Erfpacht, we zien het staan. We denken aan rode vlaggen, wat is het eigenlijk? Maar is het ook altijd iets heel spannends? Valt het mee. Moet je zo’n woning kopen of juist niet?
Toen ik bij Lauteslager werkte had ik geen idee wat de Erfpacht in Utrecht inhield. Ik kwam te werken voor Robert Dunning en samen met Ed Jansen taxeerde hij veel voor de gemeente. Hij moest bepalen wat de grond waard was en wat de nieuwe canon werd voor de erfpacht. Ik had echt geen idee wat dit inhield. Ik begreep er niets van. Robert zorgde voor printjes met de erfpachtvoorwaarden die we hadden, gaf mij een marker en zei: ‘Einde dag, wil ik horen wat de verschillen zijn en wat je mensen zou adviseren’. Ik vloekte binnensmonds of misschien wel gewoon hardop. Hier had ik echt geen zin in. Maar eigenlijk ben ik Robert hier tot op de dag van vandaag dankbaar voor. Sowieso is Robert wel een wandelende woningmarkt encyclopedie die mij ontzettend veel geleerd heeft. Lauteslager zit op het oude AZU terrein, hier heb je veel Erfpachtvoorwaarden 1983. Het is dan wel handig dat je weet wat je je klant adviseert.
Wat is erfpacht
De Algemene Erfpachtvoorwaarden van de Gemeente Utrecht zijn een set juridische voorwaarden die regelen hoe erfpacht werkt in de stad Utrecht. Erfpacht is een regeling waarbij de grond van de gemeente in eigendom blijft, maar een particuliere partij (de erfpachter) het recht krijgt om die grond te gebruiken of bebouwen tegen betaling van een erfpachtcanon aan de gemeente. Deze erfpachtvoorwaarden stellen de rechten en verplichtingen vast van zowel de gemeente als de erfpachter.
Soorten voorwaarden erfpacht in Utrecht
In Utrecht hebben we verschillende soorten erfpacht. De meeste erfpachtgronden zijn uitgegeven door de gemeente Utrecht. De voorwaarden die bij de erfpachtgronden van de gemeente Utrecht horen zijn standaard. Banken financieren de huizen met erfpachtvoorwaarden van gemeente Utrecht gemakkelijk. Uiteraard zijn de voorwaarden van invloed op de leencapaciteit. Maar het kan ook zijn dat een particulier of een bedrijf de grond in erfpacht uitgeeft. Hier kunnen dan individuele afspraken worden gemaakt. Een huis met particuliere erfpacht is vaak wat lastiger te financieren. In Amsterdam staat 80% van de huizen op erfpachtgrond. Hier zie je veel verschillende vormen van erfpacht en verschillende voorwaarden. In Utrecht is dit wat overzichtelijker en over het algemeen is een woning goed te financieren bij de gebruikelijke banken.
Hier zijn de belangrijkste kenmerken van de Algemene Erfpachtvoorwaarden van Gemeente Utrecht uit 1974, 1983 en 1989, evenals de verschillen tussen hen:
-
Algemene Erfpachtvoorwaarden van Gemeente Utrecht 1974:
- Duur: Deze voorwaarden voorzagen in erfpachtcontracten met een looptijd van 50 jaar, met mogelijkheid tot verlenging.
- Canon: De canon (de jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van de grond) was in veel gevallen vast en kon alleen worden aangepast bij grote wijzigingen in de erfpachtregeling of als de erfpachter verbeteringen aanbracht aan het perceel. In sommige gevallen wordt iedere 10 jaar de canon betaalt.
- Afkoop: Er was geen mogelijkheid tot het afkopen van de erfpacht voor een eeuwigdurende erfpacht.
-
Algemene Erfpachtvoorwaarden van Gemeente Utrecht 1983:
- Duur: Deze voorwaarden voorzagen in erfpachtcontracten met een looptijd van 50 jaar, met mogelijkheid tot verlenging.
- Canon: De canon kon worden herzien en geïndexeerd tijdens de looptijd van het contract, wat tot hogere kosten voor erfpachters kon leiden. Je betaalt € 11,34 administratiekosten per jaar. Dit was vroeger 25,- gulden.
- Afkoop: Er werd een afkoopregeling geïntroduceerd waarmee erfpachters de erfpacht konden afkopen voor een eeuwigdurende erfpacht.
-
Algemene Erfpachtvoorwaarden van Gemeente Utrecht 1989:
- Duur: geen eindtijd
- Canon: In 1989 introduceerde de gemeente Utrecht bewust een stelsel zonder canon in de Algemene ErfpachtvoorwaardenDit betekent dat er geen periodieke betalingen (canon) verschuldigd zijn door de erfpachter aan de gemeente.
- Afkoop: De erfpachter betaalt bij de uitgifte van de grond eenmalig een bedrag, de conversiewaarde, aan de gemeente. Dit bedrag is gebaseerd op de waarde van de grond en wordt vastgesteld bij de conversie naar de Algemene Erfpachtvoorwaarden van 1989.
Afkoopvoorwaarden 2017
De afkoopvoorwaarden 2017 van de gemeente Utrecht voor erfpachtgronden stellen erfpachters in staat om hun erfpacht af te kopen op basis van de Conversieregeling Erfpacht 2017, ook wel bekend als de afkoopregeling.
Hieronder volgt een uitleg van de belangrijkste aspecten van deze regeling:
- Toepassing: De afkoopregeling is van toepassing op erfpachters van een woning op gemeentelijke erfpachtgrond met tijdelijke of voortdurende erfpacht, die (half)jaarlijks een canon betalen. De tweede voorwaarde is dat de erfpachter zelf in de woning woont. Daarnaast is het vereist dat het vastgelegde gebruik in de erfpachtvoorwaarden uitsluitend ‘wonen’ is
- Jaarlijkse canon: Voorafgaand aan de afkoop betaalt de erfpachter een jaarlijkse canon van 5% van de vastgestelde grondwaarde. Deze canon kan (half)jaarlijks worden betaald.
- Vastklikken van de grondwaarde: Tijdens de afkoopperiode wordt de grondwaarde vastgeklikt op het moment van aanvraag. Dit betekent dat eventuele waardestijgingen van de grond na de aanvraag geen invloed hebben op de afkoopsom
- Afkoopsom betalen: Op het moment dat de erfpachter de vastgestelde grondwaarde betaalt, wordt de erfpacht afgekocht en is er geen jaarlijkse canon meer verschuldigd
- Aanpassing van de erfpachtcanon: Bij voortdurende erfpachtrechten betaalt de erfpachter een (half)jaarlijkse erfpachtcanon die om de 10 jaar wordt aangepast. De erfpachter kan er echter ook voor kiezen om de erfpachtcanon voor 50 jaar af te kopen
- Stappenplan voor het indienen van een aanvraag: De gemeente Utrecht biedt een stap-voor-stap uitleg voor het indienen van een aanvraag voor het afkopen van erfpacht, waarin het proces en de voorbereiding worden uitgelegd
Hardheidsclausule
De hardheidsclausule inzake de erfpacht afkoopregeling 2017 van de gemeente Utrecht biedt een mogelijkheid voor erfpachters om in bepaalde situaties een uitzondering te krijgen op de standaardvoorwaarden van de regeling.Hieronder volgt een uitleg van de hardheidsclausule en enkele voorbeelden van situaties waarin erfpachters er een beroep op kunnen doen:
- Uitzondering op de regeling: De hardheidsclausule biedt een mogelijkheid voor erfpachters om af te wijken van de standaardvoorwaarden van de afkoopregeling 2017. Dit kan in situaties waarin de toepassing van de regeling als onredelijk of onbillijk wordt beschouwd.
- Eerstegraads familiebewoning: Een voorbeeld van een situatie waarin de hardheidsclausule van toepassing kan zijn, is wanneer de woning wordt bewoond door eerstegraads familie van de erfpachter. In dit geval kan de erfpachter mogelijk in aanmerking komen voor een uitzondering op de afkoopregeling.
- Verkoopbelemmering tijdens crisisperiode: Een ander voorbeeld is wanneer de woning gedurende de crisisperiode niet kon worden verkocht en de erfpachter hierdoor in financiële moeilijkheden is geraakt. In deze situatie kan de erfpachter mogelijk een beroep doen op de hardheidsclausule om de afkoopregeling aan te passen aan zijn of haar specifieke omstandigheden.
- Onvoorziene omstandigheden: De hardheidsclausule kan ook van toepassing zijn in andere situaties waarin er sprake is van onvoorziene omstandigheden die het voor de erfpachter onredelijk maken om de standaardvoorwaarden van de afkoopregeling te volgen. In dergelijke gevallen kan de erfpachter een verzoek indienen om een uitzondering te krijgen op de regeling.
Advies
Het is slim om de erfpacht via conversieregeling 2017 af te kopen. Zo kom je later niet voor verrassingen te staan. Wil jij een woning met erfpacht kopen? Neem dan contact met ons op.