Laatst was ik ergens op visite. Het ging over de overdrachtsbelasting. Daar werd gezegd, maar goed dat de overdrachtsbelasting voor beleggers naar 8% is gegaan. Eindelijk een kans voor de starters. Ik zie dit zelf heel anders. Ik vind het een ontzettend domme regeling. Je zag vorig jaar tegen het einde van het jaar dat alle goed verhuurbare appartementen nog snel verkocht werden aan beleggers. De prijzen gingen skyhigh en er was geen enkele kans meer voor een starter. De starters konden bij een oplevering van januari of later in een keer 2% meer bieden. Dat deden ze dan ook massaal. Woningen werden dus ineens nog duurder. Alleen voor de verkopers was deze regeling heel fijn. Bij de meeste woningen was ca. 90% van de kijkers een particulieren belegger. En weet je ik snap dat wel….
De belegger is geen bullebak, maar de buurvrouw of die jonge jongen van jouw werk
Als starter was ik mega gefrustreerd over de beleggers en ik voel nog steeds enorm mee met de starters. Maar waar het echt mis gaat, daar hoor je maar weinig mensen over. Veel particulieren beleggers zijn echt geen bullebakken. Het zijn niet alleen mannen met Rolexen en suède schoenen. Veel beleggers hebben zelf kinderen die starter zijn, het zijn ook heel vaak vrouwen. Maar wat we ook heel vaak zien, zijn hele jonge jongens en meisjes. Die hebben twee of drie jaar geleden hun eerste woning gekocht. Veel vastgoedbeleggers wonen helemaal niet in kasten van huizen, maar gewoon een gemiddelde woning of een appartement. Vaak willen ze eigenlijk helemaal niet zo heel graag in vastgoed beleggen, maar ze hebben heel veel angst om hun vermogen waar ze heel hard voor hebben gewerkt te zien verdampen.
Wat is het echte probleem?
We hebben te maken met inflatie. We hebben te maken met vermogensrendementsheffing. We hebben te maken met onzekere pensioenen. Daar komt bij dat de rente heel erg laag is en hun woning heel erg in waarde gestegen is. Als we in Nederland gewoon braaf sparen, het appeltje voor de dorst, kost ons dat ongelofelijk veel geld. Je geld wordt ieder jaar minder waard. Er is veel onzekerheid over pensioenen. Mensen nemen het heft in eigen hand. Ze gaan hun pensioen en hun vermogen veilig stellen. Beleggers willen zekerheid, weinig risico en op dit moment niet eens zo heel veel rendement. Vastgoed is populair, op de lange termijn zal het altijd stijgen. Het is iets tastbaars, je kunt er langs rijden. Corona zorgt voor veel onzekerheid. Veel financiële onzekerheid. Dat zorgt ervoor dat mensen liever in stenen investeren dan op de beurs. Men is op zoek naar rendement. Door de regulering van onze overheid, vertrekken de beleggers ook naar het buitenland. Ierland, Engeland, Denemarken, België en Duitsland zijn al erg in trek. Op fora over beleggen in vastgoed zie je mensen hier al informatie met elkaar delen. Weet je dat is nog een veel groter probleem als de beleggers vertrekken uit Nederland. Want als de beleggers met vermogen vertrekken kunnen we het financieren van nieuwe woningen ook wel vergeten. Dan wordt er nog minder gebouwd. In de podcast van Sander Schimmelpenninck & Michiel de Gruyter hoor je investeringsmaatschappijen al over de investeringen in het buitenland. Juist dit soort partijen durven het risico te nemen voor het investeren in nieuwe complexen.
Wijzigen overdrachtsbelasting voor beleggers & starters
Het einde van vorig jaar, zag je een run op goed verhuurbare objecten. Beleggers wilde nog gebruik maken van de overdrachtsbelasting van 2%. Alle starters zijn gefrustreerd! Terecht ook. Wat een gekte op de woningmarkt. Je moet behoorlijk wat eigen geld hebben. Tot 1 april 2021 hoefde je als starter onder de 35 geen overdrachtsbelasting te betalen. Hierdoor zijn er in de eerste 3 maanden van 2021 ontzettend veel transacties gedaan door starters. Na 1 april 2021 heb je als starter tot een bedrag van € 400.000,– een voordeel op de overdrachtsbelasting. De prijzen blijven stijgen en inmiddels starten veel starters in Utrecht al met een woning met een aankoopsom boven dit bedrag. In Utrecht en in Rotterdam zie je dat er inderdaad in 2021 meer starters een woning hebben gekocht en dat het aantal beleggers wat is afgenomen. Maar je ziet ook dat niet alle beleggers zich hebben terug getrokken door de 8%. Het probleem blijft namelijk. Alleen het rendement daalt en de huurder moet dat opvangen.
Gebrek aan woningen
Alleen in Utrecht zoeken er ca. 22.000 mensen een (koop)eengezinswoning. De totale voorraad van koopeengezinswoningen is ca. 29.000 eengezinswoningen. Er zoeken ca. 11.000 mensen een (koop) appartement. De totale voorraad is ca. 38.000 appartementen. In Utrecht zijn er in totaal 150.831 woningen. Daarvan 45% daarvan is een koopwoning, 33% is een woning van een woningbouwcorperatie, 21% van een particuliere verhuurder en 5%!!!!! staat leeg. Op dit moment is 44% van alle woningen een eengezinswoning en 56% van de woningen zijn appartementen. Dus ook het aanbod & de vraag sluit niet helemaal op elkaar aan. Dit zorgt ervoor dat de eengezinswoningen blijven stijgen in prijzen. Beleggers verhuren het liefste appartementen. Hierdoor zie je ook dat ze gemakkelijk appartementen aan kunnen kopen, de particulieren zoekers vechten met z’n allen tegelijkertijd om de eengezinswoningen.
De oplossing
Zeuren, regulieren en iedereen de schuld geven is makkelijk. Maar dat lost het probleem niet op. De Prins Bernhard belasting al helemaal niet. De overdrachtsbelasting verhogen naar 8% ook niet. De starter kan dit extra ophoesten in de huur. Nu denk je nou kom maar op, wat werkt dan wel? Ik denk zelf dat als je geen vermogensrendement belasting hoeft te betalen op je spaargeld op de bank, dat veel mensen de druk om te investeren al minder voelen. Gelukkig is dit dit jaar al omhoog gegaan naar € 50.000,– en met partner gezamenlijk naar € 100.000,–. Daarnaast moet het fiscaal aantrekkelijker worden om voor je eigen pensioen te sparen. Dan is de druk om te investeren voor de tekorten minder groot. Maar hé, met die regels is er nog geen woning extra gebouwd. Amsterdam zit daar schijnbaar ook niet op te wachten, extra woningen bouwen. Mijn mond viel open, dit leek mij een politiek spelletje. Als je de bouw laat draaien, blijft de economie draaien. Ze geven aan dat ze moeten besparen, omdat de inkomsten door corona zijn gedaald. Veel beleggers zouden graag bijdragen aan het realiseren van extra woningen, willen bijdragen aan duurzame woningen & aan transformaties. Maar vaak zijn dat risico volle projecten waarbij er toch wel een paar ton eigen vermogen nodig is. Gé heeft hele leuke beleggers, die zouden we kunnen verenigingen, we zouden ze kunnen begeleiden bij het realiseren van mooie woningen. Zo komen er meer woningen. Dit kan al, maar de regelgeving is heel erg complex. Deze regelgeving zou voor de kleinere beleggers makkelijker moeten worden. Nu kunnen alleen de grote jongens dit soort projecten realiseren.