Ik luister altijd graag naar Podcasts in het vliegtuig. Vaak luister ik Vastgoed gezocht van BNR. Daarnaast vind ik het leuk om de posts op Instagram van de Huizenmarkt te volgen. We schrijven zelf ook iedere week en maand een update over de woningmarkt. Ik krijg jeuk van De woonbond en Gert-Jan bakker op de sociale media. Ik vraag mij vaak af. Begrijpen ze het niet of willen ze het niet begrijpen. Ik denk dat iedereen voor betaalbare woonruimte is. Maar wat is betaalbaar? En hoe gaan we dit realiseren?
1. De realiteit van de woningmarkt
Het woningtekort in Nederland is opgelopen tot meer dan 400.000 woningen. Dit tekort raakt met name huurders en kopers in stedelijke gebieden waar betaalbare woningen schaars zijn. Hoewel het kabinet heeft beloofd jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te bouwen, blijft de productie achter bij dit doel. Dit is te wijten aan lange doorlooptijden van bouwprojecten, vergunningsproblemen en het gebrek aan bouwgrond. Eerder gaven wij ook al aan dat het probleem is dat er zoveel sociale en middenhuurwoningen per project moeten worden gebouwd. Feitelijk gezien zijn deze woningen niet rendabel. Hierdoor moet het verlies opgevangen worden door dure huur of dure koopwoningen. Maar hiermee kun je jezelf uit de markt prijzen. Wordt het te duur dan wordt het niet verkocht of verhuurd. En ja, het klopt dat de rest direct verhuurd is. Tuurlijk die vraag is enorm. Maar het probleem is dat andere woningen deze goedkope woningen moeten bekostigen. Als dat percentage ‘betaalbare’ woningen omlaag kan, kunnen de andere woningen pas betaalbaarder worden en er meer gebouwd worden.
1. De realiteit van de woningmarkt
Nederland kampt momenteel met een woningtekort van ruim 400.000 woningen, een tekort dat met name huurders en kopers in stedelijke gebieden treft. Ondanks de belofte van het kabinet om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen, blijft de bouwproductie achter. De problemen variëren van lange doorlooptijden voor vergunningen tot een In steden zoals Utrecht, waar de gemiddelde woningprijs inmiddels is gestegen naar €490.000, is het voor starters en middeninkomens haast onmogelijk om betaalbare woningen te vinden. Het kabinet Schoof belooft beterschap, maar blijft tot nu toe steken in woorden, terwijl de daadwerkelijke oplossingen, zoals snellere procedures en betere bouwlocaties, uitblijven.
Betaalbaar
De term ‘betaalbaar’ lijkt eenvoudig, maar is dat zeker niet. Voor starters en middeninkomens betekent het vaak dat zij niet meer dan 30% van hun maandinkomen aan woonlasten kwijt mogen zijn. Voor huurwoningen zou dit neerkomen op een huurprijs onder de €800 per maand voor iemand met een modaal inkomen. Voor koopwoningen betekent het dat de prijzen onder de €300.000 moeten blijven. Maar met bouwkosten die inmiddels zijn opgelopen tot €5.000 per m², is het een uitdaging om betaalbare woningen te bouwen zonder subsidies of ingrijpende fiscale maatregelen. Dit is simpelweg niet meer te realiseren. Het kost € 5.000,- en dan is er nog geen rendement gemaakt. Geen enkele ontwikkelaar gaat risico lopen zonder beloning. We vergeten met z’n allen ook weleens dat de woningmarkt niet enkel bestaat uit starters en startende gezinnen. Veel gezinnen die eerder zijn ingestapt hebben een enorme overwaarde en een hele lage maandlast. We moeten allemaal ergens beginnen en doorgroeien. Daarnaast vergeten we ook weleens dat niet iedereen een gemiddeld inkomen heeft. Onze opdrachtgevers zijn veelal starters met een heel goed inkomen. Zij kunnen de gemiddelde woningprijs is Utrecht wel betalen.
Hoeveel woningen hebben we in Utrecht nodig?
De woningbehoefte in Utrecht is aanzienlijk. Er zijn ruim 16.000 tot 17.000 actieve woningzoekers in de stad, terwijl er slechts 1.157 woningen te koop staan. Om de druk op de markt te verlichten, moeten er de komende vijf jaar minstens 15.000 tot 20.000 woningen worden gebouwd. Maar de realiteit is dat de bouwproductie niet in dit tempo verloopt, mede door trage vergunningsprocessen en een gebrek aan bouwgrond. Afgelopen 24 jaar zijn er in de stad ca. 19.000 woningen bijgebouwd. Dit betekent dat we in 5 jaar evenveel moeten bijbouwen als in de afgelopen 24 jaar. Dat is een onmogelijke opgaven.
Het percentage sociale huur en de vraag ernaar
Momenteel bestaat ongeveer 32% van de woningvoorraad in Utrecht uit sociale huur. Echter, dit is niet genoeg om de groeiende vraag naar betaalbare huisvesting op te vangen. Veel mensen die recht hebben op sociale huur, vinden geen beschikbare woningen. Bovendien zijn er naar schatting veel scheefwoners – mensen die in sociale huurwoningen wonen terwijl hun inkomen te hoog is – wat de schaarste verder vergroot. Dan kun je zeggen, maakt niet uit. De scheefwoner betaalt zijn huur. Maar dat is niet waar. Op dit moment kunnen we geen betaalbare huur bijbouwen, simpelweg omdat het te duur is. Eigenlijk is de huur die iemand betaalt in een sociale huurwoning in de grote steden nauwelijks kostendekkend.
Wat is het effect van uitponden en de Wet betaalbare huur?
Uitponden – het verkopen van huurwoningen aan particulieren – heeft een grote impact op de huurmarkt. Dit zorgt voor een verschuiving van het aanbod naar koopwoningen, waardoor er minder huurwoningen beschikbaar blijven. De huurprijzen stijgen enorm. Eigenlijk is er alleen nog maar sociale huur, die te goedkoop is voor de kosten en hele dure huur.
De Wet betaalbare huur heeft als doel om huurprijzen te reguleren en huurders te beschermen. Dit creëert echter onzekerheid bij beleggers, die minder geneigd zijn om te investeren in nieuwe huurprojecten. Beleggers vrezen dat de wet hun rendementen beperkt, wat kan leiden tot minder nieuwbouw en een verdere verkrapping van de huurmarkt. En een klein beetje rendement is niet erg. Maar er zijn nu veel verhuurders die iedere maand bij moeten leggen. Ik weet dat heel veel mensen roepen, ‘Ja, maar ze hebben jarenlang veel verdient’. ‘De beleggers, vinden zichzelf zielig’. De beleggers vinden zichzelf niet zielig. Ze verkopen en cashen. Maar ze zien wel wat voor een enorm effect dit heeft op mensen levens. Maar zeg nou eerlijk. Zou jij blijven werken 40 uur of meer per week, maar ja je moet daarvoor wel betalen. Of je inkomen wordt gehalveerd? De meeste mensen zouden dat niet doen. Ze beseffen ook niet dat je ook heel veel risico loopt met vastgoed.
Wat is het effect van kamerhuur in plaats van reguliere verhuur?
Een ander fenomeen dat de woningmarkt beïnvloedt, is het omzetten van woningen naar kamerverhuur. Huizen worden opgesplitst in meerdere kamers, omdat verhuurders hiermee een hoger rendement kunnen behalen. Dit gaat ten koste van zelfstandige woningen voor starters en gezinnen. Dit is de opinie van de woonbond. Tuurlijk niemand woont graag naast studenten. We wonen allemaal graag in een mooi huis op een rustige plek dichtbij de stad. Maar juist door al deze maatregelen toe te passen gaan er steeds minder mensen wonen in een huis. Zo benutten we onze m2’s nog minder goed. En dat terwijl we in Nederland al op het meeste aantal vierkante meters van heel Europa wonen.
2. Beleidsuitdagingen: het regeerakkoord en de wet betaalbare huur
Hoewel de aanpak van de wooncrisis een topprioriteit hoort te zijn voor het kabinet, blijft de uitvoering traag. De wet betaalbare huur, die de huurprijzen in de gereguleerde sector beperkt, blijft bestaan, ondanks de hoop van beleggers op hervormingen. Dit beleid zorgt voor onzekerheid onder vastgoedinvesteerders, die zich steeds vaker afvragen of het nog wel rendabel is om in huurwoningen te investeren. Er is een enorme groep van investeerders die hun panden verkoopt en in het buitenland gaat investeren.
Daarnaast is er een aanhoudend tekort aan bouwgrond. Hoewel de regiewet van Hugo de Jonge grootschalige bouwlocaties afdwingbaar zou moeten maken, blijven concrete antwoorden over hoe en waar deze wet effect gaat hebben uit. Ik vind het toch wel schrijnend dat een minister van Volkshuisvesting een heel bouwproject kan stilleggen en hier nog grof geld voor krijgt ook. Als iedereen mag blijven procederen. Komt er geen huis bij. We willen allemaal betaalbaar wonen, but not in my backyard.
3. De impact van het uitgestelde box 3-stelsel
Een ander punt van onzekerheid is de vertraging in de invoering van het nieuwe box 3-stelsel. Dit stelsel, dat beleggers zou belasten op basis van het werkelijke rendement in plaats van een fictief rendement, is uitgesteld tot ten minste 2027. Hierdoor blijven beleggers voorlopig te maken hebben met het huidige, ongunstige belastingregime. Volgens fiscalist Luc van Dijk zorgt dit voor een toename van het uitponden van huurwoningen. Veel beleggers kiezen ervoor hun bezit te verkopen zodra huurders vertrekken, wat op korte termijn het aanbod aan koopwoningen verhoogt, maar de druk op de huurmarkt verder vergroot. Wat we vooral zien is dat deze woning vaak tussen de € 1000,- en € 1500,- per maand verhuurd werden. Echter, in de verkoop leveren ze vaak ca. € 425.000,- of meer op. Dit is bruto per maand € 1.897,-. Veel huizen worden ook voor veel hogere bedragen verkocht. Juist die groep van de middenhuur is dus de sigaar. Die kan niet meer kopen en niet meer huren. Meestal gaan er dan ook nog minder mensen in zo’n woning wonen.
4. Oplossingen voor de woningcrisis
Diverse oplossingen voor de wooncrisis zijn besproken, maar snelle doorbraken blijven uit:
- Versoepeling van de regelgeving voor nieuwbouw: Maarten de Gruyter benadrukt dat snellere processen voor bouwprojecten essentieel zijn om de woningvoorraad aan te vullen
- Investeringen in studentenhuisvesting: Het tekort aan studentenkamers, geschat op 22.000, kan worden opgelost door gerichte subsidies en samenwerkingen met universiteiten. Maar ook in het versoepelen van de regels omtrent het woningdelen.
- Uitponden en de gevolgen voor de huurmarkt: Het verkopen van huurwoningen door beleggers, veroorzaakt door de hoge belastingdruk, zal de situatie op de huurmarkt verder verslechteren. Er moet gezorgd worden dat verhuren weer loont. Hierbij zou de belastingdruk naar beneden moeten of de huur omhoog.
- Gebrek aan bouwgrond: Het kabinet moet concrete afspraken maken met provincies en gemeenten om woningbouw prioriteit te geven boven andere ruimtelijke functies, zoals energieprojecten. Maar ook ervoor zorgen dat er gemakkelijker getransformeerd kan worden.
5. Kritiek op het kabinetsbeleid
Sander van der Ploeg van Vastgoedmarkt is kritisch over het regeerakkoord van het kabinet. Ondanks de belofte om woningbouw als topprioriteit te behandelen, blijven concrete maatregelen uit. De verhoogde overdrachtsbelasting en de onduidelijkheid rond het nieuwe box 3-stelsel verhogen de druk op verhuurders, terwijl zij al te maken hebben met stijgende kosten voor onderhoud en verduurzaming. Deze fiscale maatregelen verminderen de investeringsbereidheid in nieuwe woningen. Maar ook de onzekerheid omtrent de huurprijzen en de stijgende bouwkosten, kosten als erfpacht en WOZ, zorgen ervoor dat investeren in nieuwe woningen te onzeker is.
Wat vindt CHATGPT?
Ik heb de cijfers van Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag over de woningvoorraad & de bevolking uit Brainbay door ChatGPT laten analyseren en gevraagd of hij een conclusie uit deze cijfers kon trekken en welke woningen er op basis van de cijfers gebouwd moesten worden. Dit was het antwoord: De cijfers laten zien dat er een structureel tekort is aan woningen, vooral voor kleinere huishoudens en jonge starters. Tegelijkertijd zien we een stijgende woningwaarde, waardoor betaalbaarheid een steeds groter probleem wordt. Om het woningtekort effectief aan te pakken en de woningmarkt in balans te brengen, is het van cruciaal belang om de volgende maatregelen te nemen:
- Focus op betaalbare appartementen en studio’s in stedelijke gebieden zoals Amsterdam en Rotterdam, waar de druk op de woningmarkt het grootst is.
- Verhogen van de bouw van koopwoningen in het middensegment, om starters en middeninkomens een kans te geven om de markt te betreden.
- Efficiëntere benutting van bestaande woningvoorraad in steden zoals ‘s-Gravenhage door leegstand tegen te gaan en bestaande panden te herontwikkelen.
- Meergezinswoningen en hoogbouw blijven noodzakelijk in dichtbevolkte stedelijke gebieden, terwijl steden zoals Utrecht meer ruimte kunnen bieden voor eengezinswoningen die beter passen bij gezinnen.
Het oplossen van de wooncrisis vraagt om gerichte woningbouwstrategieën die aansluiten bij de demografische ontwikkelingen en woningvoorkeuren.
We zijn in Nederland ook gewoon verwend. Ook de starter wil een ruime woning. We kunnen niemand verplichten om in een kippenhok te wonen. Maar huizen bouwen is simpelweg duur, er zijn veel regels en de kosten van onze verzorgingsstaat rijzen de pan uit. We moeten met z’n allen zorgen voor heel veel gemeenschapsgeld als we iedereen betaalbaar moeten laten wonen.
Neem genoegen met een wat kleinere woning. Ontwikkel je, werk kei hard en schuif steeds een beetje door. En ja ik weet dat het makkelijker gezegd is dan gedaan. Ik heb in een studio gewoond van 15 m2. Ik heb gedoucht in een kast in een oud huisjes. Maar wat was ik altijd trots. En ook knetter ziek, zonder recht op een uitkering ben ik altijd door gegaan. Om alleen maar te kijken naar wat eerlijk is en betaalbaar, kom je geen steek verder. Trek je op aan succesvolle mensen en zoek altijd naar de mogelijkheid. Misschien is voor jou een grotere woning die je graag wil hebben wel mogelijk in Zeeland. En wil je graag in Utrecht of Amsterdam wonen? Dan betekent dat misschien dat je jarenlang met z’n 2e op 40 m2 woont. Dat is in andere landen heel normaal. Net zoals samenwonen met de hele familie.
Conclusie
De woningcrisis is een complex probleem dat niet met één maatregel kan worden opgelost. De oplossingen liggen in een combinatie van maatregelen: versnelling van bouwprocedures, meer sociale huurwoningen, en gerichte fiscale hervormingen. Daarnaast moet er meer aandacht komen voor het aanpakken van scheefwonen en het behouden van de bestaande woningvoorraad. Twijfel jij of je in deze onzekere markt een huis moet kopen? Ik zeg doen. Want met dit natte kranten zwabber beleid wordt komende tijd het probleem alleen maar groter. De rente daalt, dat zorgt voor een betere betaalbaarheid, maar ook voor hogere prijzen. Koop nu en profiteer van de dalende rente. En over een aantal jaar ben jij blij dat je ooit bent ingestapt. Op zoek naar een leuk huis? bekijk ons aanbod.