Rob van den Boetzelaer van bouwkundige bureau Qkeur, beantwoord voor ons vragen op bouwkundig gebied en geeft uitleg over de meest voorkomende bouwkundige gebreken.
De huizen in Utrecht welke voor circa 1925 gebouwd zijn hebben veelal een gemetselde fundering met verbrede voet. In die tijd werd er een vaak meer poreuze metselsteen gebruikt. Door capillaire en/of zuigende werking van de steen word het vocht uit de bodem en kruipruimte onttrokken. Hierdoor kan er optrekkend vocht in de muren op de begane grond ontstaan. Dat zijn veel voorkomend bouwkundige gebreken. Door vocht in de wanden kan de wandafwerking loskomen. Maar er kan ook verkleuring ontstaan en mogelijk houtrot. De vloerbalken die opgelegd zijn in de vochtige wanden hebben het meest te maken met houtrot, schimmel en zwam. Huizen waar bijvoorbeeld de houten begane grondvloeren zijn aangetast door zwam- en schimmel zijn veelal gebouwd voor 1925.
Spouwmuren
In de periode na 1925 begon met woningen met spouwmuren te bouwen. Daarnaast ging men ook over op hardere steensoorten voor de fundering en de onderste lagen van de muren op de begane grond. De steensoort de zo genaamde trasraamklinker is vaak herkenbaar in de gevels van de jaren ’30 woningen. Optrekkend vocht komt sindsdien niet of nauwelijks meer voor.
Daarnaast zijn de gevelmuren van huizen van voor 1925 veelal in massief metselwerk uitgevoerd, hierbij komt vochtdoorslag vaak voor. Het creëren van spouwmuren of het isoleren van het metselwerk kan dit verhelpen. Door slechte isolatie is het energieverbruik van deze woning vaak erg hoog. Door het veelvuldig toepassen van houten elementen is de woning vaak erg onderhoudsgevoelig.
Waar moet je op letten bij het bezichtigen van een huis voor 1925?
De belangrijkste gebreken op een rij:
- (Optrekkend) vocht in muren en vochtdoorslag
- Scheurvormingen/scheefstanden in constructiemuren/gevels
- Mogelijk roestende stalen lateien die metselwerk naar buiten drukken
- Vocht in kruipruimtes en slechte ventilatie
- Zwam-/schimmelaanstastingen begane grondvloeren en houtrot
- Conditie pannendak/platte daken & schoorstenen
- Conditie kozijnen/ hang- en sluitwerk.
- Waterdichtheid kelder
- Ongedierte
- Gehorigheid
Indien de woning nog (deels) in originele staat verkeert dient met te letten op de eventuele aanwezigheid van:
- Canvas bedrading/elektra algemeen
- Loden waterleidingen
- Rioleringen/afvoeren die niet van kunststof zijn.
Isolatie
Daarnaast zijn veel woningen in de loop der jaren gemoderniseerd. In de jaren ’70 werden steeds meer huizen geïsoleerd. Ook nu is het een hot item. Maar niet alle isolatiemaatregelen zijn goed voor oude huizen. Het is daarom van belang om goed te onderzoeken hoe het isolatiemateriaal is aangebrach
t.
De huizen van voor 1925 hebben vaak mijn persoonlijke voorkeur. Karakteristieke woningen, fijne details en volop sfeer. Maar vaak wel het een en andere aan bouwkundige problemen.Wil jij advies bij een huis gebouwd voor 1925 of na 1925? Ik help je graag. Neem contact met ons op voor het beste advies.
Bouwkundige keurder
Rob heeft aan de MTS zijn bouwkundige opleiding afgerond. Hij keurt al ruim 25 jaar huizen, heeft gewerkt voor woningbouwverenigingen, gemeente, gewerkt bij een ingenieursbureau op gebied van asbestsanering en inventarisaties en heeft veel bouwbegeleidingen uitgevoerd. Veel huizen in Utrecht heeft Rob al gekeurd. Q-keur is een bouwkundig adviesbureau die gespecialiseerd is in bouwkundige keuringen, Meerjarenonderhoudsbegrotingen en bouwkundig advies. Het werkgebied van Q-keur is grotendeels met name in en rond Utrecht.