Overal waar ik kom is de vraag ‘Hoe is de woningmarkt nu? Stabiliseert het? Koelt de woningmarkt af?’ Ik krijg de vragen altijd achter elkaar, zonder dat iemand het antwoord afwacht. Wonen houdt ons bezig. De woningmarkt nog meer.
Koelt de woningmarkt echt af?
De rente is flink gestegen. Vorig jaar in januari was de rente nog ca. 1,8%. Op dit moment is de rente 5%. Vorig jaar was de bruto maandlast bij een hypotheek van € 400.000,– nog € 1.439,- per maand. Op dit moment is de bruto maandlast € 2.147,-. De maandlast is ongeveer 50% hoger. Je betaalt dus nu 150% bruto maandlasten ten opzichte van vorig jaar. De daling van de prijs in Utrecht stad is gedaald met 15% tot 20%. Naar verhouding zijn de prijzen dus enorm gestegen per maand. Maar in absolute getallen zijn de prijzen van woningen gedaald.
Vorig jaar in januari hadden we 32.000 serieuze zoekers en ca. 600 woningen in aanbod. Op dit moment hebben we 19.750 serieuze zoekers en ca. 1.465 zoekers. Veel meer woningen en veel minder zoekers. Toch zien we dat het aantal zoekers weer toeneemt. We hadden in de zomer nog maar 13.000 zoekers en ook een woningaanbod van 1.300. De rente was van de zomer rond de 5,5%. De rente stijgt steeds licht en daalt vervolgens dan ook weer licht.
In januari stegen de huizenprijzen
In het nieuws stond:‘CBS: huizenprijzen verrassend gestegen in januari’. Ik vind dit persoonlijk niet zo verrassend. Per 1 januari 2023 ging de vrijstelling van de overdrachtsbelasting van € 400.000,– naar € 440.000,–. De prijzen waren dus hoger dan in december. Maar hoe gek is dat? Als je in december een woning kocht met een transactieprijs van € 440.000,– moest je € 8.800,- aan overdrachtsbelasting betalen en in januari niet. Hierdoor werden de woningen met een transactieprijs tussen de € 400.000,- en € 440.000,- getransporteerd (de sleuteloverdracht bij de notaris) in januari. Hierdoor zag je een stijging in de transactieprijs. Maar ook de NHG-grens ging omhoog naar € 405.000,-. De grens was in 2022 nog € 355.000,–. Hierdoor zie je dat er een aantal transacties doorgeschoven zijn, waardoor je een stijging in de transactieprijzen in januari zag. Het CBS rekent de transacties pas vanaf het moment dat ze in het kadaster staan. Wij rekenen met de cijfers bij de NVM met de data van afmelden in het systeem. Hierdoor ligt het CBS altijd wat achter.
Wat merken wij dagelijks op de woningmarkt?
Ik schreef begin dit jaar een blog: De huizenmarkt in 2023, wat gaat het ons brengen? Het aantal zoekers is afgenomen. We willen niet kopen in een dalende markt. Veel zoekers trapte op de rem en stopte met zoeken. Maar die zoekers zijn natuurlijk niet helemaal weg. We merken dat het overbieden bijna helemaal verleden tijd is. Mensen bieden weer onder de vraagprijs. We zien dat een energielabel en duurzaamheid veel belangrijker geworden zijn. De jaren ’30 woning is nog altijd populair, maar kijkers willen dan toch weten wat er qua duurzaamheid gerealiseerd kan worden. Een goed geïsoleerd appartement in een minder charmant complex is op dit moment populairder dan een jaren ’30 bovenwoning. Dit hadden we vorig jaar nooit geloofd.
We zien dat er meer zoekers komen. Het wordt weer wat drukker bij de bezichtigingen en mensen wennen aan de prijzen. We moeten toch wonen, door de plannen van Hugo de Jonge wordt een woning huren ook steeds lastiger. De nieuwbouw blijft achter en ons migratiesaldo neemt toe. Ik verwacht dat het woningtekort nog groter wordt. Over een aantal jaar zullen de prijzen door het dak gaan. De woningnood is dan nog erger dan we nu kunnen bedenken. Ik denk dus niet dat een woning kopen op dit moment een slecht plan is. Eerder een investering voor de toekomst. Ik schreef begin dit jaar: ‘Ik verwacht dat de rente stabiel blijft. Soms zal het licht dalen en daarna weer wat stijgen. We krijgen een markt waar we naar verlangd hebben. Alleen blijkt dat woningen dan nog steeds gruwelijk duur zijn en je wensen nog altijd € 100.000,– boven het budget liggen. Dit is iets van alle tijden en dat blijft. Maar we hebben meer tijd om na te denken.’
Data van de NVM en verwachting
Vandaag krijgen wij van de NVM ook weer de laatste woningmarkt cijfers door. De gemiddelde vierkante meterprijs voor heel Regio Utrecht nam met 12,7% af. Ook het aantal transacties in februari nam met 12,7% af ten opzichte van vorig jaar februari. De transactieprijzen zijn ca. € 10.000,– hoger dan in 2021. Maar gemiddeld € 66.000,– lager dan vorig jaar februari. De vrijstaande woningen waren een lange tijd schaars. Maar we zien nu dat juist de vrijstaande woningen minder goed verkopen. Zou dat komen door de stijgende energielasten? De looptijd van het aanbod is meer dan verdubbeld. Gemiddeld staat een woning nu 45 dagen te koop. Vorig jaar werd er gemiddeld 12,7% overboden. Nu wordt er gemiddeld 1,6% onder de vraagprijs geboden. Deze cijfers zijn voor de gehele regio Utrecht. De cijfers die wij meestal delen zijn voor de stad Utrecht. We zien dat de prijzen gedaald zijn, maar we zien dus ook dat het drukker wordt op de woningmarkt. Zouden de cijfers dan weer rooskleuriger worden? Wij verwachten dat de woningmarkt gaat stabiliseren.
Wil jij hulp bij het kopen van een woning, een woning kopen of verkopen? Neem dan contact met ons op.