dat de hele woningmarkt in elkaar stort? De prijzen van vorige maand vergelijkbaar met de prijzen van januari 2021. De prijzen voor de woonhuizen met tuin, minimaal twee slaapkamers en een karakteristieke uitstraling zijn op het prijspeil van april 2022. De hypotheekrente april 2022 was gemiddeld 2,4% 10 jaar vast, 100%. Het bruto maandbedrag voor een hypotheek van € 400.000,– was dan € 1.536 per maand. Op dit moment is de hypotheekrente gemiddeld 4,8% 10 jaar vast, 100%. Dat betekent dat je voor een hypotheek van € 400.000,– nu € 2.099 bruto per maand betaald. Uiteraard betaal je aflossing en krijg je nog hypotheekrente terug. Maar je lost minder af en betaald meer aan rente. De bruto maandlasten zijn dus 36% hoger geworden. Het klinkt dan toch super onlogisch dat de prijzen nu stijgen, terwijl de maandlasten ook hoger zijn geworden? Mensen overbieden weer massaal. Hoe kan dat? En is het geen tijdelijke opleving? En de inflatie dan? Wat speelt dat voor een rol?
Loonstijging & inflatie
We hadden een enorme inflatie. Het leven werd steeds duurder, de rente ging hard omhoog en alles werd duurder. Iedere week verbaas ik mij weer over de boodschappen. Ik voel mij dan echt een oude zeur. Of als ik een drankje op het terras bestel, dan denk ik automatisch, ik weet nog dat een spa rood € 1,6 kostte. Dan word je echt oud. De inflatie is deze maand nog steeds 6,4%. De lonen zijn afgelopen jaar met 5,4% gestegen. Het is dus duurder geworden. Maar meer salaris betekent ook dat er meer geleend kan worden. Stel je verdiende € 50.000,– per jaar. Dan kon je vorig jaar rond deze tijd € € 208.572 aan hypotheek krijgen. Als je een hypotheek met NHG tegen 4,2% rente afsloot. Dit jaar met de stijging van 5.4% dit jaar kun je € 220.025 krijgen. Hierdoor is het mogelijk om net wat meer te bieden. Precies de stijging van je inkomen. Maar ook precies de stijging die we nu zien. Het laatste kwartaal was de stijging van de CAO-lonen het hoogst en het lijkt alsof we dat terug zien in de stijging van de markt in Utrecht. We hebben natuurlijk niet alleen te maken met CAO-lonen. Maar ik hoor ook vrienden zeggen, ja de inflatie is hoog. De vraag naar nieuwe werknemers is hoog. Ik wil minimaal de inflatie erbij hebben en dan nog de ‘normale’ loonsverhoging. Juist deze loonsverhogingen zorgen voor de prijsstijgingen op de woningmarkt.
Jubelton
Ook zien we dat veel jongeren nu nog een huis willen kopen. Ze willen nog gebruik maken van de jubelton. De overheid past telkens de spelregels aan tijdens het spel. Daardoor willen mensen graag nog voor het einde van het jaar gebruik maken van de jubelton. Stel in september zeggen ze toch, dat je voor het einde van het jaar de jubelton moet gebruiken? Dan denk ik dat er echt een run komt.
Potentiële kopers
Als je kijkt naar de potentiële kopers in Utrecht, zie je dat dit veelal mensen zijn met een hoge welstand en een hoog opleidingsniveau. Dit zijn mensen die over het algemeen goed voor zichzelf op komen en functies hebben, waarbij goed verdient wordt. We zien dat onze opdrachtgevers veel doorgroeimogelijkheden hebben en na een tijdje afwachten toch echt de volgende stap willen zetten. De rente is al een tijd stabiel, de prijzen bleken toch niet zo hard te dalen. Veel mensen hebben hun koopplannen even in de ijskast gezet. Maar nu de daling toch niet zo heftig bleek als verwacht, de nieuwbouw onbetaalbaar is met lange wachttijden en door de plannen van Hugo er geen huurwoning bijkomt, ziet iedereen dat we echt een heel groot probleem hebben.
Prijsstijging afgelopen jaren
Afgelopen jaren stegen de prijzen gemiddeld met 17 % in Utrecht. De maandlast is in een jaar tijd met ca. 36,5% gestegen. De prijzen zijn afgelopen jaar met 16,5% gedaald. Dat betekent dat de prijzen feitelijk dus met 19 % gestegen zijn per jaar. Ik begrijp dat dit wat te kort door de bocht is. De aflossing en hypotheekrente aftrek en eventuele overwaarde of eigen middelen nemen we hier niet in mee. Maar eigenlijk is de prijsstijging hiermee in lijn der verwachting doorgestegen. We kregen vorig jaar te maken met stijgende rente, de opkoopbescherming, de enorme inflatie en de oorlog in Oekraïne. Onzekere factoren en een grote groep kopers viel weg. Maar tegelijkertijd groeit onze stad en niet alleen onze stad. We krijgen steeds meer mensen in Nederland. Op 1 januari 2022 telde Utrecht 361.742 inwoners. We verwachten dat Utrecht in 2028 voor het eerst meer dan 400.000 inwoners heeft. Met de groei van het inwonertal neemt ook de bevolkingsdichtheid in de stad sterk toe. In achttien jaar tijd zal de bevolkingsdichtheid van Utrecht groeien van 3.650 naar 4.750 inwoners per km². Dit is een toename van 1.100 inwoners per km². Er wordt alleen niet voldoende bijgebouwd.
Conclusie
Ik vrees dat de prijzen blijven stijgen. Begin 2023 schreef ik een blog: ‘De huizenmarkt in 2023, wat gaat het ons brengen?’. Mijn conclusie was dat ik dacht dat mensen weer plannen wilde maken en stappen vooruit wilde zetten. Maar ook dat er meer evenwicht kwam. Dat hebben we de eerste maanden ook echt gezien. Ook voor de appartementen die wat kleiner zijn of die geen of weinig buitenruimte hebben zien we dat er wat minder vraag is. Maar juist de huizen die horen bij plannen maken en gezinnen stichten of op laten groeien zien we dat de druk enorm toeneemt. In mijn blog: ‘Huizenmarkt 2022, wat een jaar!’ was mijn conclusie : ‘Ik zou zelf een woning kopen. Je lost behoorlijk af op de lening. Op dit moment loopt het woningtekort nog steeds op. Op het moment dat de inflatie wat daalt, de bouwkosten stabiliseren en de rente weer wat daalt, hebben we een probleem op de woningmarkt, waarvan ik geen idee heb hoe het opgelost moet worden. Als je nu de woningmarkt betreedt, kun je tenminste iets opbouwen. Zie voor de eerste jaren jouw woning niet als vastgoedobject met rendement, maar gewoon als een fijn huis waar je in gaat wonen. Vergelijk jezelf niet met vrienden die vorig jaar € 100.000,– overwaarde hadden in 1 of 2 jaar, maar zoek een huis dat bij je past en waar je even kunt blijven wonen.
Over een paar jaar ben je dankbaar dat je hebt gekocht. Want over 8 jaar zijn de problemen niet meer te overzien op de huizenmarkt. De rente daalt dan weer iets en de vraag zal groter dan ooit!’
Ik ben blij dat ik vorig jaar mensen heb geadviseerd om door te pakken en ondanks de dalende markt een huis te kopen. Ik geloof er nog steeds in dat we een te grote groei doormaken qua inwoners ten opzichte van onze woningbouw. Het maakt mij ook heel erg verdrietig. Waar moet je wonen in de stad als alleenstaande? Je kunt niet meer huren, maar kopen is ook onmogelijk. Waar moet je heen als je relatie over is met je kindjes? Ik weet het op dit moment echt niet. Je kunt op dit moment in de stad wonen als je een heel dik salaris hebt, rijke ouders, op tijd bent ingestapt of voldoende inschrijftijd hebt voor een sociale huurwoning. Dit probleem wordt alleen maar groter.
Wil jij instappen op de woningmarkt? Bekijk dan ons aanbod.