Wat voor een invloed heeft de krimpende Duitse economie en Trump op onze woningmarkt?

De Nederlandse woningmarkt voelt soms als een achtbaan: hoge prijzen, weinig aanbod en steeds veranderende rentes. Steeds vaker hoor ik: ‘Ik weet het niet, ik vind alles rondom Trump wel een beetje eng’. Of juist: ‘De Duitse economie krimpt en onze economie is daar wel echt afhankelijk van’. Maar gaan wij dat merken op onze woningmarkt? Welke invloed heeft dat? De blog: ‘Koelt de woningmarkt echt af’, wordt weer goed gelezen. Maar de cijfers in Utrecht stijgen flink en na een hele hele hele lichte daling, stijgen de prijzen alweer flink. Ik ging op onderzoek uit, want wat moeten we onze opdrachtgevers nu adviseren?

De Duitse woningmarkt: inzinking of kansen pakken?

Duitsland heeft de laatste jaren een flinke tik gekregen op de woningmarkt. De stijgende rentevoeten lieten de huizenprijzen in 2023 met 8,4% kelderen, dit is de grootste daling sinds 2000. In sommige regio’s daalden de prijzen zelfs met 10% tot 20%, wat de sterkste correctie in decennia betekent. Strengere financieringsregels maakten het lastiger om te kopen, en investeerders hielden de hand op de knip.

Historisch gezien heeft de Duitse woningmarkt een mooie groei doorgemaakt, maar in 2023 en 2024 zien we de impact van hogere leenkosten en economische onzekerheid. De Duitse vastgoedprijzen daalden in het vierde kwartaal van 2023 met gemiddeld 5,8% op jaarbasis. Maar toch zagen we eind 2024 ook alweer een lichte groei.

Tegelijkertijd kampt Duitsland met een woningtekort, ondanks een krimpende bevolking. Dit komt door een toename van het aantal huishoudens en een concentratie van de vraag in stedelijke gebieden. De bouwsector blijft achter, waardoor het tekort waarschijnlijk blijft groeien. Zou daar de woningmarkt dan ook weer verder onder druk komen te staan? De woningmarkt fluctueert daar sowieso minder.

Wat betekent dit voor Nederland?

Hoewel Duitsland en Nederland totaal verschillende woningmarkten hebben, zijn er ook raakvlakken. In Duitsland huurt het grootste gedeelte van de bevolking. In Nederland zijn er amper nog middenhuurwoningen. En nog veel belangrijker in Duitsland kun je niet 100% van de woningwaarde financieren. Hierdoor moeten kopers veel meer eigen geld inbrengen. Dit zorgt voor een stabielere markt.

1. Rente blijft de baas
   De grootste factor op de woningmarkt? De hypotheekrente De Europese Centrale Bank (ECB) bepaalt de spelregels voor zowel Nederland als Duitsland. En ja, als lenen duurder wordt, dalen de huizenprijzen. Maar dit is een breed Europees fenomeen. Toch zagen we vandaag dat de 10 jaars rente swap in Duitsland de grootste stijging had sinds de val van de Berlijnse muur. Dit kan ervoor zorgden dat de huizenprijzen weer wat dalen. Maar ook dat de rente in Nederland mogelijk wat stijgt.
2. Nederlandse export hangt samen met Duitsland
   Duitsland is onze grootste handelspartner. Als de Duitse economie het zwaar heeft merken wij dat in Nederland. Minder export betekent minder groei, minder koopkracht en uiteindelijk minder beweging op de woningmarkt. Toch verwachten we in Nederland nog een stijging in de economie.
3. Goedkoper wonen net over de grens?
   Steeds meer Nederlanders trekken naar grensgebieden als Kranenburg en Emmerich, waar woningen groter en betaalbaarder zijn. Dit kan de druk op de Nederlandse markt in deze regio’s wat verlagen. Gé en ik komen allebei uit een grens gebied, hier zie je nog meer dat mensen wonen in Duitsland overwegen.
4. Beleggers kijken verder dan Nederland
   Vastgoedbeleggers zoeken rendement. Nu de Duitse prijzen gedaald zijn, kan Duitsland weer aantrekkelijker worden, waardoor de druk op de Nederlandse markt iets kan afnemen. De Nederlandse vastgoedmarkt en de overheid is onbetrouwbaar. Hierdoor zie je dat investeerders op zoek gaan naar andere alternatieven. Dubai, UK, Spanje, maar ook Duitsland zijn populair.
5. Duitsland heeft een strenger beleid
   Duitsland heeft de ‘Mietpreisbremse’ (huurprijsrem) om huurprijsstijgingen te beperken. Dit is echter al heel lang zo. In Nederland probeerde we een vergelijkbare wet in te voeren, maar omdat dit veel te laat is en de prijzen van de maximale huur en de kosten niet meer verenigbaar zijn, zie je dat het bij ons er toe heeft geleid dat woningen worden uitgepond.

Blijven de prijzen dan stijgen in Nederland en is het echt zo’n zekere investering?

Er is veel optimisme over de Nederlandse woningmarkt. Als we kijken naar de cijfers in Utrecht, dan zien we echt een enorme gekte. Onze inflatie is hoog, de rente zakt steeds iets. Er is een enorme krapte op de arbeidsmarkt en wij Nederlanders kunnen bizar veel lenen voor onze woning. Het zou dus best kunnen dat we nu een bubbel creëren ten opzichte van andere landen. Ik schreef al eerder de oplossingen voor de woningmarkt. De belangrijkste factoren die een daling kunnen veroorzaken:

• Lage hypotheekrente: de hypotheekrente is nu eigenlijk kunstmatig laag. Hierdoor kunnen we enorm veel lenen. Omdat we zoveel kunnen lenen, stijgen de prijzen van de woningen. Zeker in Nederland zijn we heel erg afhankelijk van de rente. Dit zag je wel in 2022 en begin 2023. Stijgt de rente, dan dalen de prijzen.
• Invloed van inflatie: Als inflatie stijgt en centrale banken de rente verhogen, worden hypotheken duurder en kan de vraag naar woningen afnemen. Dus eigenlijk ook weer de rente.
• Veranderend beleid van centrale banken: Mocht de ECB besluiten tot extra renteverhogingen, dan kan dit leiden tot een daling van de huizenprijzen. In Duitsland is de rente verhoogd. Het kan zijn dat Nederland volgt. Dit heeft direct invloed op onze woningmarkt.

En Trump? Wat betekent zijn beleid voor onze woningmarkt?

Het beleid van Trump blijft de wereldeconomie beïnvloeden, en dus ook ons. Ik vind hem een eng mannetje, maar wat betekent het voor ons? Wat zijn de grootste aandachtspunten?

1. Handelsbeperkingen en export
Trump heeft een protectionistisch beleid en dreigt met hogere importtarieven. Voor Nederland, een land dat leunt op export, kan dit pijn doen. Als de VS minder Europese producten afneemt, merken wij dat direct in onze economie.

2. Duitsland wordt extra hard geraakt
Met name de Duitse auto-industrie kan flinke klappen krijgen door Amerikaanse handelsbeperkingen. En als de Duitse economie lijdt, voelen wij dat ook.

3. Renteontwikkelingen in de VS
De Amerikaanse hypotheekrente is een interessante graadmeter. Op dit moment liggen de rentes daar tussen de 3,5% en 4,5%, terwijl in Duitsland een 10-jaars hypotheek rond de 3,8% ligt. Dit verschil laat zien hoe verschillend het monetaire beleid is in de VS en Europa. De keuzes van de Federal Reserve beïnvloeden ook de ECB, wat uiteindelijk doorwerkt in onze hypotheekrente. In Nederland is de hypotheekrente nu ook tussen de 3,3% en 4,2%. De rentes zijn redelijk vergelijkbaar. Je ziet dus dat daar een samenhang in is.

Reageren op Trumps importtariefverhogingen?

Recent onderzoek adviseert om niet direct te reageren op de door Trump aangekondigde importtariefverhogingen. Hoewel deze maatregelen de Amerikaanse economie aanzienlijk kunnen schaden, blijft de impact op Nederland beperkt. Je wil niet dat een tegenreactie zorgt voor een heftig effect. Dit kan zomaar de Amerikaanse economie onderuit halen. En dat heeft weer gevolgen voor Europa.

Wat betekent dit voor de Nederlandse woningmarkt?
Een mogelijke verzwakking van de Amerikaanse economie kan leiden tot wereldwijde economische onzekerheid, wat op zijn beurt het consumentenvertrouwen en de investeringsbereidheid in Nederland kan beïnvloeden. De Euro is alweer sterker dan de Dollar. Wel lekker als je nu een tripje naar de USA hebt geboekt;) Minder als je Amerikaanse aandelen hebt. De wereldwijde economische onzekerheid zou kunnen resulteren in een afkoeling van de woningmarkt, met een mogelijke stabilisatie of zelfs daling van de huizenprijzen. Maar daar zijn we nog lang niet. De prijzen stijgen nu in een rap tempo.

Een update op 11 maart 2025

Wat betekent de Amerikaanse economie voor ons in Nederland?

Die man met dat Oranje gezicht is aan de andere kant van de Oceaan, die heeft invloed op de wereldeconomie. Net in het ziekenhuis hoorde ik dat iemand zijn Amerikaanse nationaliteit heeft opgegeven en als hij zijn familie op zoekt via Canada reist, omdat hij bang is voor Trump. De ontwikkelingen in de Verenigde Staten zijn helaas geen ver-van-ons-bed-show. Al doe ik wel graag alsof dat zo is. Beslissingen van de Amerikaanse Federal Reserve over de rente hebben directe impact op Europese financieringskosten en dus op onze hypotheekrentes. Een stijgende rente in de VS kan ertoe leiden dat de Europese Centrale Bank minder snel de rente verlaagt, wat woningen duurder maakt voor kopers.

Daarnaast spelen internationale kapitaalstromen een rol: als Amerikaanse beleggers aantrekkelijke rendementen in eigen land vinden, kan dit de investeringsdruk op de Europese en Nederlandse vastgoedmarkt verminderen. Dit zou de prijsstijgingen kunnen afremmen, maar ook leiden tot minder nieuwbouwprojecten. Maar investeren de Amerikanen nog wel zo veel in Nederland met Wet betaalbare huur?

Politieke onzekerheid in de VS, of het nu over handelsmaatregelen, economische sancties of presidentsverkiezingen gaat, beïnvloedt ook het vertrouwen in de markt. En in een wereld waarin kapitaal en investeringen geen grenzen kennen, voelen we die effecten hier net zo goed.

Trump’s Strategie: staatsschuld en renteverlaging

De Verenigde Staten staan voor de uitdaging om binnen zes maanden $7 biljoen aan staatsschuld te herfinancieren. Met de huidige hoge rentetarieven zou dit een kostbare onderneming zijn. Trump lijkt te overwegen om economische onzekerheid te creëren, waardoor de rente daalt en de herfinanciering van de staatsschuld goedkoper wordt. Trump is natuurlijk echt een mannetje en weet goed hoe de economie werkt. Maar stel de rente zakt flink, dan kan dat betekenen dat onze huizenprijzen helemaal skyhigh gaan.

Door bijvoorbeeld handelsspanningen op te voeren of nieuwe importtarieven in te stellen, kunnen beleggers worden aangemoedigd om te vluchten naar veilige havens zoals Amerikaanse staatsobligaties. Dit verhoogt de vraag naar deze obligaties, waardoor de rente automatisch daalt.

Gevolgen voor de Nederlandse woningmarkt

1. Hypotheekrentes kunnen dalen
   • Als de Amerikaanse rente omlaaggaat, kan dit druk uitoefenen op de ECB om ook de rente te verlagen. Dit zou kunnen leiden tot lagere hypotheekrentes in Nederland.
2. Beleggersgedrag verandert
   • Economische onzekerheid kan ervoor zorgen dat beleggers minder investeren in vastgoed, wat nieuwbouwprojecten in Nederland onder druk zet. Maar dit kan dus ook betekenen dat we nog minder huurwoningen krijgen en überhaupt woningen, dat de prijzen van het bestaande aanbod nog verder stijgen.
   • Minder investeringen in de vastgoedsector kan het aanbod van huurwoningen verder verkleinen. Dit betekent echt de doodsteek voor mensen die een betaalbare huurwoning zoeken.
3. Invloed op de bouwsector
   • Handelsbeperkingen en sancties kunnen zorgen voor hogere kosten en vertragingen in de aanvoer van bouwmaterialen. Dit kan de bouwkosten verder opdrijven, waardoor projectontwikkelaars minder snel nieuwe woningen bouwen. Ook hierdoor zullen de prijzen van woningen flink stijgen.

Maar deze onrust kan juist ook zorgen voor een hogere rente. De ECB wil de inflatie juist een beetje beteugelen. De rente is vandaag al omhoog gegaan en ABN Amro bank doet dat morgen. Maar even, dan is de rente weer net zo hoog als twee weken geleden. De rente moet echt forse stappen omhoog maken, wil dit wat doen voor onze woningprijzen.

Waarom stijgen dan nu de hypotheekrentes ineens?

Nederlandse banken verhogen momenteel hun hypotheekrentes, ondanks dat er signalen zijn dat de Amerikaanse rente op termijn zou kunnen dalen. En Trump dit zeer goed uit zou komen. Dit lijkt tegenstrijdig, maar er zijn verschillende redenen waarom dit gebeurt:

1. Hogere kapitaalkosten voor banken

   • Banken baseren hun hypotheekrentes niet alleen op de ECB-rente, maar ook op de rentes op de kapitaalmarkt. De afgelopen weken zijn deze rentes gestegen door onzekerheid over het toekomstige monetaire beleid van de ECB en geopolitieke spanningen.

2. Veranderend risicoprofiel

   • Door de economische onzekerheid, mogelijk veroorzaakt door Trumps plannen, nemen banken een voorzichtiger beleid aan. Dit kan leiden tot hogere risicopremies, die ze doorberekenen in hun hypotheekrentes.

3. Tijdelijke marktcorrectie

   • Banken anticiperen op een mogelijk volatiele periode, waarin eerst onzekerheid en hoge risicopremies leiden tot een rentestijging, voordat een daling kan plaatsvinden.

Wat gebeurt er als Trump de rente omlaag dwingt?

Als Trumps strategie succesvol is en hij de rente in de VS omlaag weet te krijgen, dan kan dit een kettingreactie veroorzaken:

• De Amerikaanse rente daalt, waardoor de Europese kapitaalmarktrentes mee omlaag kunnen gaan.
• Dit kan druk zetten op de ECB om ook sneller de rente te verlagen.
• Lagere kapitaalkosten voor banken kunnen uiteindelijk zorgen voor een daling van de hypotheekrente in Nederland.

Maar de timing is hierbij cruciaal. Banken kunnen nu tijdelijk hun rentes verhogen uit voorzorg, terwijl op langere termijn een daling nog steeds mogelijk is als de rente op de kapitaalmarkt stabiliseert of daalt.

Conclusie

Zijn Trump en de Duitse economie van grote invloed op onze woningmarkt? Ja en nee. De invloed van de Duitse economie op onze woningmarkt is er, maar blijft indirect. De échte gamechanger? De rente. En die wordt grotendeels bepaald door de ECB. Ondertussen moeten we de handelsmaatregelen van Trump in de gaten houden. De inflatie en de rente bepalen echt de prijzen op onze woningmarkt. Er wordt te weinig gebouwd. Dus de druk neemt toe. Ons land vergrijsd en er komt ene steeds grotere druk op de arbeidsmarkt. Ik zou nu zelf nog zeker een huis kopen. Maar wel goed de rente in de gaten houden en kopen en verkopen nu in hetzelfde tijdsbestek doen. Bekijk ons aanbod.