Ontbindende voorwaarden, wat zijn dat eigenlijk?
Ontbindende voorwaarden zijn duidelijke afspraken waarmee je nog onder de koop of verkoop van een huis uit kunt.
Financieringsvoorbehoud
Je hoort steeds vaker dat mensen in steden zoals hier in Utrecht, maar ook in Amsterdam bieden zonder voorwaarden van financiering. Een financieringsvoorbehoud is daarmee ook meteen een van de belangrijkste voorwaarden. Met het financieringsvoorbehoud heeft de koper tijd om de hypotheek rond te krijgen. Op dit moment mag er nog maar 100% van de marktwaarde worden gefinancierd. In de huidige markt waarin er veel wordt geboden boven de marktwaarde is het belangrijk om dit financieringsvoorbehoud helder te formuleren voor welk bedrag er een ontbindende voorwaarden wordt opgenomen. Mocht het zo zijn dat er in de koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud is opgenomen voor 100% van de marktwaarde en is het verschil tussen de marktwaarde en de transactieprijs bijvoorbeeld € 10.000,– dan moet jij dit zelf betalen. Je kunt dan niet ontbinden. Let hierbij dus goed op en vraag zo nodig advies aan een makelaar. Krijg jij de hypotheek niet rond, dan kun je ontbinden op basis van de afgesproken voorwaarden. Wel moet je dan aan de koper laten zien waarom de bank jouw aanvraag afwijst. Is de woning goedkoper dan € 265.000,– dan kun je een hypotheek met NHG (Nationale Hypotheek Garantie) aanvragen. Kijk goed of je dit als extra ontbindende voorwaarden wilt opnemen.
Bouwkundige keuring
Sinds 1 februari 2018 is een bouwkundige keuring een standaard ontbindende voorwaarden. Alleen als partijen expliciet overeenkomen hier vanaf te willen zien vormt het geen onderdeel van de koopovereenkomst. Het is belangrijk voor jouw eigen onderzoeksplicht om een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Zo weet je of er gebreken zijn en welk onderhoud er aan komt voor de komende jaren. Voor een verkoper is een bouwkundige keuring ook prettig. Mochten er later zaken zijn die niet goed zijn, dan kan hij niet zomaar overal voor aansprakelijk gesteld worden. Soms is het zo dat er constructieve gebreken of ernstig achterstallig onderhoud aan het licht komt tijdens zo’n keuring. Het is dan niet altijd zo dat de koop ontbonden wordt. In veel gevallen komen partijen dan overeen dat er een bedrag van de koopsom afgaat of dat de verkoper de mankementen repareert voor de overdracht. Zo blijft de koop gehandhaafd.
No Risk Clausule
Neem je een No Risk Clausule op in de koopovereenkomst dan mag je de koop ontbinden indien jouw eigen huis voor de afgesproken datum niet verkocht is. Zo weet je zeker dat je niet met twee huizen blijft zitten, met dubbele lasten. Vaak wordt hier als zekerheid voor de verkoper opgenomen, dat wanneer er een ander voorstel op de woning wordt gedaan, de koper de No Risk Clausule moet laten vervallen of de verkoper mag met een andere koper in zee gaan.
Opleverdatum
De opleverdatum is geen ontbindende voorwaarden, maar wel een belangrijk punt in de onderhandeling. Samen kom je een opleverdatum overeen. Mocht het zo zijn dat partijen in overleg toch een andere datum wensen dan is dit mogelijk. Echter, kan niet eenzijdig de datum aangepast worden van de oplevering.
Ontbindende voorwaarden van de verkoper
Ontbindende voorwaarden zijn er meestal alleen voor de koper. Echter, is het ook mogelijk voor de verkoper om een ontbindende voorwaarden op te nemen. Mocht het bijvoorbeeld zo zijn dat hij nog niet zeker weet dat hij het huis wat hij heeft aangekocht gefinancierd krijgt, dan kan hij dit opnemen als ontbindende voorwaarden. Verkoper mag dan van de koop afzien indien de koop van zijn nieuwe huis niet doorgaat.
Wil jij advies bij het doen van een bieding? Dat kan! Neem contact met ons op, dan bekijken wij samen hoe je het beste de bieding uit kunt brengen