Betaalbaar wonen, kan dat? De Nederlandse woningmarkt is het gesprek van de dag. Of beter gezegd, de Nederlandse woningcrisis. En wordt voor sommige mensen steeds uitzichtlozer. Want wie wil er nou tot zijn 30ste thuiswonen? Of samen blijven wonen met je ex, die je de tent uitvecht, omdat je geen nieuw huis kunt vinden. Er wonen mensen op vakantieparken en in caravans. Hoe moet het verder? Maar willen we als Nederlanders en als overheid niet alles? Een huis dat betaalbaar, groot genoeg en duurzaam. Maar als we eerlijk zijn, staan onze wensen steeds verder af van de realiteit. Terwijl we hier discussiëren over box 3, binnenstedelijk bouwen en strenge bouweisen, vliegen in Spanje de nieuwe appartementen als warme churros over de toonbank. Waarom lukt het daar wél en bij ons niet? Nou, ga er even goed voor zitten.
De Spaanse realiteit vs. Nederlandse dromen
In Spanje wordt volop gebouwd. Zelfs in Denia, 20 minuten uit het stadje, waar nog nauwelijks voorzieningen zijn, beginnen de prijzen voor een appartement met twee slaapkamers vanaf €360.000. De bouwkosten liggen lager, de grondkosten zijn aanzienlijk lager, de eisen die gesteld worden aan de bouw liggen lager en de belastingdruk voor investeerders en ontwikkelaars is vriendelijker. In Nederland willen we eigenlijk voor bijna dezelfde prijs, hetzelfde huis en dan ook nog in de stad. Als je dit zo leest, denk je toch: ‘Dat kan dan toch niet?’. En nee, dat kan dus ook niet uit. En daarom wordt er nauwelijks gebouwd en zeker niet betaalbaar. In Nederland moet een huis voldoen aan de hoogste bouweisen, energienormen en luxe voorzieningen. Daarnaast is onze grond ook nog hartstikke duur. Je snapt: dat kan gewoon niet uit.
Spanje (Costa Blanca) vs. Nederland:
Wij zitten vanwege mijn gezondheid vaker in Spanje nu. Ons huisje is hier spotgoedkoop. Hier heb je echt nieuwbouw en een tweedehandshuis. Bestaande bouw vinden ze hier echt van mindere kwaliteit. We hebben ons goed verdiept hier in de woningmarkt. Hoe kan het dat de huizen hier wel uit de grond gestampt worden?
- In Moraira betaal je €4.053 per m². Dit is zeg maar het Utrecht Oost van de Costa Blanca.
- In Benissa en Jávea/Xàbia liggen de prijzen tussen de €3.200 en €3.500 per m². Dit is de Vogelenbuurt, Lombok en Oog in Al 😉
In Utrecht is de gemiddelde prijs in Utrecht is € 6.487,- per m2. Deel je dit door de betaalbaarheidsgrens van € 390.000,- kom je uit op 60 m2. Dit is te klein voor een gezin. Daarbij willen wij Nederlanders allemaal een grond gebonden woning voor ons gezin met 3 slaapkamers, een zolder en een tuin. Als je deze rekensom maakt. Zie je al dat het niet uitkomt. De gemiddelde woning in Utrecht kost € 442.000,-. In december was het woonoppervlak van de verkochte woning gemiddeld 68 m2.
Ondertussen in Nederland: alles is duurder. Grondprijzen, bouwkosten, belastingen. En dan zetten we er ook nog eens een waslijst aan eisen bovenop. Geen wonder dat bouwprojecten vastlopen en betaalbaar wonen een utopie wordt.
Een bom onder de woningmarkt: box 3 en de Woontop
Betaalbaar wonen is zo ver weg
En toen was er de Woontop. Op 11 december 2024 hebben het Rijk, overheden, corporaties en marktpartijen concrete afspraken gemaakt om de realisatie van nieuwe woningen te versnellen naar 100.000 woningen per jaar. Twee derde van alle nieuwe woningen moet betaalbaar zijn.
Hoera! Maar nog geen twee dagen later kwam het kabinet met het geniale idee om het fictieve rendement in box 3 te verhogen naar 7,66%. Gevolg? Particuliere verhuurders, die een cruciale rol spelen in het middensegment, kunnen het niet meer rondrekenen en dreigen hun woningen massaal te verkopen. De uitpondgolf zal nog heviger worden. Er blijft geen huurwoning meer over.
De harde realiteit:
- Het huuraanbod krimpt.
- De huren stijgen verder.
- Starters en middeninkomens zitten nóg meer klem.
Wat zien we? De beleggers, steevast de huisjesmelkers genoemd in de media en door de overheid verkopen hun huizen. Ze zijn het zat. Het was hun pensioenvoorziening, maar ze willen niet iedere maand/jaar bij moeten betalen op hun belegging. Dan is het geen belegging meer, maar een bijlegging. Vastgoed Belang noemt het “desastreus,” en gelijk hebben ze. Want laten we eerlijk zijn: als je mensen ontmoedigt om te investeren in huurwoningen, kun je die 10.000 nieuwe huurwoningen wel op je buik schrijven.
Waarom de woningmarkt écht niet werkt
Maar de problemen zitten dieper. Michael Hesp benoemde het al: er is een structurele mismatch tussen wat we bouwen en wat we nodig hebben. Waarom?
- We bouwen niet voor de behoefte, maar voor de vraag Jonge gezinnen en starters schreeuwen om eengezinswoningen, terwijl ouderen blijven hangen in te grote huizen. Waarom? Er is simpelweg geen aantrekkelijk aanbod voor senioren. Daardoor zit de markt op slot.
- Regulering werkt verstikkend Fiscale regels en huurprijsregulering doen meer kwaad dan goed. Scheefwoners blijven zitten, doorstroming stokt en starters staan met lege handen.
De puzzel is duidelijk: we bouwen te weinig, er zijn te hoge eisen en het bouwen is te duur. Daarnaast klopt de verhouding van de kosten ten opzichte van de opbrengsten niet en dat betekent dat niemand meer wil investeren.
Is binnenstedelijk bouwen de oplossing? Nope.
Hier komt het: binnenstedelijk bouwen klinkt leuk, maar het is peperduur. Een paar extra appartementen op een krap perceel? Optoppen? Reken maar dat je de hoofdprijs betaalt. Voorzieningen moeten worden aangepast, procedures duren eeuwig en alles kost veel meer.
De oplossingen: terug naar realisme
Dus, hoe fixen we dit? Niet door alleen maar te roepen dat alles betaalbaar moet zijn. Dat is een ideologie. Dat werkt gewoon niet. Zo komt er geen woning bij en wordt het probleem alleen maar nijpender. Tijd voor een realistische aanpak:
- Stimuleer doorstroming Bouw aantrekkelijke, betaalbare appartementen voor senioren, zorg voor voorzieningen en een buitenruimte. Als zij verhuizen, komen grote gezinswoningen vrij voor starters en jonge gezinnen. Een simpele rekensom met grote impact.
- Stop de box 3-waanzin Laat particuliere verhuurders met rust. Belast ze op basis van realistische rendementen en geef ze ruimte om te investeren in het middensegment. Want als zij wegvallen, vallen duizenden huurders tussen wal en schip.
- Bouw eenvoudiger, buiten de stad Bouw waar het kan, zonder al te veel fratsen. Geen luxe paleizen met gouden kranen, maar degelijke, betaalbare woningen en appartementen. Starters kunnen prima starten in een klein appartement of studio. Zoals in Spanje: eerst bouwen en niet met krankzinnige eisen, voorzieningen volgen vanzelf.
- Verlaag de bouw- en belastingkosten Maak bouwen aantrekkelijker voor ontwikkelaars en haal de torenhoge kosten omlaag. Zonder rendement gebeurt er niets.
Wakker worden: Nederland is niet Spanje, maar…
We kunnen blijven dromen over betaalbaar, luxe en perfect wonen, maar het wordt tijd om realistisch te zijn. Willen we de woningmarkt in beweging krijgen? Dan moeten we accepteren dat:
- Niet alles tegelijk kan.
- Niet iedereen in de stad kan wonen.
- We soms wat minder eisen moeten stellen.
In Spanje doen ze het ons voor: ze bouwen volop, mensen verdienen eraan, en het werkt. Natuurlijk is het geen paradijs, maar de betonmolens draaien wel. Hier in Nederland hebben we vooral mooie plannen en grote ambities, maar de realiteit loopt achter.
Dus, wat gaan we doen? Doorbouwen, slimmer bouwen, realistischer bouwen. En laat verdienen geen vies woord meer zijn. En stop met het gebruik van het woord huisjesmelker voor een verhuurder. De meeste zorgen namelijk voor een fijne huurwoning en ze creëren zelfs extra woningen. Die woningen hebben we knetterhard nodig. Die verhuurders zijn niet per se zielig. Ik zie ze hier namelijk genieten van de winterzon.
Vrijdag hadden we een champagne diner bij de Lulu beachclub. Van de 130 gasten waren er denk ik 20 niet Nederlandstalig. De meeste mensen zijn er afgelopen twee jaar gaan wonen. Verkopen alles en komen deze kant op. Is in Spanje dan alles beter? Nee, dat niet. Maar hier wordt je niet vies aangekeken als je iets wil verdienen. Het investeren is hier toch leuker in het zonnetje en het leven goedkoper.
Met alle maatregelen vertrekken de vermogende Nederlanders en zijn er steeds meer Nederlanders en mede-landers die gebruik maken van onze verzorgingsstaat. Geen populaire mening, maar dit is echt wel spannend. Want hoe groot is het probleem over 3 jaar? Ik kan daar echt van wakker liggen. Alle plannen, daar kunnen we van blijven dromen als er niets verandert aan ons investeringsklimaat en de torenhoge eisen die we stellen. Zeker aan de ‘betaalbare’ woningen. Er zijn genoeg betaalbare woningen. Betaalbaar wonen kan dus. Maar er zijn te veel scheefwoners. Ik blijf denken aan de economielessen. Vraag en aanbod en prijselasticiteit. Het is zo simpel.