De Utrechtse woningmarkt blijft spannend en uitdagend. De huizenprijzen in Utrecht stijgen enorm. We schreven al een prognose van de woningmarkt in 2024. Het is druk op de woningmarkt. Maar misschien is er ook een kans voor jou als koper. In de zomer neemt de druk vaak iets af. Er zijn minder excessen en pas eind augustus begin september neemt de druk toe. We hebben de cijfers van juni 2024 in vergelijking met twee jaar ervoor voor je op een rijtje gezet. Ook hebben we nog wat belangrijke ontwikkelingen op de de woningmarkt.
Overbieden weer helemaal terug van weggeweest
In juni 2022 werd er gemiddeld 12% overboden. Na een dipje naar 1,5% in 2023, zien we nu weer een forse stijging naar 14,9% in 2024. Dit betekent dat kopers weer flink moeten concurreren om hun droomhuis te bemachtigen.
Het aantal beschikbare woningen daalde drastisch van 467 in juni 2023 naar 286 in juni 2024, een afname van 38,8%. Dit beperkte aanbod drijft de prijzen verder op.
Het aantal woningtransacties is afgenomen van 314 in juni 2022 naar 289 in juni 2023 en verder naar 250 in juni 2024. Dit laat zien dat minder woningen verkocht worden, wat mede te wijten is aan het beperkte aanbod en de stijgende prijzen.
De gemiddelde prijs per vierkante meter steeg van € 5.233,- in juni 2023 naar € 6.599,- in juni 2024, een stijging van 26,1%. Ook de gemiddelde transactieprijs ging omhoog van € 463.000,- naar € 558.000,-, een toename van 20,4%.
De gemiddelde vraagprijs in juni 2024 is € 533.000,-. Ondanks minder bezichtigingen bij grotere woningen, blijven de prijzen stijgen. Wij adviseren kopers om realistisch te blijven en niet te hoog te rekenen op uitschieters.
Nationale cijfers, trends en ontwikkelingen
Kwartaalcijfers NVM
Nationaal steeg de gemiddelde woningprijs naar € 468.000,- in het tweede kwartaal van 2024, een stijging van 13,6% ten opzichte van vorig jaar. Vooral dure regio’s zoals Gooi en Vechtstreek en Groot-Amsterdam zien een sterke vraag.
De Wet Betaalbare Huur: het is een complex probleem
Met de invoering van de Wet Betaalbare Huur per 1 juli 2024 intensiveert de overheid de prijsregulering op de Nederlandse huurwoningmarkt. Dit lijkt op andere landen waar prijsregulering leidde tot schaarste en een zwarte markt, zoals bij rijst in Noord-Korea of kip in Venezuela. Door de regulering van de Wet Betaalbare Huur zullen veel verhuurders hun woning verkopen. Naast Wet Betaalbare Huur is ook de Wet Vaste Huurcontracten per 1 juli 2024 in gegaan. Je kunt dus minder huur vragen en vervolgens kun je een huurder bijna niet meer uit jouw woning krijgen. Je bent niet meer flexibel en je kunt helemaal niet meer kijken of een huurder een prettige huurder is.
De extra belasting in BOX 3 zorgt er zelfs voor dat veel woningen voor de verhuur zelfs een negatieve business case hebben. Verkoopt een belegger zijn huis, dan kan hij de hoofdprijs krijgen en ergens anders rendement maken. Door de onbetrouwbare overheid kiezen veel beleggers hier voor. We zien veel mensen hun woning verkopen en hun geld investeren in vastgoed in Spanje.
De zwarte markt voor huurwoningen
Nederland voldoet al aan de voorwaarden voor een zwarte markt: gereguleerde prijzen onder marktprijzen en ontduiking van regelgeving. Huurwoningen worden soms al boven de WWS-maxima verhuurd. Dit gebeurde al. Ook zonder de Wet betaalbare huur. Er waren excessen, maar heel veel verhuurders vroegen een keurige huur. Hadden een leuke woning en dit was hun pensioen. Er is een grote angst dat juist de mensen die zich al niet zoveel van de wet aantrokken hun huizen nu zwart gaan verhuren. De beschikbare woningen nemen enorm af. De keuze is een huis zwart huren, zonder inschrijving, maar wel een dak boven je hoofd. Of dakloos worden. Er zullen mensen uit wanhoop kiezen voor een illegale verhuur. Hierbij zijn ze echter vogelvrij. Geen contract, geen inschrijving. Ik hoop dat dit scenario wat wordt geschetst niet veel aan de orde zal zijn. Maar ik vrees het ergste. Er zijn te weinig woningen en de mensen die geen huis kunnen kopen, kunnen geen kant meer op.
Minder kinderen, komt dat door de hoge huizenprijzen?
Er werd ineens gekopt dat er minder kinderen geboren werden door de hoge huizenprijzen. Soms twijfel ik echt aan de kwaliteit van de journalisten in Nederland. Ik heb echt vaak het idee dat de journalisten die schrijven over de woningmarkt zelf lichtelijk gefrustreerd zijn over de woningmarkt. Ze schrijven wat ze ‘vinden of denken’. Maar ik mis bij stukken over de woningmarkt vaak echt gedegen onderzoek of je ziet een verkeerde uitleg van de cijfers.
Wij willen zelf geen kinderen. Ik hoor steeds meer mensen zonder kinderwens en ik hoor mensen zich ook wel uitspreken over de zorgen over de wereld. Zouden dan alleen de hoge huizenprijzen bijdragen aan een lager kindertal? Of zijn het vooral de ontwikkelingen in de wereld. Vroeger woonde mensen met kinderen ook weleens met kinderen in bij hun ouders omdat ze geen huis konden vinden.
Hogere huizenprijzen houden verband met een lager kindertal, volgens het demografisch instituut Nidi. Tussen 2010 en 2022 stegen de huizenprijzen, terwijl het kindertal afnam van 1,64 naar 1,24 kinderen per vrouw. Deze daling wordt toegeschreven aan de wooncrisis, waarbij jonge volwassenen moeilijker een geschikte woning kunnen vinden om een gezin te stichten.
Echter, een andere belangrijke factor kan arbeidsparticipatie van vrouwen zijn. In dezelfde periode steeg de arbeidsparticipatie, wat bijdraagt aan zowel hogere huizenprijzen als een dalend kindertal. Tweeverdieners kunnen meer betalen voor een huis, terwijl werkende vrouwen vaak minder kinderen krijgen. In Amsterdam, met veel tweeverdieners, zijn de huizenprijzen hoger en het kindertal lager dan in de bible belt, waar vrouwen vaker thuisblijven voor het gezin.
Vanaf de jaren ’90 werd de kinderopvang toegankelijker. Dat betekende dat het gezinsinkomen steeg, omdat vrouwen meer gingen werken. We betalen altijd gemiddeld zo’n 30% van ons gezinsinkomen aan onze woonlasten. Dit zorgde destijds voor een flinke stijging in de huizenprijzen.
Een daling van starters met een NHG-hypotheek
In een jaar waarin huizenprijzen stijgen, daalt het percentage NHG-hypotheken normaal gesproken. Dit jaar verloopt de daling sneller dan in 2023, voornamelijk door het steeds krapper wordende woningaanbod, vooral in de prijsklasse tot 300.000 euro. Ook het aandeel NHG-hypotheken voor alleenstaande starters en voor starters die verbouwen en/of verduurzamen daalt. Overbieden laat minder geld over voor verbouwingen, en onzekerheid over zonnepanelen en warmtepompen remt verduurzaming.
Jaarlijkse aanpassingen in leennormen en hogere NHG-grenzen hebben bijgedragen aan een toename van aanvragen van starters, maar de algehele situatie blijft uitdagend voor jonge mensen en anderen met een lager inkomen. Hypotheekadviseurs zien geen toename in ontbindingen ondanks overbieden, dankzij goede voorbereiding door bieders. Waar denken jullie dat de NHG-grens heen gaat? Nu is de grens € 435.000,- Bij energiebesparende maatregelen is de grens zelfs € 461.100,-. De grens verschuift steeds een beetje. Ik verwacht dat de grens naar € 450.000,- zal gaan.
Geldverstrekkers en hypotheekvoorwaarden
De concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt blijft groot, met ongeveer veertig geldverstrekkers. Sommige passen voorwaarden aan om concurrerend te blijven, zoals verhoging van de maximale overbrugging en verkorting van de periode waarin dubbele lasten moeten worden aangetoond. De duur van een bouwdepot en de periode voor rentevergoeding worden verlengd. Daarnaast verhogen sommige aanbieders de rente op aflossingsvrije hypotheken, wat door de ECB als risicovol wordt gezien. Ik hoor al maanden mensen roepen dat de hypotheekrente gaat dalen.
We zien ook dat mensen dit constant opzoeken in Google. Mensen zijn aan het wachten op de daling. Wij zijn een beetje nerds en delen iedere week op Linkedin het woningmarktnieuws uit Utrecht. We zien al weken/maanden achter elkaar dat de rente bij Rabobank gelijk is. De overige rente stijgt en daalt steeds heel licht. Maar is ook al weken/maanden op gelijk niveau. Waar wachten we dan op? En als het echt significant daalt. Stijgt de huizenprijs dan niet enorm hard mee?
Zomervakantie
Ieder jaar zien we rond de zomervakantie het aantal bezichtigingen iets afnemen. Men is bezig met zijn vakantie. Vaak is de moed ze in de schoenen gezakt. Ze parkeren de huizenzoektocht even en gaan eind augustus/begin september vol goede moed verder. Het kan dus heel gunstig zijn om een huis te kopen in de zomervakantie. Je hebt wellicht wat minder concurrentie. De huizenprijzen in Utrecht zijn in de zomervakantie altijd minder voorspelbaar. Er zitten uitschieters tussen, maar doordat het vaak minder druk is, kan de uiteindelijke transactieprijs ook wat tegenvallen.
Conclusie
De woningmarkt in Utrecht blijft uitdagend, met stijgende prijzen huizenprijzen en beperkte beschikbaarheid. De zomer biedt mogelijk enige verlichting voor kopers door minder concurrentie. Toch blijft de algehele trend van hogere prijzen en dalende beschikbaarheid een belangrijke factor. Overbieden is weer gebruikelijk, met een gemiddelde overbieding van 14,9% in juni 2024. Voor juli is de gemiddelde overbieding 12,1%.
Nationaal blijven huizenprijzen stijgen en nieuwe huurwetten zorgen voor extra complexiteit. De situatie voor starters is moeilijk, met dalende NHG-hypotheken en beperkte financieringsmogelijkheden. Hypotheekvoorwaarden veranderen, maar de rente blijft vooralsnog stabiel.
Kopers moeten goed voorbereid zijn en strategisch handelen, vooral tijdens de zomermaanden, om succesvol te navigeren in deze dynamische markt.