De hypotheekrente is de afgelopen maanden een veelbesproken onderwerp geweest. Ik hoor in het nieuws alleen maar dat de hypotheekrente gaat dalen. Wat is de verwachting van de hypotheekrente? Gaat hij dalen? Iedere week delen wij de cijfers van de woningmarkt in Utrecht inclusief de hypotheekrentes. We zien echter dat dit al maanden behoorlijk stabiel is. Toch heeft iedereen het over het dalen van de hypotheekrente.
In 2022 steeg de rente flink. Maar nu zien we echt een hele lichte daling. De daling is bijna nihil. Maar wat als die daling wel flink doorzet? Dit roept de vraag op: is het verstandig om te wachten met het kopen van een huis, in de hoop op een verdere renteverlaging? Hoewel dit verleidelijk kan lijken, is wachten niet per se de beste strategie. Deze week zagen we dat de hypotheekrente van Rabobank Basis 100% 10 jaar vast 0,08% is gedaald. Dit maakt bij een gezamenlijk salaris van € 84.000,- een verschil in te lenen bedrag van ca. € 3.650,-. Bij een gezamenlijk salaris van ca. € 150.000,- is dit ca. € 6.000,-. Zo’n mini daling zorgt dus al voor een verschil in leencapaciteit. Die € 3.650,- meer kost je maar € 8,- per maand. bij een lagere rente.
Update: Deze week, de week van 26 augustus is de rente gedaald bij Rabobank Basis 100% 10 jaar vast naar € 4,26%. Een daling van 0,12%. Dat kan dus best fors dalen in een paar maanden. Zorg er dus voor dat je voor een dagrente kiest en profiteer van deze daling.
Trends en verwachtingen
De afgelopen tijd zijn de hypotheekrentes begonnen met een lichte daling. Dit komt ook door de afkoeling van de inflatie. De Europese Centrale Bank (ECB) heeft eerder de rente verhoogd om de inflatie te bestrijden, maar nu deze onder controle lijkt, is de verwachting dat de ECB tegen eind 2024 de rente weer zal verlagen. Dit zou verder kunnen bijdragen aan lagere hypotheekrentes, vooral voor variabele rentes die sterk afhankelijk zijn van de Euribor-tarieven.
Kopers die eind 2022 nog de jubelton hebben ontvangen, kunnen tot eind december belastingvrij deze schenking gebruiken voor een huis. Wij verwachten dat er nog partijen gebruik willen maken voor het einde van het jaar van deze schenking. Dat zal er voor zorgen dat er nog wat extra transacties net voor het einde van het jaar zullen plaatsvinden.
De derde dinsdag van september is het Prinsjesdag. Vermoedelijk gaat dan ook de grens voor de startersvrijstelling van de overdrachtsbelasting omhoog. Op dit moment ligt de grens bij € 510.000,-. Vermoedelijk gaat deze grens omhoog naar € 525.000,- zoals te lezen is in de officiële publicaties. Waar veel woningen nu nog net rond de € 510.000,- worden verkocht, zal dit opschuiven naar € 525.000,-. Wellicht wordt hier nog een aanpassing gedaan, dan zal dit bekend gemaakt worden met prinsjesdag. Er staat nog niets beschreven in de plannen, dus naar verwachting wordt de grens € 525.000,-
Dagrente vs. offerterente
Als die rente gaat dalen, moet je dan niet wachten met een huis kopen? Dan kunnen de maandlasten lager zijn. Bij het kiezen van een hypotheek is het belangrijk om te begrijpen hoe de rente kan veranderen. Hypotheekverstrekkers bieden twee soorten rentetarieven aan: dagrente en offerterente. Met dagrente profiteer je van eventuele rentedalingen tot het moment dat de hypotheekakte wordt gepasseerd bij de notaris. Dit betekent dat als de rente blijft dalen, jouw maandlasten ook dalen. Dit kan heel gunstig zijn. Daalt de rente, dan dalen ook jouw maandlasten. Laat je hierin goed adviseren door jouw hypotheekadviseur. De offerterente daarentegen biedt zekerheid, maar je profiteert niet van dalingen die na het vastleggen plaatsvinden. Je tekent voor de rente en die rente blijft dan gelijk.
Wachten of nu kopen?
Hoewel het logisch lijkt om te wachten op verdere dalingen, is dit niet zonder risico. De woningmarkt is voortdurend in beweging, en de huizenprijzen blijven in populaire regio’s zoals Utrecht hoog. Door nu te kiezen voor een hypotheek met dagrente, kun je profiteren van eventuele toekomstige rentedalingen zonder dat je het risico loopt om een woning mis te lopen. Bovendien kan een verdere stijging van de huizenprijzen eventuele voordelen van een lagere rente tenietdoen.
Woningmarktcijfers
De woningmarkt is uitdagend. Toch zien we altijd dat de zomervakantie wat rustiger is. Het aantal zoekers loopt terug. Het aanbod loopt terug. En je ziet vaak net wat minder goede transacties. Ten opzichte van juli vorig jaar is de gemiddelde transactieprijs met 21,5% gestegen en transactieprijs per vierkante meter met 20,1% toenam. Enorme stijgingen. Zeker als je weet dat de gemiddelde transactieprijs nu € 538.000,- is. Vorig jaar was de gemiddelde transactieprijs nog € 443.000,-.
Een opmerkelijke ontwikkeling is de daling van de gemiddelde vierkante meterprijs in juli 2024 naar € 6.395,-, vergeleken met € 6.542,- in juni. Dit kan een signaal zijn van een lichte afkoeling in de markt. Maar meestal is dit een seizoensgebonden daling. Daarnaast is het percentage overbiedingen licht gedaald van 14,3% in juni naar 13,9% in juli. Hoewel dit een bescheiden daling is, wijst het erop dat de concurrentie onder kopers iets is verminderd. Wij verwachten dat in september er enorm veel aanbod aankomt, dat het aantal zoekers weer toeneemt en de prijzen rap stijgen.
Ondanks deze lichte afkoeling blijven de fundamenten van de woningmarkt krap. Het aantal beschikbare woningen is met 26,5% gedaald, terwijl het aantal transacties met 7% is toegenomen. Dit betekent dat het aanbod nu echt flink opdroogt. Een droogkokende markt zorgt ervoor dat de prijzen verder zullen stijgen. Ik had het gevoel dat kijkers aan het wachten waren op de daling van de hypotheekrente die steeds wordt aangekondigd.
De krapte-indicator (KI), die aangeeft hoeveel keuze kopers hebben, is iets verbeterd van 1,1 naar 1,2. Dit betekent dat er nu iets meer woningen per koper beschikbaar zijn, wat kan bijdragen aan de lichte daling in overbiedingen. Toch zien we dat de KI alweer aan het dalen is.
Conclusie
Ondanks de verwachtingen van een verdere daling van de hypotheekrente, is het geen garantie dat deze daling zich ook daadwerkelijk doorzet. Wachten kan riskant zijn, vooral als de huizenprijzen blijven stijgen. Door nu een huis te kopen en te kiezen voor een flexibele rentevorm zoals dagrente, profiteer je van eventuele rentedalingen zonder dat je jouw aankoop hoeft uit te stellen. Wacht dus niet te lang, want de perfecte timing kan zomaar voorbij zijn.
De verwachting is dat de prijzen blijven stijgen en de hypotheekrente daalt. Het is dus slim om zo snel mogelijk een huis te kopen. Een latere oplevering is dan niet zo erg als je kiest voor een dagrente. Dan profiteer je van de dalende rente. Er komt heel veel leuk aanbod aan. Zien we je daar?