Wat is de Euro eigenlijk waard? Vroeger dacht ik echt dat je het helemaal had gemaakt als je in een huis van € 500.000,– kon wonen. Een half miljoen. Hoeveel geld is dat? Maar wat koop je op dit moment nog voor € 500.000,–? In Utrecht niet eens heel veel meer. Een huis van ongeveer 80 m2, wat oké is afgewerkt in een oké wijk. Heel veel verder kom je op dit moment niet. We vergelijken constant en proberen zo de waarde van geld in te schatten. Maar wat nou als alle factoren vrij snel veranderen. Maken we dan nog wel juiste vergelijkingen?
Meer vraag dan aanbod
De Nederlandse bevolking groeit hard. We komen al heel veel jaren woningen te kort ten opzichte van onze bevolking. Echter, in de crisis was de betaalbaarheid, haalbaarheid en het consumentenvertrouwen een stuk kleiner. Daardoor werden er minder woningen verkocht en was er relatief meer aanbod beschikbaar.
Betaalbaarheid
Alles hangt samen met de betaalbaarheid en financierbaarheid van een woning. De daling van de hypotheekrente heeft gezorgd voor een hogere woningwaarde. Mensen konden voor een lager bedrag per maand een duurder huis kopen. Zo zag je de prijzen langzaam oplopen. Rente op spaargeld is op dit moment zelfs negatief. Het is dus gunstiger om je vermogen in een huis te stoppen of om een beleggingspand aan te kopen. In 2018 liep de rente op het spaargeld weer iets op. Je zag zelfs heel even begin 2019 dat de woningen iets minder makkelijk verkochten. Maar toen de berichtgeving over stikstof en bouwstoppen kwamen, liep de vraag toe. Mensen waren bang dat door de schaarste woningen nog duurder zouden worden. Corona zorgde ervoor dat mensen besefte dat ze wellicht wat te klein woonde en dat als je je geld niet uit kunt geven aan luxe reizen, horeca en festivals je dus meer geld uit kunt geven aan je woning. Ook hier zag je dus weer een enorme stijging in de woningwaarde.
In 1995 stegen de woningen enorm hard. Ook hier zag je dat dit te maken had met de betaalbaarheid. De rente kelderde enorm. De betaalbaarheid werd groter en de prijzen stegen.
Meer vrouwen aan het werk
We horen veel mensen klagen. Vroeger kon je nog op één salaris een huis kopen. Meestal werd er alleen op het salaris van de man een huis gekocht. Maar steeds meer vrouwen zijn naast het zorgen ook betaalt werk gaan verrichten. Hier komt de betaalbaarheid weer om de hoek kijken. Er was een groter gezamenlijk gezinsinkomen. Moeders zijn niet alleen vaker gaan werken, maar ze zijn ook meer uren gaan werken. Tegelijkertijd heeft de meerderheid van de werkende vrouwen nog steeds een parttime aanstelling. De meeste vrouwen werken in deeltijd. Hierbij werken ze zo’n drie tot vier dagen per week. Steeds meer vrouwen zijn hogere functies gaan bekleden. De jongste generatie stijgt soms zelfs al boven de mannen uit, qua beroepsniveau. Ook de economische zelfstandigheid van vrouwen is toegenomen, maar ligt nog altijd duidelijk onder die van mannen. In onderstaande afbeelding zie je de verdeling van vrouwen geboren tussen 1955 tot 1960 en 1975 tot 1980 en het percentage werkende met en zonder kinderen. Je ziet dat het totaal aantal werkende vrouwen enorm gestegen is.
Door de stijging van het totale gezinsinkomen is het percentage dat een gezin kwijt kan zijn aan een woning gestegen. Doordat wij al jaren te weinig woningen hebben en er dus een druk is op de woningmarkt nemen de prijzen van de woningen toe.
Kort samengevat, hoe meer we met z’n allen gaan verdienen, hoe harder de huizenprijzen stijgen.
Inflatie
De inflatie zoals de inflatie op dit moment berekent wordt is niet zo hoog. De rente blijft laag om de inflatie omhoog te helpen. Maar waarom zit de inflatie van de huizenprijzen er niet in? Door de rente kunstmatig zo laag te houden is de betaalbaarheid van een huis goed. Hierdoor ontstaat er voor veel mensen enorm veel overwaarde. Geld wat ze anders niet gehad hadden.
De Europese Centrale Bank (ECB) houdt vast aan de historisch lage rente om zo de inflatie in de eurozone naar de 2 procent te helpen. De bank verwacht dat deze historisch lage rente tot dat het doel van 2 procent gedaald is.
De centrale bank mikt op een inflatie van 2 procent om deflatie, waarbij prijzen dalen en consumenten uitgaven kunnen uitstellen, te voorkomen. Bij een inflatie hoger dan 2 procent groeit de kans dat prijzen te hard oplopen. Daardoor wordt het spaargeld van mensen minder waard en kunnen ze minder producten kopen met hun inkomen.
Je ziet dus dat de inflatie op de woningen nu te hard oploopt. Mensen kunnen nu minder huis kopen voor hetzelfde bedrag.
Perceptie
Toch voelt het fijn voor huiseigenaren dat de woningprijzen stijgen. Je betaalt nu meer voor een woning dan eerder. Maar op basis van gevoel hebben we op dit moment veel meer vermogen. De loan to value is beter, doordat er een groot gedeelte aan overwaarde ontstaat. Een klein voorbeeld. Als de inflatie 4 % is en we krijgen een loonsverhoging van 2% zijn we redelijk tevreden. Is de inflatie 2% en we moeten -2% van ons salaris inleveren voelen we ons zelf enorm benadeeld. Feitelijk is het gat tussen de inflatie even groot. Maar inleveren voelt altijd naar. Het is alsof ons iets wordt afgepakt. Terwijl dat als je er iets bij krijgt, ook al is je koopkracht gelijk of kleiner voelt het beter.
Precies dit gevoel zorgt ervoor dat we met z’n allen onze overwaarde verzilveren en de druk op de woningmarkt oploopt.
Conclusie
Wat onze euro ‘waard’ is. Hangt samen met heel veel factoren. Inflatie, betaalbaarheid en perceptie zijn de belangrijkste pijlers voor de waarde van een woning. Wat is die euro op de huizenmarkt nu waard. We betalen eigenlijk altijd een bepaalt percentage van ons inkomen aan wonen. Soms wat meer, soms wat minder. Iedere situatie is anders. Maar gemiddeld betalen we 30% van ons inkomen aan onze huisvesting. Hoe meer we gaan verdienen, hoe lager de rente is, hoe hoger de waarde van de woning zal zijn.